Teema

Ajankohtaista

Rahanarvoiset verovähennykset

Hyvin täytetty veroilmoitus voi säästää vuokranantajalle pitkän pennin. Päivitimme Vuokranantaja-lehdessä huhtikuussa 2018 julkaistut vinkit niin, että ne toimivat veroilmoituksen tekoon myös tänä vuonna.

Vuokratuloista maksetaan veroa pääomatuloverotuksen mukaan. Vuodelta 2019 se tarkoittaa 30 pro­senttia 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 prosenttia. Vuokratulot merkitään vero­ilmoituksessa asuntokohtaisesti.

Asunnon vuokraaminen ja vuokralaisten palveleminen edellyttävät usein monenlaista kustannuksia aiheuttavaa toimintaa. Vuokraamiseen liittyviä kuluja voi vähentää verotuksessa, joten ne pienentävät verotettavan vuokratulon määrää ja siten maksettavia veroja.

Tulonhankkimistarkoitus

Jotta vähennyksiä voi tehdä täysimääräisesti, vuokraustoiminnassa pitää olla tulonhankkimistarkoitus, joten pelkästään asunnon hoitovastikkeen suuruinen vuokra ei tähän riitä.

Kun asunnosta peritään vuokraa enemmän kuin mikä on sen asuntoedun verotusarvo, verottajan käytännön mukaan kaikki vuokra­tulon hankkimisesta aiheutuneet kulut voidaan vähentää vuokratulosta. Paikkakuntakohtainen asuntoedun arvo löytyy verottajan verkkopalvelusta.

Jos vuokra ei vastaa käypää vuokraa, vähen­nyksiä ei voi tehdä enempää kuin vuokra­tulon verran, eli toiminnasta ei voi syntyä tappiota. Tällaisessa tapauksessa vuokrattuun asuntoon kohdistuvia korkoja ei voi vähentää lainkaan.

Säilytä kuitit huolellisesti

Tositteita ei liitetä veroilmoitukseen, mutta ne pitää säilyttää kuusi vuotta, jotta voi jälkikäteen vastata verottajan selvityspyyntöön.

Jos vuokrattavia asuntoja on useita, koko vuokraustoimintaan kohdistuvan kulun, kuten työhuonevähennyksen, voi vähentää jakamalla kulun tasan kaikkien vuokraus­kohteiden kesken. Toinen tapa on kohdistaa kulu yhteen asuntoon ja selvittää asia vero­ilmoituksen lisä­tietoja-kohdassa.

Verohallinnon johtava veroasian­tuntija Mervi Hakkarainen kannustaa lisätietoja-­kohdan käyttämiseen. ”Hyvä perustelu auttaa verottajaa näkemään, kuinka kulu on liittynyt vuokraus­toimintaan. Käsittelyä nopeuttaa, kun verottajan ei erikseen tarvitse kysellä selvitystä.”

Täytä ilmoitus huolellisesti – ja sähköisesti

”Tärkeää on, että veroilmoitus täytetään kohta kohdalta, eli ilmoitetaan kaikki tiedot, mitä verottaja haluaa siellä ilmoitettavaksi.”

Verottajan toiveena on, että vuokranantajat tekisivät veroilmoituksensa sähköisesti:

”Sähköinen ilmoittaminen ohjaa veroilmoituksen täyttöä, joten sitä käyttämällä tulee ilmoitettua ne asiat mitä pitääkin.”

Verottajan vinkit:

Verohallinnon johtava veroasiantuntija Mervi Hakkarainen valottaa verottajan näkemyksiä veroilmoituksen täyttämiseen ja vuokratuloista tehtäviin vähennyksiin. 

Veroilmoituksen jättöpäivä

Vuokratulojen ilmoituksen jättöpäivä määräy­tyy vuokranantajan henkilökohtaisen vero­ilmoi­tuksen mukaisesti. Päivämäärä näkyy omasta esitäytetystä veroilmoituksesta. Useimmilla se on toukokuussa, mutta esimerkiksi yksi­tyisillä elinkeinonharjoittajilla jättöpäivä on aikaisempi.

Mikäli veroilmoitus annetaan myöhässä ilman perusteltua syytä, siitä on mahdollista määrätä veronkorotus.

Veroilmoituksen täydentäminen

Veroilmoitusta voi täydentää verotuksen valmistumiseen saakka. Jos vähennyksiä on jäänyt ilmoittamatta, verotuksen oikaisua voi pyytää vielä verotuksen valmistumisvuoden jälkeen kolmen vuoden ajan. Kolmen vuoden sääntö pätee verovuodesta 2017 alkaen. Tätä aiempien verovuosien osalta määräaika on vielä viisi vuotta verotuksen valmistumista seuraavan vuoden alusta.

Hoitovastikkeet

Hoitovastikkeet ovat aina vähennyskelpoista menoa vuokraustoiminnan ajalta. Vuokraustoiminnan katsotaan alkaneen siitä hetkestä, kun asunnosta julkaistaan vuokrausilmoitus tai annetaan vuokraustoimeksianto välittäjälle. 

Pääomavastikkeet

Jos pääomavastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, sen saa vähentää vuokratuloista. Vero­ilmoituksessa kannattaa selvittää, että pääomavastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon.

Jos lainaosuuden maksaa kerralla pois, voi myös koko lainaosuussuorituksen laittaa vähennyksiin siinä tapauksessa, että yhtiö tulouttaa sen. Näin on silloinkin, vaikka summa olisi iso, esimerkiksi useamman kymmenen tuhannen euron suuruinen.

Jos pääomavastike tai lainaosuussuoritus sen sijaan rahastoidaan yhtiön kirjanpitoon, sitä ei voi vähentää vuokratuloista. Oman talo­yhtiön menettelytapa on tarvittaessa tarkistettava isännöitsijältä, jolta voi myös pyytää verottajaa varten todistuksen taloyhtiön käytännöstä. Tähän riittää esimerkiksi isännöitsijältä saatu sähköposti.

Asunnon korjauskustannukset

Vuosikorjaus on ylläpitävä korjaus, joka ei nosta asunnon tasoa. Vuosikorjaukset voidaan tehdä vuosivähennyksenä vuokratulosta.

Perusparannus puolestaan nostaa asunnon tasoa esimerkiksi silloin, kun muovimatot vaihdetaan parkettiin. Perusparannus vähennetään kymmenen vuoden tasapoistoin vuokratulosta.

Jotta vuosikorjauksen kulut voidaan vähentää vuokratuloista, asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia. Siihen, kuinka kauan asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia, riittää verohallinnon käsityksen mukaan se, että vuokralainen on muuttanut asuntoon.

Jos remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ja asunto laitetaan vasta sen jälkeen vuokralle, remonttikuluja pidetään osana asunnonhankintahintaa. Näitä remonttikuluja ei voi vähentää vuokratuloista, vaan ne on mahdollista huomioida vasta asuntoa myytäessä.

Jos vuokrauskäytössä ollut asunto otetaan omaan käyttöön, vuosikorjausmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokrauksesta. Jos asunto laitetaan vuokrauksen jälkeen myyntiin, remonttikulut ovat vähennyskelpoisia luovutusvoittoa laskettaessa.

Omasta remontointityöstä ei voi tehdä vähennyksiä.

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintakulut

Alle tuhannen euron hankinnat, kuten jääkaappi, voidaan vähentää kerralla vuosituotosta. Kerralla voidaan vähentää myös hankinta, jonka taloudellinen käyttöikä on enintään kolme vuotta.

Hankinta, jota ei voida vähentää kerralla, vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistona. Esimerkiksi 2 000 euron hankinnasta vähennys on ensimmäisenä vuonna 500 euroa. Seuraavana vuonna se on 25 prosenttia jäljellä olevasta summasta eli 375 euroa. Sama 25 prosentin poisto jäljellä olevasta summasta voidaan tehdä myös seuraavina vuosina.

Vakuus

Vakuus – verottaja käyttää termiä vuokra­vakuus – on vuokralaisen rahaa, ja sitä ei ilmoiteta vuokratulona. Jos vakuus käytetään vuokran maksamiseen, se on käytetyltä määrältään veronalaista tuloa.

Jos vakuutta ei palauteta vuokralaiselle siksi, että tämä on aiheuttanut asunnolle vahinkoa, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Vahingon korjaamisesta aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta niiltä osin, kun ne ylittävät vakuuden.

Matkakulut

Vuokratuloihin kohdistuvat matkat voi vähentää sen kulkuneuvon kulujen mukaan, mitä tosi­asiassa on käyttänyt. Vuokraustoimintaan liittyvien matkojen matkakuluvähennys oman auton käytöstä vuonna 2019 on 25 senttiä kilometriltä.

Vähennykseen oikeuttavia matkoja ovat esimerkiksi asuntoon liittyvät esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimukseen liittyvät matkat. Lisäksi vähennyskelpoisia ovat muun muassa vuokraustoimintaan liittyvien tarvikkeiden hankintaan, asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen ja hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksiin liittyvät matkat.

Mahdollisia selvityspyyntöjä varten on hyvä pitää ajopäiväkirjaa, josta näkyy tehdyt matkat, niiden ajankohdat ja matkojen syyt.

Kasvaneet elantokustannukset ja päivärahat

Kaavamaisia vähennyksiä päivärahoina tai puolipäivärahoina ei voi tehdä. Sen sijaan vähennykseen on oikeutettu, jos vuokraustoimintaan liittyvän matkan takia elantokustannukset kasvavat esimerkiksi, jos joutuu yöpymään vieraalla paikkakunnalla ja syömään ravintolassa.

Veroilmoituksessa pitää selvittää, kuinka paljon elantokustannukset ovat kasvaneet.

Puhelinkulut

Mikäli kasvaneista puhelinkuluista haluaa vähennyksen, asia pitää selvittää veroilmoituksessa. Jos käytössä on kiinteähintainen liittymä, eikä vuokraustoiminta lisää puhelinlaskun määrää, vähennettävää ei tule.

Sen sijaan, jos vuokraustoiminnan johdosta on ottanut kalliimman liittymän, on sen ja halvemman liittymän hintojen erotus vähennyskelpoinen.

Mikäli vuokraustoiminta on laajaa, sitä varten saattaa olla käytössä oma puhelinliittymä. Tässä tapauksessa liittymä ja vuokraustoimintaa varten hankittu puhelin ovat vähennyskelpoisia.

Vuokraaminen

Asunnon vuokraamiseen liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot ja ilmoituskulut, ovat vähennyskelpoisia.

Kun vuokraa asunnon kalustettuna, kalusteiden arvo on mahdollista vähentää verotuksessa kuittien mukaan tai käyttää kaavamaista kalustevähennystä.

Kalustevähennys on yksiöstä 480 euroa ja sitä isommista asunnoista 720 euroa.

Työhuonevähennys

Jos vuokraustoiminto on vähäistä laajempaa, toiminta voi edellyttää oman työpisteen pitämistä kotona. Silloin vuokranantaja voi vaatia vähennettäväksi työhuonevähennystä, joka vuonna 2019 on 225 euroa vuodessa.

Vuokraustoiminnan tappio

Jos asunnon vuokrauksesta aiheutuneet hyväksyttävät menot ylittävät vuokratulot, vuokraustoiminta on ollut tappiollista.

Tappio on pääomatuloista tehtävää vähennystä. Mikäli muita pääomatuloja ei ole tai ne eivät ylitä tappion määrää, käytetään alijäämähyvitystä. Se tarkoittaa, että 30 prosenttia käyttämättömästä tappiosta vähennetään ansiotulojen verosta. Jos sitä ei voida vähentää esimerkiksi tulojen vähyyden vuoksi, vähentämättä jäävä alijäämähyvitys muuttuu pääomatulolajin tappioksi, joka vähennetään seuraavien vuosien pääomatuloista.

Verottaja tekee vähennyksen automaattisesti joko ansiotuloista tai pääomatuloista sekä vahvistaa myös mahdollisen tappion.

Pienet huomionosoitukset

Vähennyksiin voi laittaa kohtuullisen kulun, kuten vaikka vuokralaiselle annettavan joulukukan tai tarjotut kahvit vuokrasopimusneuvotteluissa.

Ennakkovero

Alkuvuonna postitetusta ennakkoveroilmoi­tuksesta kannattaa tarkistaa, onko maksettavaksi määritelty ennakkovero oikean suuruinen. Ennakkoveroon voi hakea muutosta koko vuoden ajan.

Vero on kuitenkin mahdollista maksaa myös ansiotuloverotuksen yhteydessä niin, että vero­tettavat vuokratulot lasketaan mukaan vero­prosenttiin. Vaikka verottaja olisikin lähettänyt ennakkoveroliput, muutosta voi pyytää ottamalla yhteyttä verottajaan.

Korkomenot

Sijoitusasuntoa varten nostetusta lainasta maksetut korot näkyvät verottajan esitäyttämänä veroilmoituslomakkeessa, ja verottaja huomioi ne vähennyksinä.

Korkoja ei merkitä vuokratulokohtaan, vaan niille on veroilmoituksessa oma kohtansa. Esitäytetystä kaavakkeesta on syytä tarkistaa lainan summa sekä se, että lainan käyttötarkoitus on merkitty oikein.

Oikea termi sijoitusasuntoon otetusta lainasta on tulonhankkimisvelka. Mikäli termi on merkitty väärin, kaavakkeeseen pitää korjata termi oikeaksi ja siirtää korkovähennys oikeaan kohtaan. Silloin verottaja vähentää automaattisesti lainan korot vuokratuloista. Velan käyttötarkistuksen oikea kir­jaus on syytä tarkistaa erityisesti myös silloin, jos vanhoja lainoja on yhdistelty.

Jos sijoitusasuntoon otettu laina maksetaan ennenaikaisesti takaisin ja sen tilalle otetaan uusi laina, tästä aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia. Myös tulonhankkimisvelan korkosuojausmenot ovat vähennyskelpoisia.

Osittain omistettu vuokra-asunto

Mikäli vuokra-asunnon omistaa useampi henkilö, tulot ja vähennykset kohdennetaan omistus­osuuksien mukaan. Mikäli asunnon hallinta­oikeus on muulla kuin omistajalla, asunnon vuokratulot ja vähennykset kuuluvat hallinta­oikeuden haltijalle.

Lisätietoa

Lisää tietoa verotuksesta www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/
Verottajan palvelunumero 029 497 002

Teksti: Sami Laakso
Kuvitus: Outi Kainiemi

Julkaistu Vuokranantaja-lehdessä 2/2018, luvut on päivitetty maaliskuussa 2020 vuoden 2019 veroilmoituksen tekoa varten.