Kysymyksiä ja vastauksia taloyhtiölainoista

Taloyhtiölainat ovat yleistyneet ja kokonaissumma kasvanut viime vuosina huomattavasti ja aihe on noussut julkiseen keskusteluun. Tässä on koottuna kysymyksiä ja vastauksia taloyhtiölainoista.

Mikä on taloyhtiölaina ja kuka siitä vastaa?

Taloyhtiölaina on pankilta otettu asunto-osakeyhtiön laina, joka on otettu joko rakentamista (uudiskohdelaina) tai korjausta rahoittamaan (korjauslaina). Tavanomaisesti taloyhtiön osakkaat maksavat taloyhtiölainan pois vuosien varrella pääomavastikkeiden muodossa. Lainan tarkoitus on sama kuin asuntoihin liittyvien lainojen ylipäätään: nyt saadaan tehtyä investointi, josta hyödytään ja joka maksetaan takaisin pitkällä aikavälillä.

Taloyhtiölainoissa korko- ja takaisinmaksuvastuu on taloyhtiöllä, mutta käytännössä viime kädessä osakkailla. Taloyhtiön kiinteistö(t) tai vuokratontilla rakennukset toimivat lainan vakuutena. Yhtiölainan osuus on jyvitetty osakkeille, joten osakas voi maksaa velkaosuutensa pois tai lyhentää sitä pääomavastikkeiden muodossa pitkällä ajalla

Miksi taloyhtiölainoja tarvitaan?

Taloyhtiölainoilla tärkeä rooli sekä asuntojen uudistuotannossa että korjausrakentamisessa.

Suomi kaupungistuu vauhdilla. Asuntorakentamisen tarve on huima. Teknologian tutkimuskeskus VTT:n mukaan Suomeen tarvitaan 600 000 – 700 000 uutta asuntoa seuraavan kahdenkymmenen vuoden aikana. Se tarkoittaa 30 000 – 35 000 uuden asunnon vuosituotantoa.

Kun rakennukset rakennetaan asunto-osakeyhtiömuodossa, rahoitetaan rakentaminen nykyään pääosin taloyhtiölainalla. Taloyhtiölainat ovat selkeä ja vakiintunut rahoitusmuoto. Rahoitusta ei tarvitse kerätä tulevilta osakkailta koko rakennusprojektin kustannusten osalta, vaan iso osa projektista rahoitetaan lainalla, josta vastaa rakentuva taloyhtiö. Taloyhtiölainat ovat siis keskeinen asuntorakentamisen mahdollistaja.

Lainoilla rahoitetaan uudisrakentamisen lisäksi vanhojen taloyhtiöiden remontteja. Merkittävä osa Suomen asuntokannasta on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla, ja näistä rakennuksista monet ovat tulleet tai tulossa peruskorjausikään. Taloyhtiölainat ovat keskeisiä näiden peruskorjausten mahdollistamisessa. Muussa tapauksessa jokaisen osakkaan pitäisi itse ottaa pankista laina ja maksaa korjaamisen osuus etukäteen, ja kaikilla ei ole tähän mahdollisuutta. Näin osaa tarpeellisista korjauksista ei tehtäisi.

Ovatko taloyhtiölainat kiihdyttäneet velkaantumista? Onko se ongelma?

Viime vuosina kotitaloudet ovat velkaantuneet enemmän suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, ja taloyhtiölainat ovat kasvattaneet osuuttaan (kts. kuvio alempana). Taloyhtiölainojen kasvun osuus tulee pääosin uudiskohteiden velkaosuuksista. Kokonaisuudessaan taloyhtiölainat muodostavat edelleen melko pienen osan kokonaisveloista, noin 14 % kotitalouksien veloista (kuvio alempana). Selvästi suurin osa kotitalouksien veloista on edelleen perinteisiä asuntolainoja. Keskeisin syy taloyhtiölainojen kokonaismäärän nopealle kasvulle viime vuosina on rakentamisen korkea taso.

Kotitalouksien velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin (velkasuhde) 

Lähde: Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista, 2019, VM. 
Lähde: Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista, 2019, VM. 

Miten taloyhtiölainoja säännellään ja myönnetään nykyään? 

Pankit myöntävät taloyhtiölainoja uudiskohteisiin pääosin noin 70 % kiinteistön arvosta. Lainojen korot ovat yksityishenkilöitä korkeampia, mutta normaalia yritysrahoitusta huomattavasti edullisempia.

Suomessa on käytössä enimmäisluototussuhde suhteessa vakuuksiin, jonka perustaso on 90 %. Finanssivalvonta voi rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi päättää alentaa enimmäismäärää enintään 10 prosenttiyksiköllä. Velkaa saa siis tällä hetkellä myöntää korkeintaan 90 % asunnon arvosta ja ensiasunnossa 95 %. Ennen koronakriisiä kriteeri oli tiukempi ja lainaa sai maksimissaan 85 % asunnon arvosta. Sijoitusasunnoissa tyypillisesti pankkien myöntämä vakuusarvo on matalampi, 70-75 %. Taloyhtiölainaosuus lasketaan mukaan kokonaislainamäärään. Ilman lisävakuuksia taloyhtiölainallistakaan asuntoa ei siis saa 100 % velalla. Taloyhtiölaina ei näin ollen ole keino, jolla voisi kiertää vakuuksien enimmäisluototussuhteen tai pankkien omat vakuusvaatimukset.

Seuraava esimerkki havainnollistaa asiaa. Ensiasunnon ostaja saa velkaa pankista 95 % asunnon velattomasta hinnasta, eli vaikka 150 000 euron asuntoa varten 142 500 euroa, jolloin omarahoitusosuus on vain 7 500 euroa. Taloyhtiölainallisen asunnon velkaosuus on useimmiten vain 70 % eli tässä tapauksessa velkaa olisi 105 000 euroa ja omarahoitusta 45 000 euroa. Näin ollen ylivelkaantumisen riski tässä esimerkissä on pankkilainassa paljon suurempi kuin taloyhtiölainalla rahoitetussa asunnossa.

Joskus taloyhtiölainoja kritisoidaan sillä perusteella, että niillä välttää pankin maksukykyarvioinnin, mutta jos pystyy maksamaan suoraan käteisellä omarahoitusosuuden, on melko epätodennäköistä, että maksukyky olisi jotenkin erityisen heikko.

Miten taloyhtiölainoja verotetaan?

Tällä hetkellä taloyhtiölainojen lyhennykset ovat yksittäisten osakkaiden vuokratulojen verotuksessa vähennyskelpoisia, mikäli taloyhtiö tulouttaa suoritukset kirjanpidossaan. Tässä tapauksessa lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia enää asunnon luovutusvoitosta, kun asunto myydään. Jos osakkaiden lainaosuussuoritukset tai pääomavastikkeet rahastoidaan, ne eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa, mutta ne huomioidaan luovutusvoittoveroa laskettaessa. Vero tulee siis yleensä maksettavaksi joka tapauksessa, mutta sen ajankohta riippuu suoritusten käsittelystä taloyhtiön kirjanpidossa. Poikkeuksen muodostaa tilanne, jossa on asunut asunnossa itse vähintään kaksi vuotta, jolloin asunto on luovutusvoitosta verovapaa. Taloyhtiölainojen tuloutettujen lyhennysten verovähennysoikeuden verohyöty ei ole valtava, mutta nopeuttaa pitkäaikaisella säästäjällä varallisuuden kertymistä jonkin verran.

Taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeus korjaa osaltaan taloyhtiöiden sijoittajaosakkailta puuttuvaa poistomenettelyä. Asunto-osakkeesta ei voi tehdä poistoja, mutta suoraan kiinteistöstä (esimerkiksi omakotitalosta) voi. Poistot tarkoittavat kiinteistön laskennallisen kulumisen vähentämistä verotuksessa.

Verottaja havainnollistaa verovähennysoikeutta seuraavalla esimerkillä:

Pekka on saanut omistamastaan huoneistosta vuonna 2019 vuokratuloja 5 000 euroa. Taloyhtiössä on tehty kesällä 2019 putkiremontti. Pekan huoneiston osuus kustannuksista oli 8 600 euroa. Pekka päätti maksaa putkiremontin kustannukset kuukausittain rahoitusvastikkeena. Pekka on maksanut taloyhtiölle hoitovastiketta 200 euroa kuukaudessa ja rahoitusvastiketta putkiremontista 150 euroa kuukaudessa, 12 kuukaudelta yhteensä 4 200 euroa. Rahoitusvastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, joten Pekka saa vähentää vastikkeen vuokratulosta. Pekan pääomatulona verotetaan vuonna 2019 vuokratuloa 800 euroa (5 000 e – 4 200 e = 800 e).

Onko taloyhtiölainoissa hyviä puolia?

Ilman taloyhtiölainoja sekä korjaaminen että uudisrakentaminen olisi nykyistä huomattavasti vähäisempää. Uudisrakentamisen matalamman tason vuoksi asuntojen kysynnän ja tarjonnan epätasapaino olisi vielä suurempi ja asumisen hinta nousisi nopeammin.

Korjaaminen olisi vähäisempää, koska osakkaiden pitäisi itse erikseen hakea rahoitus korjaushankkeille ja maksaa taloyhtiölle. Tähän kaikilla ei ole mahdollisuutta. Taloyhtiölaina mahdollistaa sen, että taloyhtiö hakee lainan ja perii sen jälkikäteen osakkailta pääomavastikkeiden muodossa.

Taloyhtiölainojen kasvu ei välttämättä ole huono asia, koska se kertoo rakennusinvestoinneista, eli myös varallisuuden kertymisestä. Asunnoilla on myös merkittävä käyttöarvo, ja toimivat asuntomarkkinat ovat tärkeä osa toimivaa kansantaloutta ja esimerkiksi työmarkkinoita.

Taloyhtiölainoissa ei yksilöiden tai taloyhtiöiden osalta ole ongelmaa, kunhan osakkaat maksavat lainaerät ajallaan. Tietenkin jokaisen tulee arvioida omaa maksukykyään realistisesti myös taloyhtiölainaa vastuulleen ottaessaan ja ottaa huomioon myös mahdolliset muutokset olosuhteissa, kuten työsuhteen päättyminen, avioero tai korkotason nousu. Nämä samat asiat pätevät kaikkeen velkaan.

Sijoittajaosakkaiden osalta on esitetty väitteitä korkeammasta riskistä, mutta asuntosijoittajilla on usein muuta omaisuutta ja lisäksi asuntoon liittyvät vuokratulot. Väitettä siitä, että asuntosijoittajat olisivat osakkaina riskialttiimpia kuin omistusasujat, ei ole ainakaan vielä osoitettu todeksi. Erittäin keskittynyt omistus saattaa olla riski, mutta näyttöä siitä, että yksittäiset sijoittajaomistajat olisivat huonompia vastikkeiden maksajia ei ole.

Yhtiölainojen mahdollisuus parantaa pienempien rakennuttajien toimintaedellytyksiä. Ilman yhtiölainamahdollisuutta monen toimijan kyky rakentaa heikkenisi, mikä heikentäisi kilpailua ja vähentäisi tarjontaa – ja siten nostaisi asuntojen hintoja.

Mitä riskejä tai ongelmia taloyhtiölainoihin voi liittyä?

Eniten taloyhtiölainoissa on kiinnitetty huomiota lisääntyneeseen velkaantumiseen. Kaikki liiallinen velkaantuminen saattaa aiheuttaa riskejä rahoitusjärjestelmälle. Jos kotitalouksien velkataakka on liiallinen, saattaa se taantumassa johtaa kulutuksen rajumpaan pudotukseen kuin vähemmän velkaisen kotitalouden osalta. Toisaalta taloyhtiölainoilla on aina reaalivakuus, joten makrovakausriski on rajattu. On osoittamatta, että taloyhtiölainojen määrä olisi kasvanut jotenkin hallitsemattomasti tai että erityisesti ne muodostaisivat jonkinlaisen makrovakausriskin Suomen rahoitusjärjestelmälle.

Toisen suuren haasteen aiheuttaa se, että kiristyvän sääntelyn vuoksi monilla syrjäisemmillä seuduilla taloyhtiöillä on vaikeuksia saada lainaa peruskorjauksia varten, vaikka asukkaiden maksukyky riittäisi siihen hyvin. Tämä ajaa joko monimutkaiseen asukkaiden omaan velanottoon tai aliremontointiin. Asunnoilla on aina tärkeää käyttöarvoa ja kasvava korjausvaje asutuissa taloyhtiöissä ei ole kenenkään etu.

Yksittäisen osakkaan tai taloyhtiön osalta ongelmaksi saattaa muodostua se, että joku toinen omistaja ei selviydy omista vastikkeistaan. Tässä tapauksessa taloyhtiö voi joutua ottamaan asunnon haltuun. Jos taloyhtiökään ei saa asuntoa vuokralle, taloyhtiölaina päätyy muiden osakkaiden maksettavaksi – hoitovastikkeiden päälle.

Lain mukaan haltuunotto voi tapahtua yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan. Yhtiö voi asettaa huoneiston vuokralle ja vuokratuloilla maksaa hoitamattomia yhtiövastikkeita. Vaikka yhtiö ottaisi huoneiston haltuunsa, säilyy omistusoikeus osakkaalla.

Joskus osakkaan maksuongelmat hoituvat maksukyvyttömän asukkaan asunnon myynnillä. Mikäli asunnon realisointi ei onnistu tai lainan hoidosta ei pystytä neuvottelemaan pankin kanssa, osuus lainasta jää muiden osakkaiden hoidettavaksi.

Jos taloyhtiölainoja vähennettäisiin, olisi sillä vaikutuksia sekä rakentamiseen että asukkaiden lainanottoon. Todennäköisesti rakentaminen vähenisi, koska rakennuttajat joutuisivat lisäämään omarahoitusosuuttaan rakennushankkeista. Tämä koskisi erityisesti pienempiä rakennusliikkeitä.

Mitä vaikutuksia taloyhtiölainojen kiristämisellä olisi korjaamiseen ja rakentamiseen?

On tärkeää erottaa korjaus- ja uudisrakentamiseen liittyvät taloyhtiölainat. Jos taloyhtiölainojen käyttöä jotenkin yleisesti hankaloitettaisiin, vaikuttaisi se kumpaankin käyttötarkoitukseen. Esimerkiksi taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden rajaaminen tai poistaminen mekaanisesti vaikuttaisi sekä korjaus- että uudiskohteisiin otettuihin lainoihin.

Jos asuntosijoittajien verotus kiristyisi taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistamisen takia, suhtautuisivat he kriittisemmin korjaushankkeisiin taloyhtiöissä. Tämä todennäköisesti vähentäisi korjausrakentamista.

Veronkiristys myös vähentäisi sijoittajakysyntää uudiskohteissa, koska sijoituksen kannattavuus laskisi. Sijoittajat ovat usein ensimmäisiä varaajia rakennushankkeissa, ja hankkeet käynnistyvät usein vasta varausasteen ollessa riittävän korkea. Sijoittajien pienempi kysyntä tarkoittaisi vähemmän käynnistyviä rakennushankkeita, mikä vähentäisi työllisyyttä ja asuntotarjontaa.

Kassavirran takia uudiskohteet ovat usein sijoituskohteina haastavia. Verohyöty tasapainottaa tätä. Tämä mahdollistaa asuntorakentamisen korkean tason. Se myös mahdollistaa yksityissijoittajien osallistumisen uudiskohteisiin.

Verovähennysoikeuden rajoittaminen asunto-osakkeita omistavien vuokranantajien osalta muuttaisi markkinaa suurten toimijoiden eduksi, koska ne omistavat tyypillisesti kokonaisia kiinteistöjä yksittäisten asuntojen sijaan, ja voivat siten hyödyntää poistoja. Lisäksi ne toimivat laajemmilla yritysrahoitusmarkkinoilla ja erilaiset asuntorahoituksen suorat rajoitukset eivät koske niitä.

Miten taloyhtiölainoja koskevaa lainsäädäntöä tai käytäntöjä tulisi kehittää?

Taloyhtiölainat ovat tärkeä osa rakentamisen ja korjaamisen rahoitusta, joten niihin liittyvää sääntelyä ja käytäntöjä on tärkeää myös kehittää jatkuvasti.

Suomen Vuokranantajien mielestä seuraavat muutokset parantaisivat tilannetta.

Taloyhtiölainat positiiviseen luottorekisteriin. Henkilökohtaiset taloyhtiölainat tulee ehdottomasti sisällyttää positiiviseen luottorekisteriin, jotta pankeilla ja muilla rahoituslaitoksilla on mahdollisuus arvioida luottokelpoisuutta. Luottorekisteri ottaa kokonaisuuden huomioon ja antaa mahdollisuuden yksilölliseen arviointiin.

Parempi ja määrämuotoinen tiedonsaanti. Lainsäädännöllä tai alan itsesääntelyllä tulee varmistaa, että asunnon ostaja – niin omistusasuja kuin asuntosijoittaja – saa oikeat ja riittävät tiedot asuntoon kohdistuvasta taloyhtiölainasta, sen ehdoista ja siihen liittyvistä kassavirroista ja niiden muutoksista. Kassavirrat tulee näyttää koko laina-ajalta. Tiedot tulee esittää automaattisesti myyntiesitteessä. Asia voidaan hoitaa esimerkiksi markkinointiasetuksella.

Enimmäiskatto. Finanssivalvonnalle tulee antaa mahdollisuus rajata uudiskohteeseen liittyvän taloyhtiölainan enimmäismäärä esimerkiksi 60-70 prosenttiin markkinatilanteen mukaan. Samalla voidaan selvittää, tulisiko katon olla jopa asunto-osakekohtainen. Tällä mahdollistetaan makrovakausriskien ja asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen hallintaa.

Haastavien seutujen erityisratkaisut. Niille seuduille, joilla taloyhtiöt eivät enää saa riittävää rahoitusta korjaushankkeisiin, täytyy kehittää mekanismi rahoituksen turvaamiseksi. Tämä onnistuu nykyjärjestelmää kehittämällä.

Enimmäismaksuaika. Taloyhtiölainoille voidaan säätää enimmäismaksuajaksi esimerkiksi 25 vuotta, mikä rajaa lainan kokonaissummaa.

Lyhennysvapaiden rajoitus. Taloyhtiölainoille voitaisiin harkita lyhennysvaadetta, eli uudiskohteen lyhennysvapaat voisi rajoittaa 1-2 vuoteen. Tämä varmistaisi, että osakkeiden kassavirrat ovat alusta lähtien pitkäaikaisella tasolla. Tässäkin tapauksessa olisi hyvä varata poikkeusmahdollisuus esimerkiksi siinä tapauksessa, että taloyhtiöllä olisi riski ajautua maksukyvyttömyyteen ilman lyhennysvapaata.

Taloyhtiölainoja koskeva verotus tulee säilyttää ennallaan. Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistaminen tai rajaaminen vähentäisi sekä uudis- että korjausrakentamista. Vähennys on looginen, koska yksittäiset osakkaat eivät voi tehdä poistoja omistamistaan asunto-osakkeista. Verovähennysoikeuden rajoittaminen asunto-osakkeita omistavien vuokranantajien osalta muuttaisi markkinaa suurten toimijoiden eduksi, koska ne omistavat tyypillisesti kokonaisia kiinteistöjä yksittäisten asuntojen sijaan, ja voivat siten hyödyntää poistoja. Lisäksi ne toimivat laajemmilla yritysrahoitusmarkkinoilla ja erilaiset asuntorahoituksen suorat rajoitukset eivät koske niitä. Ylivelkaantumiseen liittyviä ongelmia saadaan torjuttua jo esimerkiksi yllä mainituilla toimenpiteillä. Mikäli verotusta kuitenkin päädytään kiristämään, tulisi ainakin varmistaa, että kiristys koskee ainoastaan uudiskohdelainoja, ei korjauslainoja.