Ajankohtaista

Taloyhtiölaina ei ole kirosana

Taloyhtiölaina ei tee hyvää asuntoa huonoksi sijoitukseksi. Vaikka riskeistä puhutaan paljon, hoitamattomat lainat ovat ainakin toistaiseksi yksittäistapauksia.

Teksti Katariina Krabbe

Julkaistu lehdessä 2/2024

Taloyhtiölainojen riskeistä on julkisuudessa puhuttu viime aikoina paljon, ja korkojen noustessa moni on kokenut kasvaneet rahoitusvastikkeet jo omissa nahoissaankin. Finanssivalvonta on varoittanut asiasta jo vuosia. Viesti alkaa olla mennyt perille, ja julkisuudessa taloyhtiölainoja on miltei demonisoitu.

”Yhtiölainat ovat yksittäisistä ylilyönneistä huolimatta hyvä tapa rahoittaa rakentamista ja korjauksia, ja jollainhan ne joka tapauksessa pitää rahoittaa. Kyseessä on kaikille osallisille läpinäkyvä instrumentti, ja pankit ovat luotettava rahoittaja. Eri asia sitten on, mikä on oikea luototustaso”, Danske Bankin asunto-osakeyhtiörahoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu sanoo.

”Olemme varoitelleet taloyhtiölainoista etenkin asiakkaansuojan näkökulmasta: isot velkaosuudet ja pitkät lyhennysvapaat ovat vaikeuttaneet todellisten asumiskustannusten hahmottamista. Tällöin on saattanut käydä niin, että velkojen kokonaismäärä on muodostunut maksukykyyn nähden liian isoksi”, toimistopäällikkö Arttu Kiviniemi Finanssivalvonnan taloudellinen analyysi -toimistosta toteaa.

Hän huomauttaa, että makrotasolla kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut, ja se on korkealla tasolla. 15 viime vuoden aikana taloyhtiölainat ovat olleet yksi merkittävimmistä kokonaisvelkaantumista kasvattaneista tekijöistä.

Korkea velkaantuneisuus heikentää häiriöiden sietokykyä, eli ongelmia voi tulla, kun korot nousevat – etenkin, jos samanaikaisesti tulee myös työttömyyttä.

”Lainat kyllä tyypillisesti hoidetaan viimeiseen asti, mutta olemme huolissamme siitä, että kun velkaa on paljon, supistetaan kulutusta. Se heijastuu yrityksiin ja sitä kautta pankkeihin.”

Sääntelyä kehitetty

Ylisuuria yhtiölainoja ei ainakaan tule enää lisää. 1.7.2023 tuli voimaan uusia säädöksiä, joissa taloyhtiölainojen osuus rajattiin enimmillään 60 prosenttiin velattomasta myyntihinnasta, lyhennysvapaat rajattiin yhteen vuoteen ja laina-ajan maksimiksi on säädetty 30 vuotta.

Arttu Kiviniemi kertoo, että Suomen Pankki on jo aiemmin edellyttänyt luottolaitoksilta, että korkeat yhtiölainaosuudet ja isot omistuskeskittymät yksittäisille tahoille tulee huomioida luottopäätöksissä. Tyypillisesti nämä tekijät johtavatkin pankeissa kireämpiin lainaehtoihin.

Lisäksi vuonna 2023 tuli voimaan suositus, että asuntolainanhakijan kaikkien velkojen kuormitettu lainanhoitorasitus – taloyhtiölainat mukaan luettuina – voi olla maksimissaan 60 prosenttia nettotuloista.

”Suosituksella pyritään turvaamaan kotitalouksien lainanhoito- ja kulutuskykyä stressitilanteessa. Myös positiivinen luottorekisteri parantaa luotonantajien kykyä arvioida maksukykyä – taloyhtiölainat tosin tulevat tähän mukaan myöhemmin”, Kiviniemi toteaa.

Pankin näkökulmasta taloyhtiölainat vähäriskisiä, ongelmatapaukset yksittäisiä

Viime vuonna järjestämättömien taloyhtiölainojen määrä nousi suhteellisesti tarkasteltuna reippaasti, mutta niiden osuus on edelleen maltillinen. Järjestämättömällä lainalla tarkoitetaan yli 90 päivää erääntyneenä ollutta luottoa tai luottoa, jota velallinen ei todennäköisesti pysty maksamaan takaisin.

”Järjestämättömien lainojen osuus on kuitenkin edelleen maltillinen, 1,5 prosenttia lainoista, mikä on vain hieman korkeampi kuin asuntolainoissa. Kyse on ollut lähinnä yksittäisten sijoittajien ongelmista”, Kiviniemi sanoo.

Luottoriskeiltään kohonneiden taloyhtiölainojen määrä on noussut enemmän – ennen korkojen nousua niiden osuus oli kolme prosenttia, kun viime vuoden lopussa osuus oli jo kahdeksan prosenttia.

”Tähän luokkaan joutuu esimerkiksi, jos maksuja on rästissä tai lainaehtoja muutettu taloudellisten vaikeuksien vuoksi”, Kiviniemi kertoo.

Hänen mukaansa nuorissa taloyhtiöissä on kohonneen riskin luottoja eniten, mutta maksurästit eivät kuitenkaan ole kasvaneet merkittävästi.

”Toki luottotappiot tulevat tyypillisesti viiveellä, emmekä ole välttämättä vielä nähneet kaikkia meneillään olevan taantuman vaikutuksia. Pankeilla on kuitenkin hyvät puskurit ottaa mahdollisia tappioita vastaan.”

Pankin näkökulmasta taloyhtiölainat näyttäytyvät edelleen hyvin vähäriskisinä.

”Maksurästeissä on ollut kyse hetkellisistä budjetin pettämisistä, jotka on hoidettu seuraavassa kuussa. Suomalaisten maksuhalukkuus omaa asumista kohtaan on vahva”, Danske Bankin Roihu sanoo.

”Yhtään konkreettista tapausta ei ole pöydälläni näkynyt, jossa laina olisi jäänyt hoitamatta”, hän painottaa.

Tietoja selvitetään aiempaa tarkemmin

Asunnonostajat ovat aiempaa varovaisempia, jos kohteessa on taloyhtiölainaa.

”Jos haluaa ostaa asunnon suhteellisen uudesta talosta, taloyhtiölainaa ei voi oikein välttääkään”, huomauttaa pääkaupunkiseudulla Kiinteistömaailman yrittäjänä toimiva Antti Haataja.

Hänen mukaansa riskitietoisuuden lisääntyminen näkyy kuitenkin siinä, että viime aikoina jotkut asunnonostajat ovat halunneet selvittää, onko maksuissa ollut vaikeuksia, viiveitä tai häiriöitä, vai tulevatko ne ajallaan.

”Nollakorkojen aikaan käytännössä kukaan ei tällaista kysellyt”, Haataja toteaa.

”Asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin on ollut selkeästi laskussa, mutta en usko, että tämä liittyy pelkästään yhtiölainoihin, vaan asuntomarkkinoihin ylipäätään”, hän jatkaa ja kertoo, että nyt sijoittajat etsivät ensisijaisesti hyviä diilejä, joissa on myös arvonnousua odotettavissa.

”Tästä syystä myös flippaus kiinnostaa yhä. Uudiskohteiden hinnat ovat korkeita vanhoihin asuntoihin verrattuina, joten arvonnousupotentiaali on niissä heikompi erityisesti alueilla, joissa samantyyppisiä kohteita on paljon tarjolla. Kuten aina asuntokaupassa, sijainti ratkaisee.”

Sijoittajatkin ovat varovaisia yhtiölainojen kanssa, vaikkeivät niitä erityisesti karttaisikaan.

”Esimerkiksi nykymarkkinassa ei ole lainkaan kummallista pitää ostopäätöksen ehtona sitä, ettei yksi taho omista yli kymmentä prosenttia yhtiön osakkeista.”

Lue myös: