Vuokratuottolaskuri

Vuokratuoton laskeminen on osa asuntosijoittamisen strategiaa ja auttaa asuntosijoittajaa tekemään onnistuneita sijoituspäätöksiä. Vuokratuoton avulla asuntosijoittaja pystyy myös vertailemaan eri sijoituskohteita toisiinsa. Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa määritellä itselleen vuokratuottotavoite, ja keskittyä etsimään tuottotavoitteen täyttäviä kohteita.  

Vuokratuoton laskeminen auttaa asuntosijoittajaa perehtymään vuokramarkkinoihin ja välttämään hätiköityjä ostopäätöksiä. Vuokratuoton laskemiseksi on pakko perehtyä sijoituskohteeseen ja ottaa selvää paitsi alueen vuokratasosta myös asuntoon liittyvistä juoksevista kuluista ja mahdollisista korjaustarpeista. Omasta tuottotavoitteesta ei kannata lähteä tinkimään, vaikka eteen osuva kohde muutoin olisi kuinka mielenkiintoinen tahansa.  

Siitä asti, kun vuokrasääntelystä luovuttiin 90-luvun alkupuolella, vuokratuotot ovat pysyneet keskimäärin 3 ja 4 prosentin välissä. Parhaat vuokratuottoprosentit löytyvät pienemmistä yliopistokaupungeista. Suomen Suomen Vuokranantajat julkaisee vuosittain yhdessä Pellervon Taloustutkimuskeskus PTT:n kanssa ennusteen asuntosijoittamisen tulevista tuotoista. Vuokratuottoennusteessa on mukana yhteensä 24 kaupunkia, joiden osalta on tarkasteltu vuokratuottoa, arvonkehitystä sekä alueellisia tekijöitä. Tutkimus on luettavissa täältä.

Tuoton laskeminen 

Vuokratuoton laskemiseksi tulee selvittää asunnosta vuosittain saatava vuokran määrä sekä kaikki asuntoon suoraan kohdistuvat juoksevat kulut. Lisäksi on syytä kiinnittää huomiota asunnon kulumiseen, tyhjänä oloon ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin. 

Vuokratuoton laskemiseen on monia tapoja. Täysin ”oikeaa” tapaa laskea sijoitusasunnon tuotto ei ole. Tärkeintä on, että luo oman (kriittisen) tapansa laskea tuottoa ja noudattaa samaa kaavaa aina asuntoja vertaillessaan. Yksinkertaisimmillaan bruttovuokratuoton voi laskea seuraavalla kaavalla: 

Tuottoa laskiessa kannattaa myös kokeilla tuottoa erityyppisillä skenaarioilla. Tuottokaavaa voi kehitellä eteenpäin esimerkiksi niin, että tuottokaavaan sijoittaa yhden tyhjän kuukauden, laskee tuottoa alimmalla vuosivaihtelun vuokratasolla tai huomio remonttivaran niin huoneiston yleisen ylläpidon kuin erityisesti taloyhtiön isojen remonttien osalta. Remonttivaraa voi ylläpidon osalta varata esimerkiksi 0,5-1 % asunnon arvosta per vuosi ja taloyhtiön remonttivaraa kunnossapitotarveselvityksestä, korjaushistoriasta ja talon iästä riippuen 500–800 euroa per neliö. 

Mikäli strategiaan kuuluu velkavivun käyttö, on oman pääoman tuottoa laskettaessa syytä huomioida myös mahdollinen koronnousu. Korkoa kannattaa laskea tämänhetkistä huomattavasti korkeammalla korkoprosentilla esimerkiksi viidellä prosentilla. 

Kassavirta 

Vuokratuoton ohella asuntosijoittamisessa puhutaan usein kassavirrasta. Kassavirralla tarkoitetaan summaa, joka vuokratuloista jää jäljelle kaikkien kulujen vähentämisen jälkeen. Jos kassavirta on positiivinen, asunnosta saatava vuokra riittää kattamaan siitä aiheutuvat kulut sekä lainanlyhennyksen korkoineen. Positiivisella kassavirralla sijoitusasunto tuottaa kaikkien kulujen jälkeen joka kuukausi rahaa omistajalleen.  

Jos taas kassavirta on negatiivinen, asuntosijoittaja joutuu rahoittamaan sijoitustoimintaa omasta pussista joka kuukausi. Negatiivinen kassavirta on riski etenkin sijoittajalle, jolla on salkussaan useampia asuntoja. Kassavirran positiivisuuteen vaikuttaa paitsi asunnosta saatava vuokratuotto, myös sen hankkimiseen käytetty velkavipu. Jos sijoitusasunto on hankittu suurella velkavivulla, lainasta maksettavat korot ja lainanlyhennykset heikentävät sijoituksesta saatavaa kassavirtaa. 

Tuottolaskuri 

Tuottolaskurista saa tiedot syöttämällä ylempänä olevan kaavan mukaisen bruttovuokratuottoprosentin. Tämän lisäksi on syytä huomioida vuokratulosta maksettava pääomatulovero, joka on pääomatulojen määrästä riippuen vuonna 2019 30 tai 34 %. Jos käytössä on velkavipu, voi vuokratuoton kaavaa kehitellä eteenpäin huomioimaan velkavivun vaikutus ja näin saatava oman pääoman tuotto. 

Kuukausivuokra (esim. 650)
Hoitovastikekuukaudessa (esim. 125,20)
Velaton ostohinta (esim. 125 000)
Remontointikustannukset yhteensä (esim. 3100)
Varainsiirtovero (esim. 2)
Bruttovuokratuotto kuvaa asunnosta saatavaa tuottoa kulujen jälkeen ennen veroja.