Teen tiivistyksen poikkeuksellisesti nyt heti alkuun – taloyhtiölainat ovat väärin ymmärretty ja väärin kommunikoitu voimavara. Ilman taloyhtiölainoja ottaisimme askeleita kohti historiaamme eli kroonista asuntopulaa.
Jos taloyhtiölainat poistettaisiin, asuinrakennussektorimme pienenisi merkittävästi. Tämä taas johtaisi riittämättömän asuntotuotantoon. Ehdotetut vaihtoehtoismallit taas nojaavat rakennusyhtiöiden hyvin vahvaan taseeseen, joka näyttäytyy rakennussektorin tilanteen tuntien toimimattomana vaihtoehtona. Taloyhtiölainojen poisto ei myöskään palauttaisi luottamusta asuntomarkkinaan – aikeet asunnonostoon palautuvat, kun luottamus omaan talouteen ja lainanottamiseen palautuu. On kuitenkin tosiasia, että taloyhtiölainoihin tarvittiin riskienhallintaa. Finanssivalvonta on jo reagoinut, läpinäkyvyys tulee lisääntymään ja tietoisuus on kasvanut.
Kommentit taloyhtiölainan poistosta tai lisärajoituksista ovat tulenarkoja – kipinän syttyessä seurauksena on riittämätön asuntotuotanto, työvoimapula, nousevat asuntojen hinnat ja lopulta haitta koko kansantaloudelle. Onneksi taloyhtiölainojen poistoa väläytetään harvakseltaan, mutta toisaalta jopa suurimmissa medioissamme näkee välillä ehdotuksia taloyhtiölainoista luopumisesta.
Tuntematta historiaa on hankala argumentoida nykyhetkeä vastaan
Asunto-osakeyhtiöiden asema vakiintui Suomessa jo toisen maailmansodan jälkeen, ja tämän myötä kodinomistusluvut kasvoivat melkein 70 prosenttiin. Tämä kansainvälisestikin hyvin poikkeuksellinen malli on ajanut suomalaisen yhteiskunnan pois keskittyneestä omistuksesta laaja-alaiseen yhteiskuntaluokkien omistukseen. Yhteiskunta kuitenkin muuttuu ja vuokra-asumisen suosio on lisääntynyt. Omistamisen kulttuuri ei ole enää itseisarvo ”kunnon kansalaiselle”, ja siksi vuokra-asumista ja sen mahdollisuuksia on kehitettävä.
Suomessa on ollut suurimman osan sen historiasta krooninen asuntopula, jota on alettu kuromaan umpeen vasta vuoden 2015 jälkeen. Erityisesti pääkaupunkiseutu on ottanut osumaa ja osa alueen potentiaalista on hukattu työvoiman liikkuvuuden haasteiden takia. Asuntoja ei ole ollut siis tarpeeksi.
Taloyhtiölainat ovat yleistyneet 2010-luvulta alkaen merkittävästi. Samalla krooninen asuntopula on saatu rakennettua pois. Toisaalta velkamäärät ovat kasvaneet huomattavasti, mutta tottahan velka kasvaa, kun rakennetaan. Ja kannattaa muistaa taseen toinen puoli – myös asuntovarallisuus on lisääntynyt.
Harvalla yksityishenkilöllä tai yritykselläkään on varoja toimia oman pääoman turvin asuntomarkkinoilla, eli velkaa tarvitaan lähestulkoon aina merkittävästi. Suomen asuntolainakanta on 106 miljardia. Taloyhtiölainoja on 25 miljardia, josta jopa reilu puolet Uudellamaalla. Alueella, jossa asunnoille on kysyntää ja käyttöarvoa. Alueella, jossa reaalivakuuden säilyminen on todennäköinen.
Taloyhtiölainat ovat kuitenkin olleet varmistamassa, että rakentamista tehdään muidenkin kuin kaikkein suurimpien asuntorakentajien toimesta ja muuallekin kuin Helsinkiin, Tampereelle ja Turkuun. Rakennuttajalle yhtiölaina tarkoittaa pienempää pääomatarvetta, mikä on lisännyt kilpailua ja markkinoille on saatu pieniä ja keskisuuria rakennusyhtiöitä. Samalla asuntoja on saatu muuallekin kuin niin sanottuun kasvukolmioon.
Usein esitetään väitteitä, että vuokranantajilla on merkittävästi taloyhtiölainaa. Vuokranantajakysely 2024 perusteella näin ei kuitenkaan ole. Ainoastaan 5,8 % vuokranantajista vastaan, että taloyhtiölainaa on yli 60 % kaikkien sijoitusasuntojen arvoon nähden. Toisekseen Suomen Pankki on raportoinut, että taloyhtiöiden hoitamattomien lainojen osuus koko lainakannasta on hyvin maltillinen (suuret kaupungit 1,2 %, muut 1,6 %), ja yksityisillä vuokranantajilla luvut ovat vielä pienempiä.
Mitä tapahtuu, jos yhtiölainat poistettaisiin uusista kohteista?
Taloyhtiölainojen poistaminen ei vaikuttaisi koko kansaan ja koko Suomeen yhtä lailla.
Kyse ei ole siitä, etteivät maksukykyiset omistusasujat saisi lainaa, totta kai saavat. Tai kyse ei ole siitä, etteivätkö suurimmat rakennusyhtiöt saisi lainaa uudiskohteeseen Lauttasaaressa, totta kai saavat (tosin tällä hetkellä ehkeivät sinnekään).
Mutta kyse on siitä, rakentavatko enää muut kuin meidän isoimmat rakennusyhtiömme. Kyse on siitä, että rakennetaanko enää muualle kuin kasvukolmioon. Kyse on siitä, ettei asuntotuotantomme pysty enää vastaamaan tarpeisiin, jos taloyhtiölainaa ei voida käyttää rahoitusmuotona. Tämän ymmärtääkseen on asiaa havainnollistettava.
Taloyhtiölainaa hyödynnettäessä rakennusaikaisia kuluja allokoidaan lainaosuuden mukaisesti (esim. 60 %) taloyhtiölle taloyhtiölainan muodossa. Loppuosuus maksetaan rakennusyhtiön taseesta. Mitä pienempi taloyhtiölaina, sitä suurempi vaatimus rakennusyhtiön taseelle. Toki helpotusta tuo ostajien maksamat kauppahintaosuudet, sillä oletuksella, että tehdyt ennakkovaraukset asunnoista kääntyvät myös kaupoiksi.
Rakennusyhtiö käynnistää hankkeen vasta tietyllä ennakkovarausasteella. Aikaisemmin vaadittu aste oli alhaisempi, nyt vaateet ovat nousseet. Sitä myötä, kun taloyhtiölainan osuutta vähennetään, on rakennusyhtiö entistä varovaisempi hankkeen käynnistämispäätöksen kanssa. Toisaalta omat vaatimuksensa tuo rahoittava rs-pankki, joka vaatii tällä hetkellä jopa 80 % varausastetta ennen kuin hanke voidaan käynnistää.
Sanomattakin on selvää, että kerrostaloa rakennettaessa ei puhuta satojen tuhansien rahoitustarpeesta omasta taseesta. Per hanke puhutaan miljoonista, parhaimmillaan yli kymmenen miljoonan summista. Jos hankkeita, jossa oman taseen pitää tukea miljoonia, on käynnissä useita samaan aikaan – niin moniko rakennusyhtiö kykenee tähän? Jos ja kun kykeneviä ei ole montaa, olisi edessä riittämätön asuntotuotanto. Eli palaisimme kroonisen asuntopulan aikaan.
Miltä vaihtoehtoiset rahoitusmuodot näyttävät?
Olen nähnyt ehdotuksia myös muista malleista, joissa ehdotetaan rakennusyhtiön rahoittavan rakentamisen omilla varoillaan ja tämän jälkeen myyvän osakkeet velattomina hankkeen valmistuttua. Hieno idea ja toimii taas, kun joku suurimmista rakennusyhtiöistä rakentaa Lauttasaareen. Mutta toimiiko ehdotettu malli enää silloin, kun niinkin iso kuin 100 miljoonaa vaihtava rakennusyhtiö rakentaa Kuopioon? Tuskin, tai ainakaan useaa hanketta se ei voi pitää käynnissä samanaikaisesti.
Asuinrakentaminen on haastava toimiala ja indikaatioita voi hakea pörssistä vertaamalla rakennusyhtiöiden heikkoa kurssikehitystä pörssin yleisindeksiin. Harva rakennusyhtiö pystyy operoimaan hyvillä liikevoittoprosenteilla ja harva omaa vahvan taseen. Nollakorkoaika oli erikseen. Eikä asiaa helpota se, että ainakin osa pankeista on jo tiputtanut rakennusyhtiöiden luottoluokitusta. Eikä asiaa varsinkaan helpota se, että edes taloyhtiölainojakaan ei saa monikaan rakennusyhtiö tällä hetkellä. Ja kuluttajien tilannetta ei helpottaisi se, että taloyhtiölainat poistamalla yhä harvempi rakennusyhtiö rakentaisi, mikä vähentäisi niiden keskinäistä kilpailua.
Rakennusyhtiölle tärkeää on kassavirran hallinta. Kuinka paljon kassavirta ajautuu kuukausittain miinukselle hankevaiheessa? Entä mitä, jos ennakkovaraukset tehneet eivät päädykään ostamaan ja hanke on jo käynnistetty? Jos yhtiölainaa ei ole, jokaisen euron tulee löytyä rakennusyhtiöltä. On siis varsinainen kassavirtariski, jos myynti sakkaa ja hanke on rahoitettava pahimmillaan kokonaan oman pääoman ehtoisesti. Silloin omasta taseesta pitää löytyä merkittävästi puskuria.
Yleensä joku voittaa ja joku häviää – miten on asian laita, jos taloyhtiölainat poistetaan?
Taloyhtiölainojen poisto osuisi huomattavasti enemmän omistusasujiin ja yksityisiin vuokranantajiin kuin isoihin kiinteistösijoittajiin. Rahoitus on tärkeää, rahoitus on olennaista. Isoilla kiinteistösijoittajilla on pääsy erilaisiin rahoitusinstrumentteihin, eli mahdollisuudet hankkia rahoitusta muullakin tavoin kuin taloyhtiölainalla. Keski-Euroopassa riittää pääomaa, jota allokoida kiinteistömarkkinoille ja Suomi nähdään tällä hetkellä kiinnostavana markkinana. Sopii siis olettaa, että pääomia tulee allokoitumaan yhä enemmän Suomeen. Pääomien kohteena on kokonaiset vuokrataloyhtiöt, jotka omistavat suuret rahastot.
Eli poistamalla taloyhtiölainat keskitämme vuokranantajuutta yhä enemmän suurille kiinteistösijoitusyhtiöille. Mistä tulikin mieleen, että Kantarin tuoreen kyselytutkimuksen mukaan suurin joukko suomalaisia haluaa asua vuokralla juuri yksityisten vuokranantajien asunnoissa.
Samalla omistusasujille tulee yhä vähemmän kohteita tarjolle, koska rakennusyhtiöiden on haastavampi käynnistää ainakaan merkittävissä määrin omaperusteista tuotantoa kuluttajille. Esimerkiksi keskisuuret rakennusyhtiöt tulisivat siis lähinnä rakentamaan kokonaisvastuu-urakoita (kvr), eli tietty toimija tilaa kokonaisen kerrostalon.
Tässähän voisi olla ideaa? Pääomia omaava taho tilaa ja myy kuluttajille asuntoja valmiista kerrostalosta. Paitsi että… Arvoketjuun lisättiin yksi välikäsi vs. taloyhtiölainallinen kohde, jonka rakennusyhtiö myy kuluttajalle. Mitä välikädet yleensä tarkoittavat? Loppuasiakkaan, eli kuluttajan, maksama hinta on korkeampi. Eli sinä maksat asunnostasi enemmän.
Jos uudet asunnot maksavat tulevaisuudessa yhä enemmän, niin mitä käy nykyisille? Myös jo olemassa olevien asuntojen hinnat nousevat. Eli toisin sanoen, tahot, jotka kannattavat taloyhtiölainojen poistoa, kasvattaisivat poiston myötä samalla omaa varallisuuttaan.
Tiivistän vielä kerran – ilman tarjonnan lisääntymistä ja rahoituksen varmistamista, asuntojen hinnat nousevat ja yhä harvempi pääsee asuntoon kiinni.
Taloyhtiölainat poistamalla ei luottamusta palauteta
Olen nähnyt väitteitä, että taloyhtiölainojen poisto tuo luottamuksen takaisin asuntokauppaan. Hämmästelen väitettä, sillä se vetää monta mutkaa suoraksi eikä katso kengänkärkiään pidemmälle. Asuntokaupasta keskusteltaessa tulee olla kyky katsoa taloustilannetta laajemmin, koska asuntokauppa ei elä tyhjiössä.
Kuluttajaluottamusindikaattorit ovat viimeiset kaksi vuotta olleet sanalla sanoen pohjalla. Monessa luottamusindikaattorin erässä olemme olleet mittaushistorian 1996–2024 alhaisimmissa lukemissa, kun tarkastellaan vuosien keskiarvoja. Mainittakoon nyt vaikkapa ”Oma talous nyt” – mittaushistorian alhaisin lukema. Vaikuttaako näkemys omasta taloudesta asunnon ostoon? Ainakin omalla kohdallani vaikuttaa.
Jos epäilet edellisen kykyä kertoa välillisesti luottamuksesta asuntokauppaan, mitä ajattelisit mittarista ”Ajankohdan otollisuus lainanottoon”? Mittaushistorian alhaisin lukema. Lainanottoaikomus 12 kk:n sisällä? Vain finanssikriisissä ja 1996–1997 oltiin hieman alempana. No entäpä asunnon peruskorjausaikomus 12 kk:n sisällä? Ei nyt ennätyslukemia, mutta alempana kuin kertaakaan vuoden 2004 jälkeen. Onko todellinen syy asuntokaupan alakuloon siis todellakin taloyhtiölaina? Nostan katseeni kengänkärjistä muihin luottamusindikaattoreihin ja totean: ei ole.
Toisaalta en voi aukottomasti väittää, etteivätkö taloyhtiölainat ole jossain määrin nakertaneet luottamusta. Onko tästä kuitenkaan syyttäminen taloyhtiölainoja? Syy taitaa ennemminkin löytyä demonisoinnista ja pelottelusta. Itseänikin pelottaisi, jos lukisin pelkkiä kommentteja. Ekonomistina minulla tulee kuitenkin olla kyky katsoa kommenttien taakse ja peilata asioita numeroihin sekä tilastoihin.
Siispä väitän – taloyhtiölainoja poistamalla ei luottamusta palauteta. Luottamus asunnonostoon palautuu pikkuhiljaa sitä myöden, kun kuluttajien yleinen luottamus palautuu. Luottamus omaan talouteen, luottamus lainanottoon, luottamus asunnon peruskorjaukseen sekä vastaavat asuntokauppaa indikoivat erät.
Riittävä asuntotarjonta on koko Suomen etu – siitä olen varma ja siitä tulee pitää huoli
Instrumentit eivät itsessään ole pahoja, ei myöskään taloyhtiölaina. Tosiasiassa se on erittäin hyvä ja tärkeä instrumentti. Kuitenkin kun taloyhtiölainoihin liitetään viiden vuoden lyhennysvapaat, 80 prosentin velka-aste, yhdistetään vuokratontti, markkinoidaan kahden vuoden takaisella korkotasolla ja lista jatkuu, niin erinomainen alkaa muuttua tuntemattomaksi, osittain jopa vaaralliseksi.
Läpinäkymätön tulee muuttaa läpinäkyväksi ja tuntematon tunnetuksi. Tässä tärkein on kuitenkin tehty – 1.7.2023 lähtien taloyhtiölainojen osuus uusien asuntojen velattomasta myyntihinnasta on rajattu 60 prosenttiin, lyhennysvapaat yhteen vuoteen ja laina-ajan maksimiksi on säädetty 30 vuotta. Toisekseen taloyhtiölainojen ominaisuuksien tietoisuus on lisääntynyt, ja rakennusyhtiötkin alkavat pikkuhiljaa informoimaan taloyhtiölainoista ja markkinoimaan oikeilla korkotasoilla. Kolmanneksi läpinäkyvyys lisääntyy tulevina vuosina, kun taloyhtiölainat tulevat positiiviseen luottorekisterisiin. Neljänneksi määrämuotoista tiedonsaantia tulee vaatia – jokaisen asunnon myyjän tulee tuntea niin asunto, taloyhtiö kuin vuokratontti.
Taloyhtiölainojen rahoitusriskejä on finanssivalvonnan puolesta nyt säännelty, riskiin on siis reagoitu. Lisäksi tuntematon on tehty monta astetta tunnetummaksi, riski tietämättömyydestä on siis pienentynyt. Ja tulee pienentymään.
Mikäli taloyhtiölainat poistettaisiin, aiheuttaisimme itse seuraavan riskin suomen asuntomarkkinalle, suomen työvoiman liikkuvuudelle ja loppujen lopuksi Suomen kansantaloudelle. Itse en uskalla argumentoida tuon riskin ottamisen kannalta. Minua pelottaa enneminkin ajatus siitä, että taloyhtiölainat poistettaisiin. Mutta jos näin tapahtuisi, niin ostan tänään asunnon, koska huomenna se on taas asteen verran kalliimpaa. Jos niitä edes on enää tarjolla.
Lopuksi – olen täysin valmis kuulemaan vaihtoehtoja, mutta vain sellaisia, jolla turvataan riittävä asuntotuotanto eli riittävästi koteja suomalaisille. En sellaisia, joiden ainut tehtävä on demonisoida taloyhtiölainoja oman edun tavoittelun turvin.
Lue myös Usein kysytyt kysymykset taloyhtiölainoista
https://vuokranantajat.fi/yhdistys/vaikuttaminen/tietoa-taloyhtiolainoista/
