Suomessa oman kodin asuntolainojen korkovähennys päättyi viime vuodenvaihteeseen. Samaan aikaan korkotaso on korkean inflaation seurauksena noussut nopeasti. Tämän myötä on virinnyt keskustelua korkovähennyksen palautuksesta. Keskustelun sivujuonteena jotkut ovat virheellisesti rinnastaneet oman kodin asuntolainan korkovähennyksen ja asuntosijoittajan mahdollisuuden vähentää tulonhankkimislainan korkomenot – ja jopa esittäneet tämän poistoa.

Rinnastus on virheellinen monella tapaa ja paljastaa samalla, kuinka heikosti monet johtavatkin päättäjät tuntevat verotuksemme perusasiat.

Pääomatuloveroa maksetaan sijoitusten tuotosta eli summasta, joka jää kulujen jälkeen viivan alle. Vähennyskelpoisia ovat ne kulut, jotka ovat syntyneet pääomatulojen hankkimisesta tai säilyttämisestä. Tähän joukkoon lukeutuu myös korkokulu sellaisesta velasta, joka on otettu veronalaisen tulon hankintaa varten. Velalla on voitu ostaa esimerkiksi osakkeita, sijoitusasunto tai metsää.

Tulonhankkimisvelan korkojen vähennysoikeus on sijoituskohteesta riippumatta yhdenmukainen. Jos asuntosijoituslainan koron vähennysoikeus poistettaisiin, kyse olisi valtavasta poikkeuksesta verotuksemme perusperiaatteisiin. Muutos ajaisi yksityishenkilöiden asuntosijoittamisen verotuksellisesti epäreiluun tilanteeseen sekä suhteessa muihin sijoitusmuotoihin että suuriin vuokrakoteja tarjoaviin yhtiöihin.

Lähtökohtaisesti yrityksen liiketoimintaan liittyvät korot ovat vähennyskelpoisia. Näin ollen Kojamot ja Satot voisivat vähentää lainojen korot normaaleina kuluina vuokraamiensa asuntojen vuokratuloista, mutta Virtasen Liisa ei voisi toimia näin omistamansa vuokrakaksionsa kanssa. Totaalisen epäreilu kilpailutilanne vähentäisi tavallisten Liisojen halukkuutta ja edellytyksiä tarjota jatkossa koteja. Ja kun lähes 40 prosenttia Suomen vuokrakodeista on pienten yksityisten vuokranantajien tarjoamia, muutos ei voisi olla vaikuttamatta myös vuokralaisiin. Hyvin nopeasti edessä olisi pahentuva pula vuokra-asunnoista.

Edellä todetun perusteella en usko, että kukaan tosissaan on ehdottamassa sijoitusasuntolainan korkojen vähennysoikeuden poistoa. Kyse voi olla inhimillisestä ajatusvirheestä. Joku voi kiireessä virheellisesti ajatella sijoitusasunnon korkomenojen vähennysoikeuden tarkoittavan, ettei vuokranantaja maksaisi omistusasujan tavoin lainasta korkoja lainkaan. Korjataan tämä ajatusvirhe lyhyellä esimerkillä.

Omassa kerrostalokodissa asuvan tililtä lähtevät kuukausittain hoitovastike taloyhtiölle sekä lainan lyhennys ja korko pankille. Jos sama asunto olisi vuokra-asuntona, vuokranantajan tililtä lähtisivät täsmälleen samansuuruiset summat taloyhtiölle ja pankille. Näiden lisäksi vuokranantaja maksaa vuokratulosta pääomatuloveron (30 % tai 34 %) verottajalle. Vuokranantaja maksaa siis pankille täsmälleen saman koron kuin omistusasujakin, mutta korkojen noustessa hänen tuottonsa pienenee ja maksamansa vero vastaavasti vähenee.

Sakari Rokkanen
Ekonomisti
sakari.rokkanen@vuokranantajat.fi
p. 040 762 5340