Asuntosijoittamista voi toteuttaa monin tavoin. Osta ja pidä – mallissa sijoittaja säästää omarahoitusosuuden ja pitää ostamansa asunnon pitkään vuokralla. Sijoitusasunnon laina maksetaan pois vuokratuotoilla, mikä kasvattaa sijoittajan varallisuutta. Velattomaksi maksettu asunto kerryttää aikanaan lisätuloa. Flippauksessa asuntosijoittaja ostaa huonokuntoisen asunnon ja myy sen voitolla remontin valmistuttua. Pitkän linjan asuntosijoittaja ja vuokranantaja Harri Huru kehottaa kasvua tavoittelevia asuntosijoittajia tutustumaan OVRJT – eli osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategiaan, joka saa aikaan lumipallon kasvua muistuttavan efektin.
Hyvien taloyhtiöiden pommiasunnot
OVRJT-strategia sopii tavoitteellisesti asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kehittävälle asuntosijoittajalle. ”Peruskysymys on yksinkertainen. Kuinka pankkien vaatiman 30 prosentin omarahoitusosuuden saa mahdollisimman nopeasti irrotettua sijoituskohteesta seuraavan sijoitusasunnon ostoa varten?”
OVRJT-strategian toteuttamiseksi Huru kehottaa etsimään hyvin hoidettujen taloyhtiöiden pommikuntoisia asuntoja. Monet niistä eivät päädy kiinteistönvälittäjille tai asuntojen myyntisovellusten sivuille, mutta etsimisen ja löytämisen vaiva kannattaa. ”Oleellisinta on ostaa kohde alle markkinahintojen. Sen jälkeen kaikki tunnusluvut näyttävät keskimääräistä paremmilta.” ”Jos kamalan läävän remontoi, saa luotua lisäarvoa. Remontin kustannus tulee toki pitää pienempänä kuin sen tuoma markkina-arvon nousu”, Huru toteaa.
Kun kokemusta on kertynyt ja hyvien sijoituskohteiden löytäminen vaikeutuu, asuntosijoituskohteen voi hankkia myös rakennuttamalla sellaisen. Luontevin tapa on hyödyntää rakennuttajakonsultin osaamista ja rakennuttaa hanke kokonaisvastuu-urakkana eli KVR-urakkana.
Remontoi vuokrattu asunto
Lumipalloon saa kokoa ja vauhtia myös verosuunnittelun avulla. ”Jokainen maksettu veroeuro on pysyvästi pois sijoittajan tuottoyhtälöstä. Perustasolla tämä tarkoittaa kaikkien mahdollisten verovähennysten hyödyntämistä. Uuden sijoitusasunnon vuokratuloista voi esimerkiksi vähentää remontin kustannukset vain, jos asunnossa on jo vuokralainen – eli jos se on vuokraustoiminnan käytössä.”
Remontin kustannusten verovähennyksen varmistamiseksi Huru kertoo kolme vaihtoehtoa. ”Asuntosijoittaja ostaa asunnon vuokralaisineen, jolloin verovähennysehto toteutuu heti. Toinen vaihtoehto on vain siivota tyhjä, peruskuntoinen asunto, ja remontti toteutetaan ensimmäisen vuokralaisen vaihtuessa.”
”Kolmas tapa on etsiä asuntoon esimerkiksi työkomennuksella tai oman kotinsa remonttia paossa oleva lyhytaikainen vuokralainen. Täysremontti tehdään tämän muutettua pois.”
Nopeuta sijoitetun pääoman kiertoa
Sijoitusasunnon remontin valmistuttua on aika ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään. Hänen arvionsa käyvästä markkinahinnasta muodostaa hyvän pohjan, kun pankin kanssa neuvotellaan uudesta lainasta. ”Asunnon arvonnousu perustuu tavallista alempaan hankintahintaan ja remontin myötä luotuun arvoon. Asuntosijoittaja voi kotiuttaa luomansa arvonnousut verottomasti jälleenrahoituksen kautta”, Huru korostaa.
Lumipalloefekti kiihtyy, kun taidot kasvavat ja ymmärrys omien toimien mahdollisuuksista parantaa tuottoa lisääntyvät. Mitä nopeammin oman alkuperäisen käteispääoman saa irrotettua seuraavaan sijoituskohteeseen, sitä nopeammin lumipallo kasvaa. ”Alle markkinahinnan ostaminen on kuitenkin asuntosijoittamisen perusedellytys tavallisten tuottoprosenttien ylittämiseksi”, Huru muistuttaa. Kannattaa myös muistaa, että remontoidusta asunnosta voi pyytää parempaa vuokraa kuin peruskuntoisesta. Kaupan päälle tulevat asuntoonsa tyytyväiset vuokralaiset.
Panosta pankkiyhteistyöhön
OVRJT-strategian valitsevan sijoittajan tulee tuntea hyvin omat mikroasuntomarkkinansa ja niiden riskit. ”Alle markkinahintaan ostava asuntosijoittaja tosin jo lähtökohtaisesti suojautuu hyvin. Hän kestää muita paremmin markkina-arvon laskun ja saa tavallista enemmän kassavirtaa”, Huru toteaa. Muita riskejä ovat remontoinnin korkeiksi kasvavat kustannukset ja jälleenrahoituksen tyrehtyminen.
”Koronapandemian tai muun finanssimarkkinoita mullistavan seikan vuoksi pankki voi sulkea rahahanan tai myöntää lainaa aikaisempaa huonommin ehdoin – vaikka asuntosijoittajan toiminta ja vapaat vakuudet olisivat kunnossa”, Huru selittää. ”Lumipalloefektiä hakevan sijoittajan kannattaakin satsata yhteistyöhön pankin kanssa. Kannattavuus ja kasvu perustuvat hyvään rahoituksen saantiin, eivätkä esimerkiksi pienimmän marginaalin metsästämiseen.”
Harri Hurun ja Marko Kaarron kirja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti ilmestyi kesällä 2021. Suomen Vuokranantajien jäsenillä on mahdollisuus hankkia kirja jäsenetuhintaan 45 euroa (norm. 67 euroa) ilmoittamalla tilauksen yhteydessä voimassa olevan jäsenetukoodin.