Poikkeuksia toimiston aukioloissa

Poikkeuksia vuokraamisen neuvontapalveluiden ja jäsenpalveluiden aukioloissa:

To-pe 20.-21.9. toimisto suljettu opintomatkan vuoksi.
To 27.9. toimisto on suljettu.

Muina aikoina palvelemme normaalisti:
Jäsenpalvelut ma-pe klo 12-15
Neuvontapalvelut ma, pe 10-15 ja ti-to 9-15.

LUE LISÄÄ

Viisi vinkkiä vuokrakodin alku- ja lopputarkastukseen

Ennen vuokrasuhteen alkamista on hyvä tehdä yhdessä alkutarkastus, jossa tarkistetaan asunnon ja kodinkoneiden kunto sekä kirjataan niitä koskevat huomiot, mahdolliset viat ja puutteet.

“Neuvonnassamme törmäämme usein siihen, että jompikumpi osapuoli ei ehdi tekemään tarkastusta. Huolellisesta tarkastuksesta ja sen dokumentoinnista ei kuitenkaan kannata tinkiä, koska sillä turvataan molempien osapuolten asema. Tarkastukseen kuluu puolisen tuntia, asunnon koosta riippuen”, toteaa Suomen Vuokranantajat ry:n neuvontalakimies OIga Lehtonen.

Vuokrasuhteen päätyttyä vuokralaisen on luovutettava asunto vuokranantajalle tyhjennettynä ja siivottuna. Ennen avainten luovuttamista vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaa tehdä yhdessä asuntoon lopputarkastus. Lopputarkastuksessa käydään läpi asunto ja kodinkoneet samalla tavalla kuin vuokrasuhteen alussa ja verrataan huoneiston kuntoa alkutarkastuksessa laadittuihin muistiinpanoihin. Jos lopputarkastuksen yhteydessä ilmenee vuokralaisen vastuulle kuuluvia puutteita, voidaan samalla neuvotella niiden korjaamisesta.

Lopputarkastuksen yhteydessä vuokranantaja voi huomauttaa havaitsemastaan siivoustarpeesta, jos loppusiivousta ei ole tehty hyväksyttävällä tavalla.

”Jos siivouksesta ei ole sovittu muuta, asunnon tulee olla siinä kunnossa, että seuraavan asukkaan voidaan vaatia kohtuudella muuttavan sisään. Jos vuokranantaja vaatii erityisen huolellista siivousjälkeä, on tästä hyvä ohjeistaa vuokralaista etukäteen.”, Lehtonen suosittelee.

Hyvin dokumentoidusta alku- ja lopputarkastuksesta on erityisen paljon hyötyä, jos vuokranantajalla ja vuokralaisella on eri näkemys asunnon alkuperäisestä kunnosta tai mahdollisten vahinkojen syntyajankohdasta. Vuokralainen vastaa vuokrasuhteen aikana asunnolle aiheuttamistaan vahingoista. Jos alkutarkastusraportista voidaan todeta vian olleen huoneistossa jo luovutushetkellä, ei vuokralainen ole vastuussa siitä, kuten ei myöskään asunnon normaalista, ajan myötä tapahtuvasta kulumisesta.

Viisi vinkkiä onnistuneisiin tarkastuksiin

– Käy asunto läpi huone kerrallaan lattiasta kattoon
– Tarkasta kodinkoneiden kunto
– Listaa asuntoon kuuluvat kalusteet, mikäli huoneisto on kalustettu
– Valokuvaa ja listaa huoneiston epäkohdat ja erityispiirteet, kuten tehdyt remontit
– Laadi alku- ja lopputarkastuksesta kirjalliset raportit, jotka ovat keskenään vertailukelpoisia

Suomen Vuokranantajat on aloittanut yhteistyön Holdan kanssa, joka tarjoaa uudenlaisen digitaalisen palvelun asunnon kunnon tarkastamiseen ja dokumentointiin sisään- ja poismuuton yhteydessä. Lue lisää: https://muuttotarkastus.fi/

Olga Lehtonen
neuvontalakimies
Suomen Vuokranantajat  ry
olga.lehtonen@vuokranantajat.fi

LUE LISÄÄ

Kenelle tulonsiirrot kuuluvat?

Helsingin Sanomissa otsikoitiin vähän aikaa sitten hyvin siitä, miten kaupungin vuokra-asunnot ovat kuin lottovoittoja niissä asuville. Toki harmillista tässäkin lottovoitossa on se, että sen maksavat kaikki ne muut ketkä eivät näitä voittoja saa. Tämän subvention kustannukset ovat jo artikkelinkin lukujen perusteella satojen miljoonien eurojen luokkaa. Kyse on siis todella merkittävistä summista. Ongelmallista on se, että tämä valtava tulonsiirto ei ole löydettävissä kuntien tai valtion budjeteista lainkaan samalla tavalla kuin esimerkiksi asumistuki. Aiheesta löytyy hyvin lisää esimerkiksi VATT:n Policy Briefistä.

Tuettujen asuntojen merkittävin ongelma on se, että vuokrasäästön kautta tarjottavia tulonsiirtoja eli näitä lottovoittoja kohdistuu huomattavasti myös hyvätuloisiin. Kaupunki siis maksaa myös sellaisten perheiden asumisesta, jotka voisivat aivan hyvin hankkia asuntonsa vapailta markkinoilta. Vaikka asumistuessa on omat ongelmansa, oheisen kuvion perusteella on selvää, että se kuitenkin kohdistuu paremmin tukea todella tarvitseville. Hyvinvointivaltion on pidettävä huolta heikommassa asemassa olevista, mutta merkittävien tulonsiirtojen maksaminen hyvätuloisille on suorastaan järjetöntä politiikkaa.

Helsingin kaupungin selvityksen mukaan n. 5 % ARA-asunnoista kohdistuu (nyt jo kumottujen) tulorajojen ylittävälle väestönosalle. Selvityksessä silmiinpistävää on kuitenkin se, että kaikissa vuokra-asunnoissa asuvista vain 15% ylittää nämä tulorajat. Käänteisesti tämä tarkoittaa sitä, että kaikissa Helsingin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvista 85% on ARA-näkökulmasta katsottuna pienituloisia. Nämä 85% eivät tosin saa mitään hyötyä järjestelmästä, vaan he ainoastaan maksavat tämän kustannukset osaltaan korkeamman markkinavuokratason myötä. Eikö olisi reilumpaa, että kaikki saman tulotason omaavat samalla alueella asuvat asuntokunnat saisivat yhteiskunnalta yhtä suurta tukea?

Tutkimustulosten mukaan pienituloiset Helsingin kaupungin vuokralaiset asuvat keskimäärin köyhemmillä postinumeroalueilla ja rakennuksissa kuin muuten samanlaiset markkinahintaisissa vuokra-asunnoissa asuvat pienituloiset. Kaupungin vuokra-asunnoilla ei siis ole onnistuttu torjumaan segregaatiokehitystäkään, joka oli yksi vahva peruste tulorajoista luopumiselle. Segregaatiota tapahtuu rakennuskohtaisesti ja nykyisillä ARA-säännöksillä tähän ei pystytä puuttumaan järkevästi.

Segregaation kannalta kannatettava idea olisi sekoittaa yksittäisessä rakennuksessa sekä tuettuja että vapaarahoitteisia asuntoja. Entä jos koko järjestelmä korvattaisiin siten, että kaupunki vuokraisi vapailta markkinoilta asuntoja riittävän määrän ympäri kaupunkia kaikista pienituloisimpia varten? Näin kustannukset saataisiin läpinäkyväksi talousarvioon ja tuki kohdistuisi sitä kaikista eniten tarvitseville. Muille pienituloisille maksettaisiin asumistukea ja kaikki vuokralaiset kiittäisivät markkinavuokrien laskusta, kun vapaille markkinoille tulisi kerralla yli 50 000 asuntoa lisää.

Tarik Ahsanullah
Laki- ja edunvalvonta-asiantuntija
tarik.ahsanullah@vuokranantajat.fi
@TarikAhsanullah

LUE LISÄÄ

Uutta osaamista Suomen Vuokranantajiin

Suomen Vuokranantajien neuvontalakimiehinä aloittavat 3.9.2018 Magda El Agoz ja Niklas Nygren. El Agoz ja Nygren neuvovat vuokranantajia vuokraamiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä osana Suomen Vuokranantajien lakitiimiä.

Jäsenpalvelu- ja viestintäkoordinaattorina aloittaa 1.10.2018 Elsa Kaijala. Hän avustaa myös johdon assistentin tehtävissä. Kaijalalla on vankka kokemus jäsenpalvelutyöstä sekä hyvät viestinnälliset taidot.  Hän on työskennellyt aiemmin mm. Kiinteistöliitto Uusimaassa sekä Suomen Kiinteistöliitossa.

Tervetuloa, Magda, Niklas ja Elsa!

LUE LISÄÄ

Vuokramarkkinakatsaus 2018: Kaupungistuminen kiihtyy – Turku ja Tampere porskuttavat

Asumistukimenot ovat kääntyneet laskuun, kaupungistuminen voimistuu tulevina vuosina ja miniasunnot eivät ole vallanneet vuokramarkkinoita. Tämä selviää Suomen Vuokranantajien tekemästä laajasta selvityksestä eri kaupunkien vuokramarkkinoista ja niiden tulevaisuuden näkymistä. Selvityksen tekemisessä on käytetty Vuokraovi.comin tilastoaineistoa vuokramarkkinoista.

– Parantuneen suhdanteen, paremman työllisyystilanteen ja vähenevän työttömyyden myötä asumistukimenot ovat kääntyneet laskuun kuluvan vuoden aikana. Yleistä asumistukea saavien ruokakuntien määrä on tämän vuoden helmikuun 381 000 ruokakunnasta laskenut heinäkuussa jo noin 356 000 ruokakuntaan. Suunta näyttää olevan edelleen parempaan suuntaan. Hyvä työllisyyspolitiikka on paras tapa vähentää asumistukimenoja, korostaa Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Tuomas Viljamaa.

Turku ja Tampere porskuttavat

Turun seutu on positiivisen rakennemuutoksen aluetta. Työllisyys paranee suurten työnantajien rekrytointien perässä. Positiivinen kehitys on vetänyt myös vuokratason merkittävään nousuun. Tampereen seutu on vahvistanut asemaansa Suomen toiseksi suurimpana kaupunkikeskuksena Helsingin jälkeen. Muuttoliike on selvästi positiivista, mikä nostaa asuntojen kysyntää myös pitkällä aikajänteellä.

– Turun vuokrataso on miltei saavuttanut jo Tampereen vuokratason, mutta väkiluvussa Tampere on kiilannut jo omille luvuilleen. Turun ja Tampereen välinen kilpailu on positiivinen asia, mikä kannustaa kumpaakin eteenpäin. Viime vuosina Tampere on ollut päätöksenteossaan rohkeampi, mistä osoituksena raitiotiepäätös. Turun asuntotuotannon vauhdittamisen kannalta raitiotie olisi erittäin järkevä päätös, kannustaa Viljamaa.

Lahdessa käännettä näköpiirissä

– Lahden vuokramarkkinoilla on ollut vuokranantajilla haastavaa viime vuosina. Nyt näyttää kuitenkin siltä, että tulevat vuodet näyttävät valoisammilta. LUT-yliopiston saapuminen Lahteen tekee siitä entistä kiinnostavamman. Kaupunki on myös vahvistanut asemaansa kiinnostavana kokous- ja seminaarikaupunkina. Helsingin läheisyys on Lahdelle edelleen merkittävä tekijä. Lahti menee parempaan suuntaan, vaikka tällä hetkellä on haasteita, sanoo Viljamaa.

Kaupungistuminen voimistuu

Vain Uudenmaan, Pirkanmaan, Varsinais-Suomen ja Ahvenanmaan väkiluvut kasvoivat vuoden 2018 ensimmäisellä vuosipuoliskolla Tilastokeskuksen ennakkoväkiluvun mukaan. Tilaston mukaan väkilukuaan lisänneiden maakuntien väestö on kasvanut 11.344 henkilöä ja väkiluvun laskusta kärsivissä maakunnissa väkiluku näyttää miinusta 8.131 henkilön verran.

– Muutos on siis kyseisten alueiden välillä lähes 20.000 henkilöä. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että Forssassa asuu noin 17.000 asukasta. Kaupungistuminen ei näytä hidastumisen merkkejä. Asuntoja tarvitaan tulevina vuosina kaupunkeihin edelleen, alleviivaa Viljamaa.

Asumisväljyys kasvaa vuokramarkkinoilla

Vuokraovi.comin aineistosta poimittiin tarkasteluajanjakson muutoksia vuokra-asuntojen kokoon. Vuokramarkkinoilla olevien asuntojen keskikoko oli suurelta osin kaikissa kaupungeissa kasvussa.

– Pelot siitä, että suomalaiset joutuisivat asumaan jatkossa ”hellahuoneissa” ja ”kotiloissa” ovat turhia. Yleisesti ottaen on vain positiivista, että vuokramarkkinoilla on erilaisia vaihtoehtoja monipuolisiin tarpeisiin. Kaikkia asuntoja ei tietenkään pidä tehdä yksiöiksi, mutta pieni yksiö saattaa sopia jonkun elämänvaiheeseen erinomaisesti, sanoo Viljamaa.

Lue koko Vuokramarkkinakatsaus 2018 (pdf)

Suomen Vuokranantajien vuokramarkkinakatsaus tehtiin tässä laajuudessa nyt toista kertaa. Edelliseen katsaukseen verrattuna katsaukseen on lisätty tilastoja ja analyysiä myös Kouvolasta ja Lappeenrannasta. Katsauksen tekemisessä on käytetty Alma Median konserniin kuuluvan Vuokraovi.comin tilastoja. Aineistossa on vertailtu vapaarahoitteisten asuntojen vuokrapyyntöjen muutoksia aiempaan sekä muita tilastotietoja vuokramarkkinasta vastaavalta ajalta. Tarkastelujakso neliövuokran mediaanimuutoksissa on tammi-kesäkuu 2018, ja muutosta vertaillaan vuoden 2017 vastaavaan aikaan.

 

Tuomas Viljamaa
yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat ry
040 723 5821
tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
Twitter: @TuomasViljamaa

LUE LISÄÄ

Uusi jäsenetu: Sopimuskone

Suomen Vuokranantajien jäsenet saavat käyttöönsä täysin uuden digitaalisen palvelun vuokrasuhteen asiakirjojen laatimiseen, allekirjoittamiseen ja arkistointiin sekä vuokralaisen luottotietojen tarkistamiseen.

Suomen Vuokranantajien jäsenet saavat uutena jäsenetuna käyttöönsä Sopimuskoneen teknologian, joka helpottaa sopimusten tekoa ja allekirjoitusta. Sopimuskone muotoilee vuokrasuhteen asiakirjat automaattisesti valintojesi mukaan ja tallentaa ne arkistoon.

Jäsenpalveluna tarjoamme sähköisen allekirjoituksen (SopimusSign Helppo) ja automaattisen asiakirja-arkiston sekä maksullisena lisäpalveluna vuokralaisten luottotietojen tarkistamisen ja sähköisen allekirjoituksen vahvalla tunnistautumisella (SopimusSign Vahva).

Sähköisellä allekirjoituksella voi allekirjoittaa Sopimuskoneella laaditut vuokrasuhteen asiakirjat joko älypuhelimen näyttöön annettavalla allekirjoituksella tai vahvalla tunnistautumisella pankkitunnuksin. Molemmat allekirjoitustavat ovat juridisesti päteviä.

Sopimuskoneella laaditut tai SopimusSignilla allekirjoitettavat asiakirjat arkistoituvat automaattisesti sopimustilille. Voit myös tarkastaa yksityishenkilöiden ja yritysten luottokelpoisuuden Sopimustiedon palvelussa asiakirjoja laadittaessa. Jäsenpalveluna tarjottavat sopimusmallit ovat Suomen Vuokranantajien juristien tarkistamia. Palveluun rekisteröidytään jäsenkoodilla.

Ota Sopimuskone käyttöön

LUE LISÄÄ

Talouden ja yhteiskunnan seuraaminen on osa asuntosijoittamista

Talousorientoituneesta ajattelusta on hyötyä, kun muodostetaan maailmanlaajuisista ja kansallisista uutisista näkemys omia valintoja varten.

Olen yli 20 vuotta sijoittanut asuntoihin ja hoitanut asuntosalkkuani maltillisesti, mutta asuntojen määrää kasvattaen. Saan usein tiedusteluja, mistä hyvän sijoitusasunnon löytää ja mihin on kiinnitettävä ostaessa huomiota. Kysymyksiä voi lähestyä monesta näkökulmasta.

Asuntosijoittaminen on kuuma puheenaihe. Kirjoituksissa ”tuulipukukansankin” sanotaan löytäneen asuntosijoittamisen ja on syytetty jopa holtittomien toilailusta lainamarkkinoilla. Finanssikriisit opettivat kuluttajille, sijoittajille ja rahoituslaitoksille talouden kantokyvyn tasapainon merkityksen. Pankkikriisi vaikutti kokonaisen ikäpolven taloudelliseen käyttäytymiseen.

Talousosaamisen merkitys yhteiskunnan eri osa-alueilla on syystäkin korostunut. Ihmiset, jotka ymmärtävät talouden ja rahoituksen periaatteet osaavat sopeuttaa menot tuloihin, suunnitella säästämisensä ja välttää velkaantumista.

Talousajattelun opetteleminen on kannattava investointi yksilölle ja yhteiskunnalle. Osaamisen kasvu lisää hyvinvointia, koska ihmiset osaavat tehdä parempia päätöksiä. Talouskasvatusta tarvitaan lisää monimutkaistuvassa maailmassa.

Työurien elinkaaren aikana on useita muutoksia. Ihmiset ovat nääntyä informaatiotulvan alle. Yksilöllinen vastuu on lisääntynyt, eliniänodote kasvanut ja yhä useampi muuttaa tapaansa toimia yhteiskunnassa elinkaarensa aikana.

Tarve muutoksien vaikutuksien ymmärryksestä tulevaisuuteen kasvaa kaikilla elämän alueilla. Vaurastuminen ja sen kumppanina velkaantuminen ovat monimutkaistaneet päätöksentekoa. Säästämis- ja sijoituskohteet ovat käyneet moninaisemmiksi ja velanotto helpottunut.

Talousoppi ei ole helppoa, eikä siltä pidä odottaa ihmeitä. Pelkkä tiedon lisääminen ei johda parempaan käyttäytymiseen. Jotkut ovat hyvistä tiedoista huolimatta taipuvaisia käyttäytymään lyhytnäköisesti. Tilannetta voi verrata terveyskasvatukseen. Tiedetään terveelliset elintavat, mutta eletään epäterveellisesti.

Mitä pankin lainatiskillä tapahtuu, kun nälkäinen sijoittaja menee arvioimaan, riittäisikö kantokyky asunnon hankintaan. Yksityinen sijoittaa asuntoihin varallisuuttaan tyypillisesti panttaamalla keskimäärin 70 % asunnon hankintahinnasta lainan vakuudeksi. Uudiskohteissa asiaa katsotaan hieman eri tavalla. Loput katetaan säästöillä tai täytetakuilla muuta omaisuutta vastaan. 1990-luvun kulutusjuhlia ei enää ole eikä mikään rahoituslaitos myönnä vakuudettomia lainoja. Lainanhakijan tulo- ja menoarvio käydään laajasti läpi ja paineistetaan hakijan kantokyky riskikertoimilla, myös tilapäisten notkahdusten varalta. Pankit varmistavat selustansa, mutta myös sen, että lainanhakijalla on taloudelliset realiteetit selviytyä arjestaan lainan nostamisen jälkeenkin.

Asuntoportfoliota ylläpitävän pitäisi kyetä osoittamaan joka kuukausi sijoituksiensa tulo- ja menovirrat. Oma sarakkeensa pitäisi olla riskianalyysillä ja ennusteella. Ja tämä on vasta ns. lähitalouden hallintaa.

Laaja yhteiskunnan seuranta on tarpeen

Onnistut asuntosijoittajana pitkässä juoksussa vain, jos sinulla on koko ajan tuntosarvet esillä maailmanpolitiikan, talouden ja rahoituksen osalta – sekä makro- että mikrotasolla.

Asuntosijoittamisesta on pyritty antamaan helpon rahan vaikutelma. Sitä se ei ole. Sydämellä hoidettuja asiakassuhteita, joita vuokralaiset vuokranantajilleen ovat, ei hoideta vasemmalla kädellä vaan niille kuuluvalla arvokkuudella. Sijoittajan riskit ovat koko ajan läsnä. Kun pelissä on oma talous, minimi on omaisuuden arvon säilyttäminen ja mieluusti kasvattaminen. Sydämellään asuntosijoittajaksi ryhtynyt arvostaa vuokralaista ja harjoittaa toimintaansa tiedostaen laajat riskit. Yksityinen tarjoaa asumisen liittyviä palveluita yksityiselle. Kantaa riskin tarjotakseen toiselle kodin.

Jos talouden lainalaisuudet tuntuvat vaikeaselkoisilta, hanki silti perustiedot. Innostu maailmanpolitiikan ja talouden seuraamisesta. Lue uutiset tarkasti ja jäsennä lukemaasi. Huomaat koko ajan enemmän yhtymäkohtia omaan tekemiseesi vaikuttaviin asioihin. Mikä on asuntovarallisuutesi sijaintipaikkakunnan menneisyys ja tulevaisuuden suunnitelmat? Selvitä kaavoitus ja asuntopoliittiset suunnitelmat. Opit koko ajan lisää kokonaisuuksien analysoimisesta ja myös tunnistamaan vastauksia kahteen alussa esitettyyn kysymykseen. Maailma muuttuu koko ajan ja valmiiksi tiedonhankinnassa ei tule koskaan, mutta analysointikykysi harjaantuu ja onnistut paremmin asuntosijoittajana. Toivotan iloa tutkimusmatkaan.

Katja Pesonen
Suomen vuokranantajat ry:n hallituksen jäsen ja aluepäällikkö (Uusimaa, Vantaa)
Asunto Maisteri Oy:n toimitusjohtaja
Asuntosijoittaja

LUE LISÄÄ

Uusi Vuokranantaja-lehti on ilmestynyt

Vuokranantaja-lehden vuoden kolmas numero kopsahtaa postiluukkuihin 20.8. Elokuu on vuokramarkkinoiden superkuukausi, ja lehdestä voit lukea hyödyllisiä vinkkejä vaikkapa vuokralaisen valintaan ja vuokrasopimuksen tekemiseen. Esittelyssä on myös toimiston väki. Mukavia lukuhetkiä!

Tutustu lehden makupaloihin tai lue koko lehti digitaalisena jäsensivuilla!

LUE LISÄÄ

Asuntosijoittajat ja -rahoittajat ovat hyödyllisiä, taloyhtiölainat tarpeellisia

Tuomas Viljamaa esitti erinomaisia näkökohtia 1.8.2018 julkaistussa kirjoituksessa ”Onko taloyhtiölainoissa mitään hyvää?” On mahdollista, että kesän keskustelussa taloyhtiölainat on nähty tosiasiallista suurempana riskinä. Siinä sivussa on saatettu hieman syyllistää niin asuntosijoittajia kuin -rahoittajiakin. Jotta metsä nähtäisiin puilta, on tärkeää alleviivata muutamia seikkoja.

Ensiksi, pankkijärjestelmä on yhteiskunnan verenkiertosysteemi ja se on sitä vahvasti myös asuntorakentamisen ja taloyhtiölainojen kohdalla. On tärkeää, että tämä systeemi toimii kestävällä ja ennustettavalla tavalla. Liian nopeat muutokset suuntaan tai toiseen aiheuttavat ongelmia verenkiertoon, asuntojen tarjontaan ja sitä kautta koko yhteiskuntaan. On myös hyvä mieltää taloyhtiölainan eri puolet. Samalla kun se on eräänlainen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien kollektiivinen laina, on yhtiöllä myös oikeus ottaa huoneisto hallintaansa maksamattomien vastikkeiden tilanteessa. Rahoittajapankilla taas on vakuutena turvaavat panttikirjat asunto-osakeyhtiön omaisuuteen. Keskeisten Suomessa toimivien pankkien osaaminen ja moraali ovat korkealla tasolla. 1990-luvun kriisin ja 2000-luvun finanssikriisin opetukset ovat keskeisten pankkien johtajilla muistissa ja terve varovaisuus käytössä. Vaikuttaisikin ilahduttavasti siltä, että keskeiset pankit suhtautuvat taloyhtiölainakeskusteluun hyvin vastuullisesti ja rakentavasti.

Toiseksi, 210 000 yksityistä asuntosijoittajaa tekevät yhteiskunnassa erittäin hyödyllistä työtä. Osin heidän riskinotollaan mahdollistetaan uusien asuntojen tuottaminen kasvukeskuksiin. Riskin osalta asuntosijoittaja on usein hyvinkin maksukykyinen. Asuntokohteen tuotolla, muulla varallisuudellaan sekä Suomen Vuokranantajien heinäkuisen selvityksen mukaan maltillisella keskimäärin 42 %:n velkavivulla rahoitetulla huoneistolla asuntosijoittaja pyrkii varmistamaan oman maksukykynsä sekä välttämään oman riskin kasvamisen liian suureksi. Suuren yhtiölainan mahdollisesti pitkänkin lyhennysvapaan päättyminen voi muodostaa suuremman riskin omistusasujalle kuin sijoittajalle. Asuntosijoittajahan saa tuottoa taloyhtiölainoituksen kohteena olevasta huoneistosta. Asuntosijoittaja on liikkeellä omalla riskillään ja kantaa siitä täyden vastuun itse.

Kolmanneksi, RT:n Sami Pakarinen on osuvasti kysynyt, ettei kai kukaan oleta, että merkittävää asuntojen uudistuotannon kasvua voisi syntyä ilman yhtiölainojen merkittävää kasvua? Jos yhtiölainoja ei olisi, voisi monen rakentajan ja rakennuttajan kyky toimia markkinoilla olla hyvin erilainen kuin nyt. Se heijastuisi kuluttajan kannalta negatiivisesti asuntosektorin kilpailuun, tarjontaan ja nostaisi asumisen hintaa.

Lopuksi: jokin vuosi sitten kritisoitiin asuntotuotannon määrän vähäisyyttä suhteessa tarpeeseen. Nyt ongelmaksi nimetään se, että asuntorakentamiseen kuluu rahaa ja syntyy yhtiölainoja. Kuitenkin taloyhtiölainoja myöntävät pankit ja rakentamista mahdollistavat asuntosijoittajat ovat hyödyllisiä ja tekevät yhteiskunnassa merkittävää työtä. Vastuullisia asuntosijoittajia ja -rahoittajia – juuri niitä kaupungistumiskehityksen keskellä oleva maa ja sen asukkaat tarvitsevat. Peräänkuulutankin keskusteluun yhden asian liikkeiden sijaan suhteellisuudentajua ja kokonaisnäkemystä. Viljamaan kirjoitus 1.8 tarjoaa näitä molempia.

Petri Roininen
Diplomi-insinööri, toimitusjohtaja

LUE LISÄÄ

Onko taloyhtiölainoissa mitään hyvää?

Kotitalouksien velkaantuminen on puhuttanut viime aikoina todella paljon. Huolta on aiheuttanut erityisesti taloyhtiölainakannan kasvu ja asuntosijoittajien rooli yhtiölainakannan kasvussa. Suomen Pankin pääjohtaja Olli Rehn näkee taloyhtiölainojen kautta tapahtuvan velkaantumisen lisäävän talouden makrovakausriskejä. Valtionvarainministeri Petteri Orpo ilmoittikin asettavansa työryhmän pohtimaan taloyhtiölainojen roolia.

Riskeistä keskusteleminen ja makrovakaudesta huolehtiminen on luonnollisesti erittäin tärkeää. Siksi on hyvä asia, että työryhmä perustetaan. Riskejä pitääkin ennakoida, mutta niitä ei pidä yliarvioida.

Kotitalouksien velkaantumisessa on myös muita puolia, jotka pitää nostaa mukaan keskusteluun. Ensinnäkin kotitalouksien velkaantumisen ohella myös kotitalouksien varallisuus on noussut merkittävästi. Suomen Pankin tilastojen mukaan talletustileillä on noin 87,1 miljardia euroa. Kasvua on viimeisen vuoden aikana kertynyt 4,6 prosenttia. Kotitalouksien varallisuus vahvistuu.

Huomionarvoista on myös se, että tilastokeskuksen julkaiseman kotitalouksien varallisuus- ja velkatilaston mukaan velkaantumisen kasvu pysähtyi ainakin toistaiseksi vuoden 2018 ensimmäisellä kvartaalilla.

Asuntolainakanta oli kesäkuussa 2018 Suomen Pankin tilaston mukaan 97 miljardia euroa. Asuntolainakanta kasvaa nykyvauhdilla vuodessa noin 2,1 miljardia euroa.

Kotitalouksien taloyhtiölainat ovat tällä hetkellä 18,9 miljardia euroa (osuus kotitalouksien veloista kokonaisuudessaan noin 12,5 %). Tämä lainakanta kasvaa noin 2 miljardia euroa vuodessa eli vähemmän kuin mitä velkaannutaan tavallisten asuntolainojen kautta. Prosentuaalisesti taloyhtiölainakannan kasvu on viime vuosina ollut reilu 10 % vuodessa, kun asuntolainakannan vuosikasvu on ollut 2,2 %.

Asuntotuotanto hillitsee hintojen ja vuokrien nousua

Viime vuosien asuntotuotantoluvut ovat olleet korkeimpia kymmeniin vuosiin. Yksi merkittävä syy asuntotuotannon korkeaan tasoon on taloyhtiölainat. Asuntotuotannon korkea määrä on ja rakentaminen oli myös käytännössä ensimmäinen toimiala, joka näytti suuntaa Suomen kansantaloudelle. Asuntojen hintojen ja vuokrien nousu olisi ollut 2010-luvulla merkittävästi nopeampaa, jos asuntotuotanto olisi ollut hitaampaa. Myös asuntosijoittamisen tai asuntosäästämisen yleistyminen sekä matala korkotaso ovat vahvistaneet asuntotuotantoa.

Asuntojen hintojen kehitys on 2010-luvulla ollut maltillista, kun sitä vertaa muihin Pohjoismaihin. Asuntoja on viime vuosina rakennettu runsaasti lisää.

Lähde: Tilastokeskus

Vuokrien nousu on hidastunut pääkaupunkiseudulla ja koko Suomessa viime vuosina. Yksi merkittävä selittäjä kehitykselle on asuntojen tarjonnan lisääntyminen. Erityisesti vuodesta 2014 vuokrien nousu on hidastunut merkittävästi.

Lähde: Tilastokeskus

Onko taloyhtiölainakannan kasvu asuntosijoittajien syytä?

Arvioiden mukaan asuntosijoittajilla on sijoitusasuntolainaa siis noin 6,5 miljardia euroa ja taloyhtiölainaa noin 2,5 miljardia euroa. Arvioita on tehnyt muun muassa Suomen Hypoteekkiyhdistys.

Taloyhtiölainoista osa on luonnollisesti korjauslainoja ja osa uudiskohdelainoja. Arvioiden mukaan tämän hetken koko taloyhtiölainakannasta (18,9 mrd. euroa) noin 35-45 prosenttia on korjauslainoja. Tämä johtuu siitä, että Suomen rakennuskannasta suuri osa on rakennettu 60-70-luvuilla. Nuo rakennukset ovat saapuneet peruskorjausikään 2010-luvulla, mikä näkyy myös taloyhtiölainakannan kasvussa aikaisempaa enemmän. Korjausrakentamisen määrä kasvaa edelleen vuosittain tasaisesti ja hyvä niin, koska kiinteistö- ja asuntokannan hyvässä kunnossa pitäminen on kaikkien kannalta järkevää.

Yksityiset vuokranantajat omistavat noin 300 000 vuokrauskäytössä olevaa asuntoa. Vertailun vuoksi Suomen suurimpiin asuntosijoittajiin lukeutuva Kojamolla on noin 36 000 asuntoa. Yksityisillä vuokranantajilla on siis asuntoja yli kahdeksan kertaa enemmän kuin Kojamolla.

Kojamo arvioi pörssilistautumisen yhteydessä oman asuntokantansa käyväksi arvoksi 4,7 miljardia euroa. Tähän verraten ja hyvin varovasti arvioiden yksityisten vuokranantajien vuokraamien asuntojen arvo on vähintään 30 miljardia euroa. Kun arvioidaan, että asuntosijoituslainoja kotitalouksilla on noin 10 miljardia euroa taloyhtiölainoineen, yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon (LTV ”loan to value”) olisi noin 33 prosenttia.

Suomen Vuokranantajien tekemässä kyselytutkimuksessa yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon (LTV) oli 42 prosenttia.

Yksityiset vuokranantajat ovat siis verrattain maltillisella velkavivulla liikkeellä, vaikka keskustelusta saattaa välillä saada toisenlaisen kuvan.

Asuntoja tarvitaan myös jatkossa

Asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa kasvaa ja kotitalouksien varallisuus vahvistuu koko ajan. Sen sijaan, että keskustelemme asuntosijoittamisen ja rakentamisen rajoittamisesta, meidän pitäisi miettiä, miten saamme lisää pääomia asuntomarkkinoille, jotta kasvavaan asuntojen kysyntään voidaan vastata. Yksityiset vuokranantajat pitää nähdä entistä vahvemmin asuntopolitiikan välineenä ja asuntotuotannon mahdollistajana. Asuntotuotanto on jo näyttänyt hiipumisen merkkejä, mutta kysyntä ei osoita hiipumisen merkkejä. Jos ja kun korkojen nousu ja rakentamisen suhdanteen hiipuminen osuvat samaan ajankohtaan, on ilmassa vaaran merkkejä. Asuntotuotannon hiipuminen vaikuttaisi voimakkaasti myös Suomen kansantalouden kehitykseen.

On erittäin tärkeää, että taloyhtiölainoista keskustellaan. Positiivisen luottorekisterin perustaminen olisi hyvä uudistus velkaantumisen hallitsemiseen. Taloyhtiölainat ovat suurimmaksi osaksi omistusasukkaiden kontolla niin korjauslainoissa kuin uudiskohteissakin.

Keskustelu yhtiölainoista jatkuu varmasti vielä syksyn mittaan, mutta voisin veikata, että ennen kuin ensilumi sataa, kriittinen keskustelu alkaa hiipumaan, koska taloyhtiölainat ovat vahvistaneet asuntotuotantoa, työllisyyttä ja hillinneet asuntojen hintojen ja vuokrien nousua. Taloyhtiölainat ovat osittain mahdollistaneet investoinnit uusiin asuntoihin, joita kasvavat kaupunkiseudut tarvitsevat. Ne ovat erittäin positiivisia asioita, kunhan riskit pidetään hallussa ja ymmärretään oikealla tavalla.

 

 

Tuomas Viljamaa
yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat ry
040 723 5821
tuomas.viljamaa@vuokranantajat.fi
Twitter: @TuomasViljamaa

LUE LISÄÄ