Valtiovarainministeriön selvityksen mukaan vuokranantajien oikeus vähentää taloyhtiölainojen lyhennykset vuokratuloista olisi mahdollista poistaa verolain muutoksella. Päätöksiä asiasta ei kuitenkaan ole tehty.
”Näin ison muutoksen mahdollisuus vaikeuttaa ennustettavuutta. Vuokra-asuntoja ei tuosta vain osteta ja myydä, vaan sijoitukset tehdään vuosiksi tai vuosikymmeniksi”, asuntosijoittaja Markku Pennanen harmittelee. ”On aika tylyä, jos esimerkiksi isompi taloyhtiön remontti tulee maksettavaksi, eikä sitä saakaan vähentää verotuksessa ennen kuin aikanaan myydessä, jos ei ole aikomusta myydä asuntoa vuosikymmeniin. ”Verovähennysoikeuden poisto vähentäisi merkittävästi asuntosijoittajien kiinnostusta sekä uudiskohteisiin että sellaisiin vanhoihin kohteisiin, joissa on paljon korjauksiin liittyvää yhtiölainaa.
Suomen Vuokranantajien vuokranantajakyselyn vastaajista lähes 60 prosenttia ilmoitti, että heidän kiinnostuksensa lakkaisi täysin tai laskisi merkittävästi molemmissa tapauksissa. Jos vastaajista rajataan pois ne, joita tällaiset kohteet eivät kiinnosta muutenkaan, osuus on vielä merkittävämpi.
Kuumimmilla asuntomarkkinoilla uudiskohteen kassavirta voi olla jo nykytilanteessa lähellä nollaa, joten verovähennysoikeuden poisto voisi muuttaa asunnon vuokraamisen kannattamattomaksi ”Jos kannattavuuslaskelmat on tehty verovähennysoikeuden pohjalta, voi käydä niin, että kassavirta menee miinukselle. Vuokranantaja voi käytännössä joutua maksamaan siitä, että tarjoaa jollekin kodin.” Pennanen on itse sijoittanut vuodesta 2013 lähtien aktiivisesti uudiskohteisiin, ja rahoitusvastikkeen vähennysoikeus on vaikuttanut toiminnan kannattavuuteen merkittävästi. ”Verovähennyksen ansiosta toimintani on laajentunut, ja olen voinut näin omalta pieneltä osaltani tukea suomalaista rakentamista”, hän sanoo.
Monta asuntoa uudiskohteista olisi muuten jäänyt hankkimatta, ja todennäköisesti jää nytkin. ”Näin epävarmalla pohjalla on vaikea tehdä sijoituspäätöksiä. Tällä hetkellä ei voi tietää, mikä tilanne on vuoden, viiden tai kymmenen vuoden päästä.” Pennasen mukaan kokeneet vuokranantajat ovat nyt varovaisia liikkeissään, mutta vasta-alkajien tilanne voi olla toinen. ”Jo pidempään toimineet osaavat seurata asioita laajemmin, mutta aloitteleville asuntosijoittajille mahdollinen lakimuutos saattaa
tulla täytenä yllätyksenä.
Uudisrakentaminen jäihin?
Asuntosijoittajien aktiivisuus on viime vuosina pitänyt asuntorakentamisen vilkkaana. ”Kun uusi kohde tulee ennakkomarkkinointiin, sijoittajat ovat ostoksilla ensimmäisinä.
Asukkaat ovat yleensä haluttomia tekemään ostopäätöstä niin aikaisessa vaiheessa”, Lakea Oy:n toimitusjohtaja Timo Mantila selittää. ”Sijoittajien ansiosta ennakkomarkkinointiajat ovat lyhyitä ja rakentamaan päästään nopeasti. Se taas puolestaan lisää myös kodinostajien kiinnostusta.” Pankit vaativat noin 50–60 prosentin varausasteen, ennen kuin rakennushanke voidaan käynnistää. Siksi sijoittajien vaikutus uudiskohteiden rakentamisessa on niin merkittävä. ”Meidän kohteistamme noin puolet asunnoista menee sijoittajille. Jos heidän kiinnostuksensa hiipuu, hankkeiden aloitus siirtyy tai ne jäävät kokonaan toteuttamatta.”
Mantila ei ole vielä havainnut muutoksia asuntosijoittajien toiminnassa, eikä yhtään kauppaa ole epävarman tilanteen takia peruttu. ”Voi olla, että sijoittajat eivät oikein usko muutokseen.” Piensijoittajat ostavat tyypillisesti sijoitusasuntoja kotikaupungistaan, mikä vaikuttaa merkittävästi paikalliseen kysyntään. ”Suomessa on paljon pieniä ja keskisuuria kaupunkeja, jotka elättävät ison määrän rakentajia. Pelkästään kodinostajien kysyntää tuskin olisi tarpeeksi nykyiseen volyymiin nähden.”
Mantila toteaa, että jos kerrostalokohteita aloitetaan vähemmän, rakentajien työmäärä vähenee, mikä vaikuttaa kokonaistalouteen. ”Uskon, että tällaisessa tilanteessa etenkin pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa toimivien rakennus-liikkeiden määrä vähenisi.”
Korjausvelka kasvaa
Suomen asuntokannasta iso osa on rakennettu 1970–1980-luvuilla ja esimerkiksi monet suuret lähiöt rakennettiin 1960–1970-lukujen kaupungistumisaallossa. Peruskorjaushankkeiden pitäisikin tällä hetkellä olla voimakkaassa kasvussa, jos asuintaloja korjattaisiin samassa tahdissa kuin ne ikääntyvät. ”Lisäksi pelkästään EU:n energiatehokkuus- ja hiilineutraali” suustavoitteiden takia korjausrakentamisen pitäisi kaksinkertaistua seuraavan kymmenen vuoden aikana”, vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa Isännöintiliitosta toteaa.
Viime vuonna korjausrakentamisen määrä kuitenkin tasaantui. Yhtiökokouksia oli koronarajoitusten takia hankala järjestää, ja korjaushankkeita siirrettiin myöhemmäksi. ”Maali siirtyy, ja eroa on yhä vaikeampi kuroa umpeen. Missään tapauksessa ei pitäisi tehdä mitään esteitä tai hidasteita, jotka vaikeuttaisivat korjausrakentamista entisestään.” Viljamaa uskoo, että päätöksenteko korjaushankkeista hankaloituisi, jos verovähennysoikeus vuokratuloista poistettaisiin myös taloyhtiöiden remonttilainojen lyhennyksiltä. ”Jos vastikkeita ei saa vähentää, korjauspäätökset lykkääntyvät. Korjauksiin ryhdytään vasta, kun jotain on mennyt rikki.” Pahimmillaan tämä voi johtaa tilanteisiin, jossa korjaukset kasautuvat. Jos arvonnousua ei ole odotettavissa, talot ajautuisivat purkukuntoon.
Isännöitsijöillä on jo nykytilanteessa vaikeuksia saada korjaushankkeita läpi. ”Pitäisi tehdä ennakoivaa ja pitkäjänteistä työtä, mutta vaatii taiteilua, jotta oikea tieto saataisiin välitettyä ja päätöksenteko olisi mahdollista. Asiantuntevien asuntosijoittajien osaamisesta olisi hallituksissa hyötyä, eikä pitäisi tehdä päätöksiä, jotka lisäävät vastakkainasettelua.
Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poisto olisi muutos isännöinnin kannalta ja saattaisi lisätä työtä. Viljamaan mukaan asiasta käytävä keskustelu, sen selventäminen hallituksille sekä yhtiökokoukselle ja toisaalta osakkaille annettavat selvitykset maksujen kirjanpidollisesta käsittelystä varmasti vähenisivät.
Toisaalta korkotodistuksia laadittaisiin huomattavasti enemmän. ”Yhtiölainan korkoja ei todennäköisesti jatkossakaan voisi rahastoida yhtiön kirjanpidossa, joten ne pitäisi edelleen pystyä vähentämään tulonhankkimiskuluina. Korkotodistus osoittaa, mikä osa vastikkeesta on korkoja ja mikä lyhennystä. Tietysti järjestelmien muutos vaatisi uuden
oppimista kaikilta.”