Valtiovarainministeri Matti Vanhanen on politiikan aitiopaikalla nähnyt monta kriisiä: 90-luvun laman, joka meillä kytkeytyi Neuvostoliiton romahtamiseen ja vuonna 2008 alkunsa saaneen finanssikriisin, joka synnytti epäluottamuksen rahamarkkinoille.
”Aiemmissa kriiseissä oli nähtävissä mekanismi, mitä tapahtuu ja mitä tilanteen korjaamiseksi on tehtävä. Korona on viime vuosikymmenten talouskriiseistä sikäli vaikein, ettei sen kestoa tai juonta tiedetä. Montako aaltoa vielä voi tulla, ratkaiseeko rokote? Siksi tärkein talouspoliittinen toimi on nyt hoitaa itse tautia ja samalla tehdä lähivuosiksi päätöksiä, jolla kone saadaan uudelleen käyntiin”, pohtii Vanhanen.
Kyllä, ministeriäkin tilanne pelottaa. Että uusien aaltojen takia kontit seisovat satamissa pitkään eikä Suomelle elintärkeä vientimarkkina vedä. Ja että velkataakka käy liian kalliiksi, niin valtiolle kuin kotitalouksille.
Vaikka 90-luvun kriisissäkin velkaa otettiin reippaasti, tuolloin velalla oli hinta. Joka päivä pystyi seuraamaan miten korkotaso nousi ja miten isoksi taakka kasvaisi. Nyt nollakorkomaailmassa velan hinta ei näy konkreettisesti. Onko velkaantuminen jo liian helppoa?
”Riskinä on, että kaikkialla maailmassa otetaan nyt liian helposti velkaa. Samaan aikaan kun velkaannutaan, pitää tehdä toimenpiteitä sen eteen, että luottamus kykyyn maksaa velka takaisin kasvaisi. Viimeksi Kreikka sai tuta tämän nahoissaan, kun korot nousivat 20 prosenttia.”
Nyt Suomen talous on supistunut jo kolme vuosineljännestä peräkkäin. Valtiovarainministeriö (VM) arvioi lokakuussa bruttokansantuotteen laskevan 4,5 % vuonna 2020, mutta pääsevän 2,6 prosentin nousuun jo 2021. Mikäli korona talttuu.
Petolliset nollakorot
Keskuspankkien antelias rahapolitiikka pitää yllä nollakorkoa. Euroopan keskuspankki (EKP) viesti pitkään, että julkisten talouksien tulee pitää vyö tiukalla. Mutta reilu vuosi sitten EKP lanseerasi hieman uutta teoriaa siitä, että matala korkotaso vaatii rinnalleen aktiivista finanssipolitiikkaa eli matalasuhdanteessa pitää elvyttää. Keskuspankit näyttävätkin nyt toistaiseksi pitävän korot alhaalla. Vanhanen varoittaa silti turtumasta tähän.
”Jossain vaiheessa palataan taas normaalimpaan korkomaailmaan, jossa pitää tottua usean prosentin korkoon. Nyt meillä kasvaa sukupolvi, joka ei tiedä mitä korko on. Kun itse otin ensimmäisen asuntolainani, sain sen ASP-tilin ansiosta kuuden prosentin korolla, ilman sitä se olisi ollut 11 prosenttia. Nyt kuusi prosenttia ylittäisi jo monen talouden sietokyvyn.”
”Korko on hyvä konsultti, sillä se laittaa pohtimaan mihin rahansa laittaa. Terve tilanne olisi, että inflaatio olisi kahden prosentin tuntumassa ja korkoa olisi oikeasti vähän olemassa.”
Kotitalouksien velkaantuminen on vilkkunut punaisella jo vuosia. VM:n työryhmä jätti ehdotuksensa siihen puuttumisesta jo vuosi sitten. Listalla on muun muassa ehdotus velkakatosta, joka rajoittaisi lainojen määrää suhteessa vuosituloihin. Sillä voi olla merkittävä seuraus asuntosijoittamiseen.
”Työryhmän esitys oli, että yhtiölainojen katto pitäisi olla 60 prosentissa, mutta päätökset ja niiden aikataulut ovat edelleen pohdinnassa investoijien epävarman näkymän takia.”
Vanhanen puuttuisi kovalla kädellä myös yhtiölainojen lyhennysvapaisiin, jotka ovat asuntosijoittajalle olleet kannustin sijoittaa uudiskohteisiin. Niitä on käytetty etuna myös markkinoinnissa.
”Ensimmäisinä vuosina lyhennysvapaita ei pitäisi olla, jottei luoda illuusiota halvoista kustannuksista. Kustannusten pitää olla konkreettisia ja sääntöjen pitää kaikille olla samat, fairplay, riippumatta asuntoon tehtävästä sijoitusmuodosta tai taloyhtiösäännöistä.”
”Itse kannatan, että lainan ottajalla pitää olla myös etukäteissäästämistä, sillä se kouluttaa lyhennysvaiheeseen.”
Vuokranantajilla tärkeä rooli
1990-luvun alussa yksityinen vuokra-asuntosijoittaminen oli menossa kohti nollaa vuokrasääntelyn takia. Vanhanen oli mukana ajamassa sääntelyä alas vaalikaudella 1991-95. Sen jälkeen asuntosijoittaminen on lähtenyt kasvuun, ja nyt vuokra-asunnoista jo 2/3 on yksityisten omistuksessa.
”Ilman yksityisiä vuokranantajia vuokra-asuntomarkkina ei toimisi, he ovat tärkeässä roolissa”, kiittelee Vanhanen.
Monella asunnonostajalla on nyt tuumaustauon paikka. Verkkokaupan ja etätyön kasvun takia liike- ja toimitilojen tarve vähenee, mikä heijastuu asuntokysyntään. Epidemia ruokkii unelmia tilavammasta omakotiasumisesta. Vanhasen mukaan valtiovallan pitäisi kaikissa suhdanteissa pystyä säätelemään asunto- ja korjausrakentamista silti niin, ettei tule ylikuumentunutta buumia, kuten 80-luvun lopulla kävi.
Kiinteistövarallisuudella on Suomessa valtavan suuri merkitys, sillä sitä on helppo kiinnittää, mikä luo pohjaa muille investoinneille.
”Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että suomalaiset luottavat silti liikaa rahan pysyvän kiinni seinissä. Olisi tärkeää samalla hajauttaa varallisuutta, esimerkiksi yritysten rahoittamiseen.”
Silti ministeri myöntää sijoittavansa itsekin liikenevät varat seiniin, sillä tekeillä on jo kolmas omakotitalo Nurmijärvellä. Oman työn osuus on ministeripestin takia jäänyt aiottua pienemmäksi.
”Hanke on ollut pitkään vireillä, eläköitymistä silmällä pitäen. Pandemia ei sitä muuttanut, päinvastoin. Nyt tekijöiden saaminen on helpompaa ja edullisempaa. Tämä on oikea hetki rakennuttaa tai rakentaa.”
Valtiovarainministeri Matti Vanhasen puheenvuoro kuultiin Vuokranantaja 2020 -verkkotapahtumassa 14.11.2020.
Toimittajana
Unna Lehtipuu
Asuntosijoittaja ja sijoituskirjailija
Suomen Vuokranantajat: Rahoitusehtojen tiukennuksiin ja veronkiristyksiin liittyy isoja riskejä
Suomen Vuokranantajat on huolissaan siitä, että kaavaillut yksityishenkilöiden lainansaantiin kohdistuvat tiukennukset tai asuntosijoittamisen veronkiristykset heikentäisivät rakentamista ja haittaisivat asuntomarkkinoiden toimintaa.
Tuloihin sidotun enimmäisvelkasuhteen säätäminen 450 prosenttiin bruttovuosituloista vaikeuttaisi omistusasunnon hankintaa. Monilla se tekisi asuntosijoittamisen aloittamisen tai laajentamisen lähes mahdottomaksi. Lainaa ei saisi järkeviinkään kohteisiin. Taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistaminen taas heikentäisi sijoittajien kannustimia uudiskohteiden ostoon sekä korjaushankkeisiin vanhoissa taloyhtiöissä. Niin uudis- kuin korjausrakentaminenkin vähenisivät.
”Ylivelkaantuminen on huolestuttava ilmiö, jota yhteiskunnan pitää ehkäistä. Siinä oleellista on kulutusluottojen suitsiminen. Järkevien asunto-ostosten tai asuntosijoittamisen vähentäminen ei pitäisi olla tavoitteena. Yksityiset vuokranantajat tarjoavat monelle kodin ja vuokra-asunto on isolle joukolle suomalaisia järkevä, maltillinen sijoitusmuoto”, selostaa Ville Valkonen, Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö.
Yksityisten vuokranantajien toimintaedellytysten heikennykset antaisivat entistä enemmän tilaa pörssijättiläisille ja kansainvälisille rahastoille. Tämä vähentäisi asuntomarkkinoiden kilpailua.
”Kaupungistumisen jatkuessa Suomi tarvitsee enemmän koteja, ei vähemmän. Jos rakentaminen kyykkää, haittaa se sekä työllisyyttä että asuntomarkkinoita. Vain riittävä asuntotarjonta pitää asumisen hintaa kurissa ja mahdollistaa monille esimerkiksi työn perässä muuttamisen. Nyt ei pitäisi hätiköidysti tehdä mitään asuntorakentamista vaarantavia toimia”, varoittaa Valkonen.
Ville Valkonen
Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö
Lue lisää Suomen Vuokranantajien näkemyksiä taloyhtiölainakeskusteluun
Juttu on julkaistu verkossa alun perin 14.11.2020 Vuokranantaja 2020 -tapahtuman yhteydessä. Katso koko Vuokranantaja 2020 -tapahtuman tallenne