Jo ennen Venäjän hyökkäystä Ukrainaan tiedettiin energian hintojen olevan nousussa. Asumismenoissa etenkin lämmityksen vaikutus on suuri. ”Kun taloyhtiöiden talousarvioita tehtiin vuoden alussa, oltiin jo hyvin selvillä siitä, että energian hinta nousee. Esimerkiksi Oulun Energian kaukolämmön hinta on kallistunut jo useamman vuoden peräkkäin, ja sitä osattiin odottaa”, kertoo isännöitsijä, tiimipäällikkö Terhi Jokinen OIT isännöinnistä. ”Myös sähkön hinnasta puhuttiin koko talven ajan, joten taloyhtiöt olivat jo hyvin kustannustietoisia tähän vuoteen lähdettäessä. Lisäksi lähes kaikilta sopimuskumppaneilta tuli palkankorotuksiin liittyviä sopimushintojen tarkistuksia.”
Jokinen pyrkii asiakkaidensa kanssa tekemään pitkän aikavälin taloussuunnittelua, jossa kustannusarvioita pyöristetään mieluummin hieman yläkanttiin kuin tehdään liian tiukoiksi. Yhtiökokouskierrokselle lähdettiin jo näiden asioiden takia budjeteilla, joiden perusteella hoitovastikkeita nostettiin. ”Korotukset ovat kuitenkin olleet vielä maltillisia. Hyvin hoidetuissa yhtiöissä pyritään joka tapauksessa pitämään pelivaraa yllättävien kulujen varalta siten, että tilillä olisi aina noin kahden kuukauden vastikekertymää vastaava puskuri. Joissain riskialttiimmissa, vanhemmissa taloissa puskuria voi olla kolmenkin kuukauden kertymän verran.”
Lisäksi Jokinen suosittelee hallituksia hankkimaan yhtiökokouksilta aina valtuutuksen kahden ylimääräisen vastikkeen keräämiseen tarvittaessa, koska siten saa rahaa tarvittaessa kokoon nopeasti. ”Ylimääräisten vastikkeiden kerääminen on kylläkin hätäistä taloudenpitoa, joten sitä kannattaa välttää. Järkevämpää on korottaa vastiketta sen verran, että sillä saadaan puskuria säästettyä, jos sitä ei ole ennestään kerrytetty.”
Kustannusten nousu rohkaisee taloyhtiöitä miettimään, missä voisi myös säästää. ”Monissa taloyhtiöissä kilpailutetaan sopimuskumppaneita ja tehdään säätöjä, jotta energiakustannukset saataisiin hallintaan. Esimerkiksi rappukäytävien lämpötilaa voisi useissa tapauksissa hieman laskea”, Jokinen toteaa. Lopulta vasta ensi talvi kertoo, miten iso menoerä lämmitys tulee olemaan. ”Esimerkiksi Helsingin kaukolämpötuotannossa maakaasulla ja hiilellä on ollut iso merkitys, ja molempia on tuotu Venäjältä. Ei Helsinki kylmäksi jää, mutta korvaavat energianlähteet ovat hyvin kalliita. Monessa muussa kaupungissa, missä kaukolämpöä tuotetaan biovoimalalla, raaka-aineen saatavuus on turvatumpaa, vaikka osa biomassasta olisikin aiemmin tuotu Venäjältä”, summaa ekonomisti Sakari Rokkanen Suomen Vuokranantajista.
Sota Ukrainassa on vaikuttanut eniten taloyhtiöihin, joissa on ollut tarkoitus käynnistää isompia korjaushankkeita. ”Hankkeissa, joiden urakkasopimuksia ei ollut ehditty vielä allekirjoittaa, on jouduttu ottamaan takapakkia: on pitänyt varmistaa, ovatko tarjotut urakkahinnat voimassa vai pätevätkö ylivoimaisen esteen force majeur -lausekkeet, ja onko materiaaleja edes saatavilla”, Terhi Jokinen sanoo.
Kiireettömiä korjaushankkeita on myös suosiolla päätetty siirtää myöhempään ajankohtaan siinä toivossa, että myöhemmin voisi saada edullisempia urakkatarjouksia. ”Päätöksiä on todella vaikea viedä tässä tilanteessa eteenpäin, koska urakoitsijat antavat tällä hetkellä tarjouksia, jotka ovat voimassa vain viikon kerrallaan. Ennakointi on mahdotonta.”
Rakennusala kärsii raaka-ainepulasta
Rakennuskustannusten nousu vaikuttaa tietysti uudisrakentamiseenkin. Vaikka viime vuosina on rakennettu paljon, myös asuntokauppa on käynyt korona-aikana vilkkaasti. Loppukeväästä myymättömiä valmiita uudiskohteita oli ennätyksellisen vähän tarjolla. ”Rakennusteollisuus RT:n kevään ennusteen mukaan asuntotuotanto vähenee viime vuodesta, mutta säilyy historiaan nähden suhteellisen hyvänä tänä vuonna”, kertoo myynti- ja markkinointipäällikkö Simo Saarinen Peab Asunnoista.
Rakennusteollisuus RT:n jäsenilleen kohdistamaan asuntotuotantokyselyyn vastanneista 96 prosenttia kuitenkin arvioi, että kustannusten nousu vaikeuttaa hankkeiden aloittamista. Kustannuskehitys vaikuttaa niin ikään tuotannon kannattavuuteen; myös tonttikustannuksilla, tonttipulalla ja korkojen nousulla on vaikutusta asiaan. Rakennuskustannuksia nostaa kohonneiden energianhintojen lisäksi rakentamisessa tarvittavien raaka-aineiden hinnat, jotka nousivat jo koronan aikana. Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa on aiheuttanut haasteita myös teräksen ja puun saatavuuteen. ”Teräs on erityisen haastava materiaali, koska sitä on tuotu Venäjältä ja Ukrainasta. Kustannuksia on vaikea ennustaa, koska ei voida tietää varmasti, mitä se huomenna maksaa.”
Myös puuta tulee raaka-aineena merkittäviä määriä Ukrainasta ja Venäjältä, mikä luo haasteita esimerkiksi tiettyjen parkettien ja paneelien saatavuuteen. ”Asuntojen valmistuminen voi siirtyä hieman, jos tulee viivästyksiä rakennusmateriaalien saatavuuden takia.” Jo aloitetut hankkeet pyritään saattamaan joka tapauksessa aina loppuun. Jos materiaalipula ja kustannusten nousu pysäyttäisivät uusien kohteiden aloittamisen kokonaan loppuvuonna, se heijastuisi asuntotarjontaan parin vuoden päästä. ”Vuokra-asuntoja on nyt hyvin tarjolla, mutta parin vuoden kuluttua tilanne voi olla toinen”, Sakari Rokkanen kommentoi.
Maltti on valttia
Pertti Varakas on asuntosijoittajakonkari, jolla on kokemusta suhdannevaihteluista vuosikymmenten varrelta. Hän ei kuitenkaan näe tämänhetkistä tilannetta samanlaisena kuin esimerkiksi 1990-luvun alun lamaa. ”Yleensä painetta kerääntyy pitkän aikaa ennen kuin suhdanne kääntyy, mutta tällä kertaa maailmantilanne painoi tilanteen hetkessä alas. On siis aivan mahdollista, että tilanne menisi ohikin nopeasti”, hän sanoo. ”Toivottavasti jokainen asuntosijoittaja on kuitenkin miettinyt jonkinlaisen varasuunnitelman notkahduksen varalle. Paras neuvo on, että pankkitilillä on rahaa, jota voi tarvittaessa käyttää.”
Nykyisessä markkinatilanteessa hoitokulujen ennustetaan nousevan enemmän kuin vuokrien. Pertti Varakas kehottaakin vuokranantajia säilyttämään malttinsa, vaikka vuokratuotot olisivat laskussa yhtiövastikkeiden noustessa. ”Korkeita vuokratuottoprosentteja ei tässä tilanteessa saa, kun vielä vuokratasokin on ollut ainakin Helsingissä lievästi laskussa.” Jos asuntoja on ostettu lainarahalla, myös nousevat korkomenot on laskettava mukaan.
Varakas muistuttaa, että paniikissa ei kuitenkaan kannata lähteä myymään, koska siinä onnistuu todella harvoin. ”Vaikka vuokratuotto painuisi miinukselle, voi ihan rauhassa odotella parempia aikoja ja asunnon mahdollista arvonnousua, jos vain oma talous ja pankkisuhde sen kestävät”, hän sanoo. Tappiolliseksi kääntyneeseen sijoitusasuntoon hän kehottaa investoimaan lisää, jos vain mahdollista. ”Huonosta kohteesta kannattaa tehdä mahdollisimman houkutteleva, jotta sen saa tarvittaessa myytyä.
Jos jostain asunnosta tulee enemmän tuottoa, sillä voi rahoittaa huonompaakin kohdetta.” Suurimpana uhkana vuokranantajalle Pertti Varakas pitää linjasaneerauksia, joiden hinta voi urakkahintojen noustessa nousta arvaamattomasti. ”On tärkeää huomata, että osakkaalle on usein varattu vain maksajan rooli”, hän sanoo. ”Jos olisin ostopuolella liikenteessä, katsoisin nyt hyvin tarkasti, ettei ole isoja remontteja tulossa ja että asunto olisi helposti vuokrattavissa. Huonona aikana kannattaa valita huoneisto erityisen tarkasti siten, että se miellyttää, vuokralaisen on siinä mukava asua ja huoneiston sijainti kiinteistössä on mahdollisimman hyvä.”
Energiaa säästäviä ratkaisuja
Sakari Rokkanen neuvoo asuntosijoittajia kiinnittämään huomiota myös energiatehokkuuteen ostettavaa kohdetta valitessa. ”Kohteet, joihin on jo tehty tehokkaita energiaratkaisuja, kuten maalämpö, ovat erittäin kiinnostavia, sillä tällaisissa kohteissa vastike on edullinen”, hän sanoo. ”Energiatehokkuuteen liittyvä sääntely on mahdollisesti kiristymässä EU-tasolla, joten siksikin yksityisen vuokranantajan kannattaa kiinnittää huomiota asiaan.”
Uudiskohteissa energiatehokkuutta mietitään alusta alkaen. ”Me teemme uudet kohteemme tehokkaimpaan A-energialuokkaan. A-luokan talossa on käytetty uusinta teknologiaa, jonka ansiosta kiinteistön lämmityskulut ovat vuositasolla muita energialuokkia alhaisemmat”, Simo Saarinen kertoo. Tällaisissa taloissa on kiinnitetty erityistä huomiota ikkunoiden, ulkoseinien ja katon lämmöneristävyyteen sekä ilmatiiviyteen. ”Yhä useammin Peabin asuntalojen katoilta löytyy myös omavaraista energiantuotantoa, kuten aurinkopaneeleita.” A-luokan talossa kaikkien tilojen on oltava lämmön talteenoton piirissä, eli poistoilman sisältämää lämpöenergiaa siirretään takaisin tuloilmaan.
Ostoaikeet vähentyneet
Hoitokulujen nousu yhdistettynä korkojen nousuun on jo alkanut vaikuttaa asuntosijoittamisen houkuttelevuuteen yleisesti. ”Nykyiset asuntosijoittajat ovat jo alkaneet vähentää ostoaikeitaan, ja monet asuntosijoittamista harkinneet ovat päättäneet, etteivät tässä tilanteessa aloitakaan”, Sakari Rokkanen sanoo. Hiljalleen tämä alkaa heijastua tarjontapuolelle, eli jos näyttää, että vuokra-asuntojen kysyntää on enemmän kuin tarjontaa, vuokrataso alkaa taas nousta. ”Kyseessä on kiikkulauta – kun kannattavuus on hyvä, tulee taas tunkua asuntosijoittajaksi.”
Vaikka nyt siis joutuu maksamaan isompia kuluja, muutaman vuoden sisällä vuokralaisen löytäminen voi olla helpompaa. Tähän mennessä myyntiaikeissakaan ei ole nähty merkittävää kasvua. Tilanteessa, jossa kiinnostus asuntosijoittamista kohtaan hiipuu, voi aktiivinen toimija helpommin löytää kiinnostavia kohteita kiinnostavaan hintaan, kun kilpailua on vähemmän.
Asuntosijoittaminen on joka tapauksessa pitkäjänteistä toimintaa, jossa pitää tottua vaihteleviin tilanteisiin sekä oman talouden että markkinoiden kannalta. Rokkanen muistuttaa, että jos riskiskenaarioita ei ole tullut käytyä aiemmin läpi, nyt on viimeinen hetki laskea, miten erilaiset korkotasot tai hoitokulujen nousu vaikuttaa omaan tilanteeseen. Tämä pätee etenkin silloin, jos myös oman talouden kulut kasvavat samaan aikaan. ”Edullisin korkosuojaus on lisätä omaa säästämistä heti tänään.”