Koronaviruksen vaikutuksista asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin

31.3.2020

Koronaviruspandemian vaikutukset ovat merkittävät koko yhteiskunnan kannalta. Myös taloudelliset vaikutukset ovat sitä suuremmat, mitä pidempään pandemia ja sen hillitsemiseksi toteutetut toimet kestävät. Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah pohtii blogissa, miltä tilanne näyttää juridisesti asuinhuoneistojen ja vapaa-ajan asuntojen vuokrasopimusten osalta.

Koronaviruspandemian vaikutukset ovat merkittävät koko yhteiskunnan kannalta. Erityisesti liikehuoneistojen vuokrasopimusten kannalta vaikutukset voivat olla huomattavia. Helsingin Sanomien mukaan tätä kirjoittaessa noin 260 000 työntekijää on lomautusuhan alla. On selvää, että merkittävällä tulotason tippumisella tulee olemaan vaikutuksia myös tavallisten ihmisten toimeentuloon ja vuokranmaksukykyyn. Vaikutukset ovat sitä suuremmat, mitä pidempään pandemia ja sen hillitsemiseksi toteutetut toimet kestävät. Miten tilanteeseen tulisi suhtautua asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin liittyen?

Vuokran alentaminen vuokranmaksukyvyn heikkenemisen vuoksi

Vuokranantajalla ei ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain tai valmiuslain nojalla annettujen asetusten perusteella velvoitetta alentaa vuokraa koronavirusepidemian vuoksi. Nähdäkseni vuokranantajien kannattaa kuitenkin pyrkiä sopimaan omaan ja vuokralaisen tilanteeseen nähden kohtuullisista maksuaikajärjestelyistä tarvittaessa. Vuokranantajien kannattaa esimerkiksi huomioida, että uuden vuokralaisen löytäminen on tällä hetkellä tavanomaista vaikeampaa. Useat pankit ovat ilmoittaneet myöntävänsä lyhennysvapaita lainoihin, jonka myötä vuokranantajat voivat paremmin tarjota joustavia ratkaisuja myös vuokralaisille.

Laki mahdollistaa vuokran kohtuullisuuden arvioinnin tuomioistuimessa sekä kohtuuttoman sopimusehdon sovittelun. Kyse on kuitenkin yleensä vuokralaisen tilapäisestä tulotason tippumisesta, joten kohtuullistamisen kynnys on korkea.

Asuinhuoneistojen osalta vuokralaisen tilapäistä vuokranmaksukyvyn alenemista varten on olemassa sosiaaliturvajärjestelmä, jonka tarkoituksena on huolehtia muun muassa siitä, ettei kukaan menetä kotiaan tilapäisen tulotason pienenemisen vuoksi. Poikkeustilan vuoksi erilaisten tukien hakijoita on varmasti tavallista enemmän, joten hakemusten käsittelyajat voivat olla tavallista pidempiä. Vuokrasopimuksen irtisanominen yksittäisen vuokranmaksun myöhästymisen myötä voitaisiin katsoa kohtuuttomaksi. Vuokranantajan tulee siten harkita mahdollisia toimiansa sopimuksen päättämiseksi erityisen tarkkaan poikkeuksellisen tilanteen vuoksi.

Julkisessa keskustelussa niin asuinhuoneistojen kuin liikehuoneistojenkin osalta tulisi huomioida, että maassamme on hyvin erilaisessa asemassa olevia vuokranantajilla. Esimerkiksi Senaatti-kiinteistöjen tai Helsingin kaupungin on huomattavasti helpompi antaa vuokranalennuksia kuin pienyrittäjän, jonka oma ja perheen toimeentulo on rakennettu vuokratulojen varaan.

Vapaa-ajan asunnon vuokrasopimuksen peruuttaminen liikkumisrajoitusten vuoksi

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia sovelletaan myös vapaa-ajan asunnon vuokraamiseen. Vuokralaisella ei ole siten oikeutta purkaa tai peruuttaa myöskään vapaa-ajan asunnon vuokrasopimusta ilman nimenomaista peruutusehtoa.

Koronaviruksen vuoksi esimerkiksi yhden viikkovuokran maksaminen ei periaatteessa muutu vuokralaisen kannalta mahdottomaksi, vaikka hän ei pystyisikään käyttämään mökkiä kyseisen viikon ajan. Näin ollen ylivoimaiseen esteeseen vetoaminen ei nähdäkseni oikeuta pidättäytymästä vuokranmaksusta, jos vuokranantaja on kuitenkin pitänyt huoneiston sovitusti vuokralaisen saatavana. Tällaisia tilanteita varten on olemassa esimerkiksi matkustajavakuutuksiin sisältyviä kriisiturvia, jotka voivat korvata epidemian vuoksi peruuntuneen matkan kustannuksia.

Vuokranantajan kannattaa huomioida, että vuokrasopimuksen ehtoja voidaan kuitenkin lain nojalla kohtuullistaa. Erityisesti päätös Uudenmaan eristämisestä muusta maasta saattaa johtaa tällaisiin tilanteisiin. Vaikka molemmat osapuolet sinänsä pystyisivät omat sopimusvelvoitteensa täyttämään, voitaisiin täyttä vuokranmaksuvelvollisuutta pitää riitatilanteessa kohtuuttomana, jos vuokralainen ei ole tosiasiallisesti voinut käyttää vuokraoikeuttaan.

Vuokranantajan kannattaa siten näissäkin tilanteissa pyrkiä sopimaan vuokralaisen kanssa kohtuullisesta vuokrasta. Järkevä lähtökohta oikeudenmukaiselle taakanjaolle voisi olla sellainen, jossa vuokralainen maksaa sovitusta vuokrasta puolet. Tällöin molemmille sopijaosapuolille ennalta arvaamattoman tapahtuman aiheuttamat tappiot jaetaan osapuolten kesken tasan.

Huoneiston hallinnan luovutuksen viivästyminen

Poikkeusolojen vuoksi vuokralaisen vaihtumiseen liittyvät tilanteet saattavat myös aiheuttaa vaikeuksia vuokranantajille. Edellinen vuokralainen voi olla esimerkiksi asetettu karanteeniin, jonka vuoksi hän ei voi muuttaa huoneistosta pois sovitusti. Jos vuokralainen ei lähde huoneistosta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, tulee hänen maksaa hallinta-ajalta vuokraa.

Toinen mahdollinen syy hallinnan luovutuksen viivästymiselle voi olla uudiskohteen valmistumisen myöhästyminen. Useat urakoitsijat ovat jo tehneet ilmoituksia urakka-ajan pidentymisestä.

Usein vuokranantaja on jo tehnyt uuden vuokrasopimuksen tulevan vuokralaisen kanssa. Jos huoneiston hallinnan luovutuksen viivästymisestä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa, hänellä on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vaatia mitään muuta korvausta vuokranantajalta, sillä hallinnan luovutuksen myöhästyminen ei ole johtunut vuokranantajan toimista.

Tilapäistä lainsäädäntöä ei tarvita

Esimerkiksi Isossa-Britanniassa on pandemian myötä säädetty tilapäisesti ns. ”rental holiday”, jonka perusteella vuokralaista ei voida häätää seuraavan kolmen kuukauden aikana, vaikka hän jättäisi vuokrat maksamatta. Myös Suomessa on esitetty puheenvuoroja, joissa on kannatettu esimerkiksi vuokrasääntelyn määräaikaista palauttamista. Poikkeuksellisen tilanteen vuoksi olisi kuitenkin syytä pidättäytyä hätiköidysti valmistelluista lakimuutoksista. Edellä esitetyt voimassa olevaan lainsäädäntöön sisältyvät säännökset riittävät myös nykyisissä poikkeusoloissa estämään kohtuuttomien tilanteiden syntymisen molempien sopijaosapuolten kannalta.

Sopimusvapaus on eräitä oikeusjärjestelmämme keskeisiä lähtökohtia. Uskon, että erilaisissa tilanteissa ja eri asemassa olevat sopijaosapuolet ympäri maan kykenevät löytämään ratkaisut poikkeusoloihin parhaiten sopimalla asioista keskenään ilman vuokrasuhteita koskevia lainsäädäntötoimia.

Tarik Ahsanullah
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat ry

Blogikirjoitus on julkaistu pidemmässä muodossa Edilex-palvelussa 31.3.2020. Lue kirjoitus täältä.

Tietoa blogista

Blogissa julkaistaan vuokranantajan arkea koskettavia asiantuntijakirjoituksia ja eri vuokranantajien tarinoita vuokrauksen onnistumisista ja haasteista. Tervetuloa lukemaan ja keskustelemaan! Mikäli sinulla on tarinoita kerrottavana, laita viestiä osoitteeseen: tiedotus@vuokranantaja.fi