Vuokratuloista maksetaan veroa pääomatuloverotuksen mukaan. Vuodelta 2023 se tarkoittaa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 prosenttia. Vuokratulot merkitään veroilmoituksessa asuntokohtaisesti. Verot vuokratuloista on mahdollista maksaa joko ennakkoveroina tai ansiotuloverotuksessa siten, että vuokratulot on huomioitu verokortin veroprosentissa.
Tälle sivulle on koottu yleistä tietoa siitä, mitä vähennyksiä vuokratulojen verotuksessa voidaan tehdä. Jäsenenämme saat käyttöösi myös laajan tietopankkimme, kuvallisen veroilmoitusohjeen sekä webinaaritallenteet, joissa on käyty vuokratulojen verotusta tarkemmin läpi unohtamatta maksutonta lakineuvontaa, josta saat apua myös asuntosijoittajan verotukseen liittyvissä kysymyksissä. Linkkejä kaikille avoimiin Suomen Vuokranantajien ja Verohallinnon materiaaleihin löytyy lisää tämän sivun lopusta.
Kulujen vähentäminen
Vuokranantajalla on oikeus vähentää vuokratulojen hankkimisesta aiheutuneet menot vuokratuloista. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien vuokraustoiminnan päättymiseen saakka. Kulut voidaan vähentää myös siltä ajalta, kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan, kunhan asunto on vuokraustoiminnan käytössä. Verovelvollisen on Verohallinnon pyynnöstä osoitettava asunnon vuokraustarkoitus esimerkiksi vuokrausilmoituksin tai välityssopimuksin.
Kustannukset vähennetään sinä vuonna, jolloin ne maksetaan. Tämän myötä vuokraustoiminta voi muodostua esimerkiksi sen aloittamisvuonna tappiolliseksi. Vuokraustoiminnan tappio vähennetään muista pääomatuloista, alijäämähyvityksenä ansiotuloista ja tarvittaessa tulevien vuosien pääomatuloista.
Tulonhankkimistarkoitus
Jotta vähennyksiä voi tehdä täysimääräisesti, vuokraustoiminnassa pitää olla tulonhankkimistarkoitus. Käytännössä pelkästään asunnon hoitovastikkeen suuruinen vuokra ei tähän riitä.
Tulonhankkimistarkoitusta arvioitaessa voidaan yhtenä vertailukohtana käyttää asuntoedun verotusarvoa. Perittävän vuokran tulisi siten yltää yleensä vähintään asuntoedun verotusarvoon, jotta kysymys olisi tulonhankkimistoiminnasta. Arviointi on kuitenkin tapauskohtaista, ja myös muu selvitys alueen vuokratasosta voidaan huomioida arvioinnissa. Paikkakuntakohtainen asuntoedun arvo vahvistetaan vuosittain Verohallinnon päätöksellä, joka löytyy täältä (eri vuosien päätökset löytyvät versiohistoriasta).
Jos vuokra ei vastaa käypää vuokraa, vähennyksiä ei voi tehdä enempää kuin vuokratulon verran, eli toiminnasta ei voi syntyä tappiota. Tällaisessa tapauksessa vuokrattuun asuntoon kohdistuvia lainan korkoja ei voi vähentää lainkaan.
Hoitovastikkeet
Hoitovastikkeet ovat aina vähennyskelpoista menoa vuokraustoiminnan ajalta. Vuokraustoiminnan katsotaan alkaneen siitä hetkestä, kun asunnosta julkaistaan vuokrausilmoitus tai annetaan vuokraustoimeksianto välittäjälle. Hoitovastikkeet voidaan vähentää myös siltä ajalta, kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan, kunhan asunto on vuokraustoiminnan käytössä.
Pääomavastikkeet
Jos pääomavastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, sen saa vähentää vuokratuloista. Vastaavasti myös kerralla maksetun lainaosuussuorituksen voi laittaa vähennyksiin kokonaisuudessaan, jos yhtiö tulouttaa sen. Näin on silloinkin, vaikka summa olisi iso, esimerkiksi useamman kymmenen tuhannen euron suuruinen.
Jos pääomavastike tai lainaosuussuoritus sen sijaan rahastoidaan yhtiön kirjanpitoon, sitä ei voi vähentää vuokratuloista. Verohallinnon pyynnöstä verovelvollisen tulee esittää selvitys siitä, että vähennyksiin merkitty suoritus on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tiedon suorituksen kirjanpidollisesta käsittelystä saa isännöitsijältä ja selvityksenä Verohallinnolle riittää yleensä isännöitsijältä saatu sähköposti.
Vuokranantaja voi pyrkiä vaikuttamaan pääomavastikkeiden ja lainaosuuksien kirjanpitokohteluun yhtiökokouksessa. Suomen Vuokranantajien jäsenet löytävät lisätietoa rahastoinnin vaihtoehdoista tietopankistamme sekä Kiinteistöliiton kanssa yhteistyössä laaditusta tuloutusoppaasta.
Asunnon korjauskustannukset
Vuosikorjaus on ylläpitävä korjaus, joka ei nosta asunnon tasoa. Vuosikorjaukset voidaan tehdä vuosivähennyksenä vuokratulosta.
Perusparannus puolestaan nostaa asunnon tasoa esimerkiksi silloin, kun muovimatot vaihdetaan parkettiin. Perusparannusmenot lisätään pääsääntöisesti asunnon tai kiinteistön hankintamenoon. Osakehuoneistojen eli esimerkiksi kerrostaloasuntojen kohdalla perusparannusmenot voidaan vähentää myös kymmenen vuoden tasapoistoin vuokratulosta.
Jotta korjauskulut voidaan vähentää vuokratuloista, asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia. Siihen, kuinka kauan asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia, riittää verohallinnon käsityksen mukaan se, että vuokralainen on muuttanut asuntoon, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vasta vuokralaisen muuton jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.
Jos remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ja asunto laitetaan vasta sen jälkeen vuokralle, remonttikuluja pidetään osana asunnonhankintahintaa – riippumatta ovatko ne vuosikorjausta vai perusparannusta. Näitä remonttikuluja ei voi vähentää vuokratuloista, vaan ne on mahdollista huomioida vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa.
Jos vuokrauskäytössä ollut asunto otetaan omaan käyttöön, vuosikorjausmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokrauksesta. Jos asunto laitetaan vuokrauksen jälkeen myyntiin, remonttikulut ovat vähennyskelpoisia luovutusvoittoa laskettaessa.
Omasta remontointityöstä ei voi tehdä vähennyksiä.
Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintakulut
Alle 1200 euron hankinnat, kuten jääkaappi, voidaan vähentää kerralla maksuvuoden verotuksessa.
Suuremmat hankinnat, joita ei voida vähentää kerralla, vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistona. Esimerkiksi 2 000 euron hankinnasta vähennys on ensimmäisenä vuonna 500 euroa. Seuraavana vuonna se on 25 prosenttia jäljellä olevasta summasta eli 375 euroa. Sama 25 prosentin poisto jäljellä olevasta summasta voidaan tehdä myös seuraavina vuosina. Sitten kun jäljellä oleva poistamaton osa on enintään 1200 euroa, voi sen vähentää kerralla ko. vuoden verotuksessa.
Jos asunnon hankinnan yhteydessä tehtävässä remontissa uusitaan huoneistojen perusvarustukseen kiinteästi kuuluvia kodinkoneita (jääkaappi, liesi, astianpesukone), niiden ostohinta lisätään Verohallinnon mukaan huoneiston hankintamenoon samalla tavoin kuin muutkin remonttikustannukset. Muiden kodinkoneiden, huonekalujen tai kalusteiden uusimiskustannuksia ei lueta mukaan osakkeiden hankintamenoon vaan tällaiset kustannukset vähennetään vuosikorjauskuluina.
Vakuus
Vakuus – verottaja käyttää termiä vuokravakuus – on vuokralaisen rahaa, ja sitä ei ilmoiteta vuokratulona. Jos vakuus käytetään vuokrasuhteen jälkeen vuokran maksamiseen, se on käytetyltä määrältään veronalaista tuloa.
Jos vakuutta ei palauteta vuokralaiselle siksi, että tämä on aiheuttanut asunnolle vahinkoa, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Vahingon korjaamisesta aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta vain niiltä osin, kun ne ylittävät vakuuden ja mahdollisen muun vuokralaiselta saadun vahingonkorvauksen.
Matkakulut
Vuokratuloihin kohdistuvat matkat voi vähentää sen kulkuneuvon kulujen mukaan, mitä tosiasiassa on käyttänyt. Vuokraustoimintaan liittyvien matkojen matkakuluvähennys oman auton käytöstä vuonna 2023 on 30 senttiä kilometriltä.
Vähennykseen oikeuttavia matkoja ovat esimerkiksi asuntoon liittyvät esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimukseen liittyvät matkat. Lisäksi vähennyskelpoisia ovat muun muassa vuokraustoimintaan liittyvien tarvikkeiden hankintaan, asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen ja hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksiin liittyvät matkat.
Mahdollisia selvityspyyntöjä varten on hyvä pitää ajopäiväkirjaa, josta näkyy tehdyt matkat, niiden ajankohdat ja matkojen syyt.
Kasvaneet elantokustannukset ja päivärahat
Kaavamaisia vähennyksiä päivärahoina tai puolipäivärahoina ei voi tehdä. Sen sijaan vähennykseen on oikeutettu, jos vuokraustoimintaan liittyvän matkan takia elantokustannukset kasvavat esimerkiksi, jos joutuu yöpymään vieraalla paikkakunnalla ja syömään ravintolassa. Verohallinnolle pitää pystyä pyydettäessä selvittämään, kuinka paljon elantokustannukset ovat kasvaneet.
Puhelinkulut ja työhuonevähennys
Myös vuokraustoimintaan liittyvät puhelinkulut voi vähentää. Jos käytössä on kuitenkin kiinteähintainen liittymä, eikä vuokraustoiminta lisää puhelinlaskun määrää, vähennettävää ei tule.
Sen sijaan, jos vuokraustoiminnan johdosta on ottanut kalliimman liittymän, on sen ja halvemman liittymän hintojen erotus vähennyskelpoinen.
Mikäli vuokraustoiminta on laajaa, sitä varten saattaa olla käytössä oma puhelinliittymä. Tässä tapauksessa liittymä ja vuokraustoimintaa varten hankittu puhelin ovat vähennyskelpoisia.
Jos vuokraustoiminto on vähäistä laajempaa, toiminta voi edellyttää oman työpisteen pitämistä kotona. Silloin vuokranantaja voi vaatia vähennettäväksi työhuonevähennystä, joka vuonna 2023 on 235 euroa vuodessa. Lisätietoja työhuonevähennyksestä löydät verohallinnon verkkosivuilta: Työhuonevähennys – vero.fi
Välityspalkkiot, ilmoituskulut ja kalustevähennys
Asunnon vuokraamiseen liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot ja ilmoituskulut, ovat vähennyskelpoisia.
Kun vuokraa asunnon kalustettuna, kalusteiden arvo on mahdollista vähentää verotuksessa kuittien mukaan (ks. edellä kohta kalusteet ja kodinkoneet) tai käyttää kaavamaista kalustevähennystä.
Kaavamainen vähennys on 40 euroa kuukaudessa, kun vuokrauksen kohteena on kalustettu yksiö tai huone. Jos vuokrauksen kohteena on kalustettu kaksio tai suurempi asunto, vähennyksen määrä on 60 euroa kuukaudessa. Jos huoneistoa vuokrataan kalustettuna koko vuoden ajan, kalustevähennys on yksiöstä 480 euroa ja sitä isommista asunnoista 720 euroa. Satunnaisessa vuokraamisessa kalustevähennyksen päiväkohtainen määrä on 1,30 euroa/päivä (huone tai yksiö) tai 2,00 euroa/päivä (kaksio tai suurempi asunto).
Pienet huomionosoitukset
Vähennyksiin voi laittaa kohtuullisen kulun, kuten vaikka vuokralaiselle annettavan joulukukan tai tarjotut kahvit vuokrasopimusneuvotteluissa.
Korkomenot
Sijoitusasuntoa varten nostetusta lainasta maksetut korot näkyvät verottajan esitäyttämänä veroilmoituslomakkeessa, ja verottaja huomioi ne vähennyksinä.
Korkoja ei merkitä vuokratulokohtaan, vaan ne vähennetään kaikista pääomatuloista. Esitäytetystä kaavakkeesta on syytä tarkistaa lainan summa sekä se, että lainan käyttötarkoitus on merkitty oikein.
Oikea termi sijoitusasuntoon otetusta lainasta on tulonhankkimisvelka. Mikäli termi on merkitty väärin, kaavakkeeseen pitää korjata termi oikeaksi ja siirtää korkovähennys oikeaan kohtaan. Silloin verottaja vähentää automaattisesti lainan korot vuokratuloista. Velan käyttötarkistuksen oikea kirjaus on syytä tarkistaa erityisesti myös silloin, jos vanhoja lainoja on yhdistelty.
Jos sijoitusasuntoon otettu laina maksetaan ennenaikaisesti takaisin ja sen tilalle otetaan uusi laina, tästä aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia. Myös tulonhankkimisvelan korkosuojausmenot ovat vähennyskelpoisia.
Yhteisomistettu vuokra-asunto
Mikäli vuokra-asunnon omistaa useampi henkilö, tulot ja vähennykset kohdennetaan omistusosuuksien mukaan. Mikäli asunnon hallintaoikeus on muulla kuin omistajalla, asunnon vuokratulot ja vähennykset kuuluvat hallintaoikeuden haltijalle.
Vuokraustoiminnan tappio
Jos asunnon vuokrauksesta aiheutuneet hyväksyttävät menot ylittävät vuokratulot, vuokraustoiminta on ollut tappiollista.
Tappio voidaan vähentää pääomatuloista. Mikäli muita pääomatuloja ei ole tai ne eivät ylitä tappion määrää, käytetään alijäämähyvitystä. Käyttämättä jäänyt osa voidaan vahvistaa pääomatulolajin tappioksi, joka vähennetään pääomatuloista seuraavan 10 vuoden aikana sitä mukaa, kuin pääomatuloa syntyy. Suomen Vuokranantajien jäsenenä voit lukea tarkemmin vuokraustoiminnan tappiosta verotuksessa tietopankistamme täältä.
Verottaja tekee vähennyksen automaattisesti joko ansiotuloista tai pääomatuloista sekä vahvistaa myös mahdollisen tappion.
Vinkit onnistuneeseen veroilmoituksen tekemiseen
Ennakkovero
- Alkuvuonna postitetusta ennakkoveroilmoituksesta kannattaa tarkistaa, onko maksettavaksi määritelty ennakkovero oikean suuruinen. Ennakkoveroon voi hakea muutosta koko vuoden ajan. Vero on mahdollista maksaa myös ansiotuloverotuksen yhteydessä niin, että verotettavat vuokratulot lasketaan mukaan veroprosenttiin. Vaikka verottaja olisikin lähettänyt ennakkoveroliput, muutosta voi hakea OmaVerossa.
Säilytä kuitit huolellisesti
- Tositteita ei liitetä veroilmoitukseen, mutta ne pitää säilyttää kuusi vuotta, jotta voi jälkikäteen vastata verottajan selvityspyyntöön. Tositteet voi tallentaa itselle myös sähköiseen muotoon.
Täytä ilmoitus huolellisesti – ja sähköisesti
- Veroilmoitus on tärkeää täyttää kohta kohdalta, eli ilmoittaa kaikki tiedot, mitä verottaja haluaa siellä ilmoitettavaksi. Veroilmoitus on helpoin tehdä sähköisesti OmaVerossa, sillä lomake ohjaa täyttämään tarvittavat asiat.
- Vuokratulojen veroilmoitus on kuitenkin mahdollista tehdä myös paperilomakkeella, joka löytyy Verohallinnon verkkosivuilta täältä.
- Suomen Vuokranantajien jäsenet voivat käyttää apuna veroilmoituksen täyttämisessä myös tietopankin kuvallista veroilmoitusohjetta.
Veroilmoituksen jättöpäivä
- Vuokratulojen ilmoituksen jättöpäivä määräytyy vuokranantajan henkilökohtaisen veroilmoituksen mukaisesti. Päivämäärä näkyy omasta esitäytetystä veroilmoituksesta. Useimmilla se on toukokuussa, mutta esimerkiksi yksityisillä elinkeinonharjoittajilla jättöpäivä on aikaisemmin, esimerkiksi jo huhtikuun alussa.
- Mikäli veroilmoitus annetaan myöhässä ilman perusteltua syytä, siitä on mahdollista määrätä veronkorotus.
Veroilmoituksen täydentäminen
- Veroilmoitusta voi täydentää verotuksen valmistumiseen saakka. Jos vähennyksiä on jäänyt ilmoittamatta, verotuksen oikaisua voi pyytää vielä verotuksen valmistumisvuoden jälkeen kolmen vuoden ajan.
Lisätietoa asuntosijoittajan verotuksesta, kaikille avoimia materiaaleja:
- Verohallinnon vuokratulojen verotusta koskeva syventävä vero-ohje
- Vuokratulot – Verohallinto
- Verohallinnon yhteystiedot
- OmaVero -palvelu
- Kannattaako asuntosijoittaminen yrityksen kautta? (julkaistu 1/2024)
- Näin teet ja tarkistat vuokraustoiminnan veroilmoituksen (julkaistu 1/2024)
- Kartta asuntosijoittajan veroviidakkoon – blogi (julkaistu 11/2022)
- Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi täällä!
Mitä tulee ottaa huomioon vuokraustoiminnan veroilmoituksen tekemisessä ja tarkistuksessa? Katso Suomen Vuokranantajien juristi Saara Penttilän vinkit.