Erityisesti asuntosijoittamisen laajentuessa muutamaa asuntoa suuremmaksi toiminnaksi nousee esiin kysymys siitä, kannattaisiko sijoitustoimintaa harjoittaa osakeyhtiön kautta. Käytännön sijoitustoiminnan näkökulmasta osakeyhtiön kautta harjoitettu toiminta ei eroa mittavasti yksityishenkilön harjoittamasta sijoitustoiminnasta. Alla onkin keskitytty erityisesti verotuksellisiin vaikutuksiin osakeyhtiön kautta sijoittamisessa verrattuna sijoittamiseen yksityishenkilönä.
Keskeisimpänä erona käytännön sijoitustoiminnassa voidaan pitää osakeyhtiön pyörittämisestä aiheutuvaa ylimääräistä hallintoa sijoitustoiminnassa. Ero voi näkyä myös rahoitusjärjestelyissä, jos sijoitustoiminnassa hyödynnetään velkavipua. Yksityishenkilön asuntolainoituksen ehdot ja korot poikkeavat usein yrityspuolelle tarjotusta.
Verotuksellisia vaikutuksia syntyy ensinnäkin yhtiön perustamisvaiheessa, jos perustettavaan yhtiöön halutaan siirtää jo olemassa olevaa asuntovarallisuutta. Jos asunnot myydään yhtiölle, tämä aiheuttaa veroseuraamuksia varainsiirtoveron muodossa. Varainsiirtovero tulee lähtökohtaisesti maksettavaksi myös silloin, jos asunnot sijoitetaan yritykseen apporttina. Poikkeuksena tästä on toimintamuodon muutos, jossa esimerkiksi liikkeen- tai ammatinharjoittaja siirtää aikaisemmin harjoitettuun toimintaan liittyvät varat ja velat osakeyhtiöön toimintamuodon muuttuessa. Apportilla tarkoitetaan tilannetta, jossa omistaja sijoittaa yhtiöön rahan sijaan omistuksessaan olevat asunnot. Lisäksi siirrosta voi aiheutua veroseuraamuksia luovutusvoittoveron muodossa varallisuuden yhtiölle siirtävälle sijoittajalle.
Sijoitustoiminnan aikana asuntosijoittajille merkityksellisiä ovat vähennykset, joita vuokratulosta voi tehdä. Näissä yksityishenkilönä sijoittamisen ja osakeyhtiön kautta sijoittamisen välillä ei ole eroja. Vuokrauksesta aiheutuneet kulut, remontit ja rahoituskustannukset voi vähentää vuokratulosta molemmissa tapauksissa.
Voimakkain ero yksityishenkilönä sijoittamisen ja osakeyhtiön kautta sijoittamisen välillä syntyy malleista, joilla voittoa verotetaan. Yksityishenkilönä sijoitettaessa vuokratulosta maksetaan pääomavero, joka vuonna 2020 on 30 prosenttia enintään 30 000 euron pääomatuloista ja 34 prosenttia 30 000 euroa ylittävältä osalta.
Yhtiö puolestaan maksaa voitostaan yhteisöveron, joka vuonna 2020 on 20 prosenttia yrityksen verotettavasta tulosta. Verojen jälkeen jäljelle jäävä tulos kerryttää yhtiön pääomaa. Tämä pääoma voidaan joko käyttää sijoitustoiminnan laajentamiseen tai jakaa osakkeenomistajille.
Listautumattomasta yhtiöstä jaetuista osingoista maksetaan pääomatuloveroa. Listautumattomien yhtiöiden osinkoja verotetaan vuonna 2020 150 000 euroon asti niin, että 25 prosenttia osingosta on veronalaista pääomatuloa siltä osin kuin osingon määrä vastaa osakkeen matemaattiselle arvolle laskettua kahdeksan prosentin vuotuista tuottoa. Siltä osin kuin osingon määrä ylittää kahdeksan prosentin vuotuisen tuoton, 75 prosenttia osingosta on veronalaista ansiotuloa.
Verotuksellisesta näkökulmasta on siis huomioitava niin yhteisövero kuin pääomatuloverokin. Kokonaisverorasitukseen vaikuttavat yhtiön osakkeiden matemaattinen arvo (yhtiön nettovarallisuus jaettuna osakkeiden lukumäärällä) sekä verovuonna jaetun osingon määrä.