Taloyhtiölainat herättävät aika ajoin keskustelua julkisuudessa. Niiden riskeistä ja merkityksestä liikkuu osin myös väärää tai vajavaista tietoa. Tähän artikkeliin olemme koonneet kysymyksiä ja vastauksia taloyhtiölainoista.
Mikä on taloyhtiölaina ja kuka siitä vastaa?
Taloyhtiölaina on pankilta otettu asunto-osakeyhtiön laina, joka on otettu joko rakentamista (uudiskohdelaina) tai korjausta rahoittamaan (korjauslaina). Tavanomaisesti taloyhtiön osakkaat maksavat taloyhtiölainan pois vuosien varrella pääomavastikkeiden muodossa. Lainan tarkoitus on sama, kuin asuntoihin liittyvien lainojen ylipäätään: saadaan tehtyä investointi, josta hyödytään ja joka maksetaan takaisin pitkällä aikavälillä.
Taloyhtiölainoissa korko- ja takaisinmaksuvastuu on taloyhtiöllä, mutta käytännössä viime kädessä osakkailla. Taloyhtiön kiinteistö(t) tai vuokratontilla rakennukset toimivat lainan vakuutena. Yhtiölainan osuus on jyvitetty osakkeille, joten osakas voi maksaa velkaosuutensa pois tai lyhentää sitä pääomavastikkeiden muodossa.
Miksi taloyhtiölainoja tarvitaan?
Taloyhtiölainoilla on tärkeä rooli sekä asuntojen uudistuotannossa että korjausrakentamisessa. Taloyhtiölainat ovat vauhdittaneet uudisrakentamista etenkin kasvukeskuksissa.
Suomi kaupungistuu vauhdilla, ja asuntorakentamisen tarve on jatkossakin merkittävä. Kun rakennukset rakennetaan asunto-osakeyhtiömuodossa, rahoitetaan rakentaminen nykyään pääosin taloyhtiölainalla. Taloyhtiölainat ovat selkeä ja vakiintunut rahoitusmuoto. Rahoitusta ei tarvitse kerätä tulevilta osakkailta koko rakennusprojektin kustannusten osalta, vaan iso osa projektista rahoitetaan lainalla, josta vastaa rakentuva taloyhtiö. Taloyhtiölainat ovat siis keskeinen asuntorakentamisen mahdollistaja.
Lainoilla rahoitetaan uudisrakentamisen lisäksi vanhojen taloyhtiöiden remontteja. Merkittävä osa Suomen asuntokannasta on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla, ja näistä rakennuksista monet ovat tulleet tai tulossa peruskorjausikään. Taloyhtiölainat ovat keskeisiä näiden peruskorjausten mahdollistamisessa. Muussa tapauksessa jokaisen osakkaan pitäisi itse ottaa pankista laina ja maksaa korjaamisen osuus etukäteen, ja kaikilla ei ole tähän mahdollisuutta. Näin osaa tarpeellisista korjauksista ei tehtäisi.
Ovatko taloyhtiölainat kiihdyttäneet velkaantumista?
Viime vuosina kotitaloudet ovat velkaantuneet enemmän suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, ja taloyhtiölainat ovat kasvattaneet osuuttaan (kts. kuvio alempana). Taloyhtiölainojen kasvun osuus tulee pääosin uudiskohteiden velkaosuuksista. Selvästi suurin osa kotitalouksien veloista on edelleen perinteisiä asuntolainoja. Keskeisin syy taloyhtiölainojen kokonaismäärän nopealle kasvulle viime vuosina on rakentamisen korkea taso.
Kotitalouksien velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin (velkasuhde)
Lähde: Työryhmän raportti: Kotitalouksien velkaantuminen ja korkojen nousu, 2023, VM.
Miten taloyhtiölainoja säännellään ja myönnetään nykyään?
Edellisellä vaalikaudella eduskunta päätti kotitalouksien velkaantumista rajoittavasta lainsäädännöstä, joka samalla tiukensi myös taloyhtiölainoja koskevaa sääntelyä. 1.7.2023 alkaen taloyhtiölainojen osuus uusien asuntojen velattomasta myyntihinnasta on rajattu 60 prosenttiin, lyhennysvapaat yhteen vuoteen ja laina-ajan maksimiksi on säädetty 30 vuotta.
Suomessa on käytössä enimmäisluototussuhde suhteessa vakuuksiin, jonka perustaso on 90 %. Finanssivalvonta voi rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi päättää alentaa enimmäismäärää enintään 10 prosenttiyksiköllä. Velkaa saa siis tällä hetkellä myöntää korkeintaan 90 % asunnon arvosta ja ensiasunnossa 95 %. Sijoitusasunnoissa tyypillisesti pankkien myöntämä vakuusarvo on matalampi, 70-75 %. Taloyhtiölainaosuus lasketaan mukaan kokonaislainamäärään. Ilman lisävakuuksia taloyhtiölainallistakaan asuntoa ei siis saa 100 % velalla. Taloyhtiölaina ei näin ollen ole keino, jolla voisi kiertää vakuuksien enimmäisluototussuhteen tai pankkien omat vakuusvaatimukset.
Seuraava esimerkki havainnollistaa asiaa. Ensiasunnon ostaja saa velkaa pankista 95 % asunnon velattomasta hinnasta, eli vaikka 150 000 euron asuntoa varten 142 500 euroa, jolloin omarahoitusosuus on vain 7 500 euroa. Taloyhtiölainallisen asunnon velkaosuus on useimmiten vain 70 % eli tässä tapauksessa velkaa olisi 105 000 euroa ja omarahoitusta 45 000 euroa. Näin ollen ylivelkaantumisen riski tässä esimerkissä on pankkilainassa paljon suurempi kuin taloyhtiölainalla rahoitetussa asunnossa.
Joskus taloyhtiölainoja kritisoidaan sillä perusteella, että niillä välttää pankin maksukykyarvioinnin. On kuitenkin melko epätodennäköistä, että maksukyky olisi erityisen heikko, jos ostaja pystyy maksamaan suoraan käteisellä omarahoitusosuuden, joka uuden lainsäädännön myötä on 40 % asunnon hinnasta.
Miten taloyhtiölainoja verotetaan?
Tällä hetkellä taloyhtiölainojen lyhennykset ovat yksittäisten osakkaiden vuokratulojen verotuksessa vähennyskelpoisia, mikäli taloyhtiö tulouttaa suoritukset kirjanpidossaan. Tässä tapauksessa lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia enää asunnon luovutusvoitosta, kun asunto myydään. Jos osakkaiden lainaosuussuoritukset tai pääomavastikkeet rahastoidaan, ne eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa, mutta ne huomioidaan luovutusvoittoveroa laskettaessa. Vero tulee siis yleensä maksettavaksi joka tapauksessa, mutta sen ajankohta riippuu suoritusten käsittelystä taloyhtiön kirjanpidossa. Poikkeuksen muodostaa tilanne, jossa on asunut asunnossa itse vähintään kaksi vuotta, jolloin asunto on luovutusvoitosta verovapaa. Taloyhtiölainojen tuloutettujen lyhennysten verovähennysoikeuden verohyöty ei ole valtava, mutta nopeuttaa pitkäaikaisella säästäjällä varallisuuden kertymistä jonkin verran.
Taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeus korjaa osaltaan taloyhtiöiden sijoittajaosakkailta puuttuvaa poistomenettelyä. Asunto-osakkeesta ei voi tehdä poistoja, mutta suoraan kiinteistöstä (esimerkiksi omakotitalosta) voi. Poistot tarkoittavat kiinteistön laskennallisen kulumisen vähentämistä verotuksessa.
Verovähennysoikeutta voidaan havainnollistaa seuraavilla esimerkeillä:
Esimerkki 1
Aku on ostanut sijoitusasunnon aikanaan 80 000 eurolla, jolloin siihen ei kohdistunut lainkaan yhtiölainaa.
Akun taloyhtiössä toteutetaan julkisivuremontti, jonka rahoittamista varten hän alkaa maksaa kuukausittaista 100 euron rahoitusvastiketta. Vastike tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa, joten Aku saa vähentää vuokratuloista 1200 euroa rahoitusvastikkeita vuodessa.
Aku myy huoneiston myöhemmin Bealle 95 000 euron velattomalla hinnalla. Kauppahinta on 90 000 euroa, koska huoneistoon kohdistuu edelleen 5000 euroa yhtiölainaa julkisivuremontin vuoksi. Aku maksaa pääomatuloveroa 10 000 euron luovutusvoitosta (3000–3400 euroa).
Taloyhtiö päättää kuitenkin yhtiökokouksessa rahastoida rahoitusvastikkeet jatkossa. Bea ei siten voi vähentää vuokratuloista enää 1200 euroa vuosittain. Käytännössä Bea maksaa vuosittain vuokratuloistaan 360–408 euroa enemmän pääomatuloveroa kuin Aku maksoi.
Kun Bea myy aikanaan huoneiston Cecilialle 100 000 eurolla, taloyhtiölaina on maksettu kokonaan pois. Luovutusvoittoveroa laskettaessa Bea voi lisätä 90 000 euron hankintahintaan maksamansa 5000 euroa rahoitusvastiketta. Näin ollen Bea maksaa huoneistoa myydessään luovutusvoittoveroa vain 5000 euron osalta (1500–1700 euroa)
Jos yhtiö olisi tulouttanut myös Bean suoritukset, olisi hän voinut vähentää ne vuokratuloistaan, mutta hän olisi joutunut maksamaan huoneistoa myydessään luovutusvoittoveroa 10 000 eurosta.
Esimerkki 2
Matti ostaa 120 000 euron arvoisen uudiskohdehuoneiston 40 000 euron kauppahinnalla. Huoneistoon kohdistuu siten 80 000 euroa yhtiölainaa, jota Matti lyhentää 400 euron kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Rahoitusvastike on tuloutettu, joten Matti voi vähentää sen vuokratulojen verotuksessa. Kaikkien vähennyskelpoisten kulujen jälkeen Matille ei jää lainkaan verotettavaa vuokratuloa.
Matti myy huoneiston muutaman vuoden jälkeen. Huoneiston velaton markkina-arvo ei ole noussut, joten velaton kauppahinta on edelleen 120 000 euroa. Yhtiölainaa huoneistoon kohdistuu kuitenkin enää 50 000 euroa, joten Matin saama kauppahinta on 70 000 euroa. Matti maksaa luovutusvoittoveroa 30 000 eurosta (9000–10200 euroa).
Onko taloyhtiölainoissa hyviä puolia?
Ilman taloyhtiölainoja sekä korjaaminen että uudisrakentaminen olisivat nykyistä huomattavasti vähäisempää. Uudisrakentamisen matalamman tason vuoksi asuntojen kysynnän ja tarjonnan epätasapaino olisi vielä suurempi ja asumisen hinta nousisi nopeammin.
Korjaaminen olisi vähäisempää, koska osakkaiden pitäisi itse erikseen hakea rahoitus korjaushankkeille ja maksaa taloyhtiölle. Tähän kaikilla ei ole mahdollisuutta. Taloyhtiölaina mahdollistaa sen, että taloyhtiö hakee lainan ja perii sen jälkikäteen osakkailta pääomavastikkeiden muodossa.
Taloyhtiölainojen kasvu ei välttämättä ole huono asia, koska se kertoo rakennusinvestoinneista, eli myös varallisuuden kertymisestä. Asunnoilla on myös merkittävä käyttöarvo, ja toimivat asuntomarkkinat ovat tärkeä osa toimivaa kansantaloutta ja esimerkiksi työmarkkinoita.
Taloyhtiölainoissa ei yksilöiden tai taloyhtiöiden osalta ole ongelmaa, kunhan osakkaat maksavat lainaerät ajallaan. Tietenkin jokaisen tulee arvioida omaa maksukykyään realistisesti myös taloyhtiölainaa vastuulleen ottaessaan ja ottaa huomioon myös mahdolliset muutokset olosuhteissa, kuten työsuhteen päättyminen, avioero tai korkotason nousu. Nämä samat asiat pätevät kaikkeen velkaan. Sijoittajaosakkaiden osalta on esitetty väitteitä korkeammasta riskistä, mutta asuntosijoittajilla on usein muuta omaisuutta ja lisäksi asuntoon liittyvät vuokratulot. Väitettä siitä, että asuntosijoittajat olisivat osakkaina riskialttiimpia kuin omistusasujat, ei ole ainakaan vielä osoitettu todeksi. Erittäin keskittynyt omistus saattaa olla riski, mutta näyttöä siitä, että yksittäiset sijoittajaomistajat olisivat huonompia vastikkeiden maksajia ei ole.
Yhtiölainojen mahdollisuus parantaa pienempien rakennuttajien toimintaedellytyksiä. Ilman yhtiölainamahdollisuutta monen toimijan kyky rakentaa heikkenisi, mikä heikentäisi kilpailua ja vähentäisi tarjontaa – ja siten nostaisi asuntojen hintoja.
Mitä riskejä tai ongelmia taloyhtiölainoihin voi liittyä?
Eniten taloyhtiölainoissa on kiinnitetty huomiota lisääntyneeseen velkaantumiseen, mikä saattaa aiheuttaa riskejä rahoitusjärjestelmälle. Korkojen nopea nousu viime vuosina on aiheuttanut huolta osakkaiden kyvystä lyhentää taloyhtiölainoja. Toisaalta taloyhtiölainoilla on aina reaalivakuus, joten makrovakausriski on rajattu.
Toisen suuren haasteen aiheuttaa se, että kiristyvän sääntelyn vuoksi monilla syrjäisemmillä seuduilla taloyhtiöillä on vaikeuksia saada lainaa peruskorjauksia varten, vaikka asukkaiden maksukyky riittäisi siihen hyvin. Tämä ajaa joko monimutkaiseen asukkaiden omaan velanottoon tai aliremontointiin. Asunnoilla on aina tärkeää käyttöarvoa ja kasvava korjausvaje asutuissa taloyhtiöissä ei ole kenenkään etu.
Yksittäisen osakkaan tai taloyhtiön osalta ongelmaksi saattaa muodostua se, että joku toinen omistaja ei selviydy omista vastikkeistaan. Tässä tapauksessa taloyhtiö voi joutua ottamaan asunnon haltuun. Jos taloyhtiökään ei saa asuntoa vuokralle tai siitä saatava vuokra ei riitä kattamaan juoksevia kustannuksia, taloyhtiölaina päätyy muiden osakkaiden maksettavaksi – hoitovastikkeiden päälle.
Osassa uudiskohteista peritään yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella erillinen vakuus niiltä osakkailta, joilla on yhtiölainaa. Vakuuden määrä on tyypillisesti 2–3 kuukauden pääomavastiketta vastaava summa. Vakuuksilla pystytään pienentämään taloyhtiön riskiä joutua maksuvaikeuksiin, jos jollain osakkaalla jää pääomavastikkeita rästiin.
Lain mukaan haltuunotto voi tapahtua yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan. Yhtiö voi asettaa huoneiston vuokralle ja vuokratuloilla maksaa hoitamattomia yhtiövastikkeita. Vaikka yhtiö ottaisi huoneiston haltuunsa, säilyy omistusoikeus osakkaalla.
Joskus osakkaan maksuongelmat hoituvat maksukyvyttömän asukkaan asunnon myynnillä. Mikäli asunnon realisointi ei onnistu tai lainan hoidosta ei pystytä neuvottelemaan pankin kanssa, osuus lainasta jää ainakin hetkellisesti muiden osakkaiden hoidettavaksi.
Jos taloyhtiölainoja vähennettäisiin, olisi sillä vaikutuksia sekä rakentamiseen että asukkaiden lainanottoon. Todennäköisesti rakentaminen vähenisi, koska rakennuttajat joutuisivat lisäämään omarahoitusosuuttaan rakennushankkeista. Tämä koskisi erityisesti pienempiä rakennusliikkeitä.
Mitä vaikutuksia taloyhtiölainojen kiristämisellä olisi korjaamiseen ja rakentamiseen?
On tärkeää erottaa korjaus- ja uudisrakentamiseen liittyvät taloyhtiölainat. Jos taloyhtiölainojen käyttöä jotenkin yleisesti hankaloitettaisiin, vaikuttaisi se kumpaankin käyttötarkoitukseen. Esimerkiksi taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden rajaaminen tai poistaminen mekaanisesti vaikuttaisi sekä korjaus- että uudiskohteisiin otettuihin lainoihin.
Jos asuntosijoittajien verotus kiristyisi taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistamisen takia, suhtautuisivat he kriittisemmin korjaushankkeisiin taloyhtiöissä. Tämä todennäköisesti vähentäisi korjausrakentamista.
Veronkiristys myös vähentäisi sijoittajakysyntää uudiskohteissa, koska sijoituksen kannattavuus laskisi. Sijoittajat ovat usein ensimmäisiä varaajia rakennushankkeissa, ja hankkeet käynnistyvät usein vasta varausasteen ollessa riittävän korkea. Sijoittajien pienempi kysyntä tarkoittaisi vähemmän käynnistyviä rakennushankkeita, mikä vähentäisi työllisyyttä ja asuntotarjontaa.
Kassavirran takia uudiskohteet ovat usein sijoituskohteina haastavia. Verohyöty tasapainottaa tätä. Tämä mahdollistaa asuntorakentamisen korkean tason. Se myös mahdollistaa yksityissijoittajien osallistumisen uudiskohteisiin.
Verovähennysoikeuden rajoittaminen asunto-osakkeita omistavien vuokranantajien osalta muuttaisi markkinaa suurten toimijoiden eduksi, koska ne omistavat tyypillisesti kokonaisia kiinteistöjä yksittäisten asuntojen sijaan, ja voivat siten hyödyntää poistoja. Lisäksi ne toimivat laajemmilla yritysrahoitusmarkkinoilla ja erilaiset asuntorahoituksen suorat rajoitukset eivät koske niitä.
Miten taloyhtiölainoja koskevaa lainsäädäntöä tai käytäntöjä tulisi kehittää?
Taloyhtiölainat ovat tärkeä osa rakentamisen ja korjaamisen rahoitusta, joten niihin liittyvää sääntelyä ja käytäntöjä on tärkeää myös kehittää jatkuvasti.
Edellisellä vaalikaudella eduskunta päätti kotitalouksien velkaantumista rajoittavasta lainsäädännöstä, joka samalla tiukensi myös taloyhtiölainoja koskevaa sääntelyä.
Suomen Vuokranantajat tukee toimia, joilla hillitään kasvavaa velkaantumista ja turvataan rahoitusmarkkinoiden vakautta. Mielestämme myös seuraavat muutokset parantaisivat tilannetta:
Taloyhtiölainat positiiviseen luottorekisteriin. Henkilökohtaiset taloyhtiölainat tulee sisällyttää positiiviseen luottorekisteriin, jotta pankeilla ja muilla rahoituslaitoksilla on mahdollisuus arvioida luottokelpoisuutta. Luottorekisteri ottaa kokonaisuuden huomioon ja antaa mahdollisuuden yksilölliseen arviointiin.
Parempi ja määrämuotoinen tiedonsaanti. Lainsäädännöllä tai alan itsesääntelyllä tulee varmistaa, että asunnon ostaja – niin omistusasuja kuin asuntosijoittaja – saa oikeat ja riittävät tiedot asuntoon kohdistuvasta taloyhtiölainasta, sen ehdoista ja siihen liittyvistä kassavirroista ja niiden muutoksista. Kassavirrat tulee näyttää koko laina-ajalta. Tiedot tulee esittää automaattisesti myyntiesitteessä. Asia voidaan hoitaa esimerkiksi markkinointiasetuksella.
Haastavien seutujen erityisratkaisut. Niille seuduille, joilla taloyhtiöt eivät enää saa riittävää rahoitusta korjaushankkeisiin, täytyy kehittää mekanismi rahoituksen turvaamiseksi. Tämä onnistuu nykyjärjestelmää kehittämällä.
Taloyhtiölainoja koskeva verotus tulee säilyttää ennallaan. Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistaminen tai rajaaminen vähentäisi sekä uudis- että korjausrakentamista. Vähennys on looginen, koska yksittäiset osakkaat eivät voi tehdä poistoja omistamistaan asunto-osakkeista. Verovähennysoikeuden rajoittaminen asunto-osakkeita omistavien vuokranantajien osalta muuttaisi markkinaa suurten toimijoiden eduksi, koska ne omistavat tyypillisesti kokonaisia kiinteistöjä yksittäisten asuntojen sijaan, ja voivat siten hyödyntää poistoja. Lisäksi ne toimivat laajemmilla yritysrahoitusmarkkinoilla ja erilaiset asuntorahoituksen suorat rajoitukset eivät koske niitä. Ylivelkaantumiseen liittyviä ongelmia saadaan torjuttua jo esimerkiksi yllä mainituilla toimenpiteillä.