Sijoitusasunnon hankkiminen ja varainsiirtovero

Ensimmäinen etappi asuntosijoittajan veroviidakossa on varainsiirtovero, joka pitää nimensä mukaisesti maksaa silloin, kun varallisuutta siirtyy henkilöltä toiselle. Varainsiirtovero voi ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen kohdalla tulla yllätyksenä, sillä ensiasunnosta ei varainsiirtoveroa yleensä makseta.

Varainsiirtovero on asunto-osakkeiden kohdalla 2 %, kiinteistöissä ja rakennuksissa 4 %. Jos siis olet ostanut sijoitusasuntosi esimerkiksi 120 000 euron hintaan, verokarhulle on kaupan yhteydessä maksettava 2 400 euroa. Asuntokaupoilla ilmoituksen varainsiirtoverosta tekee puolestasi kiinteistönvälittäjä. Jos välittäjää ei ole käytetty tai olet ostanut omakotitalon, tulee sinun tehdä ilmoitus itse.

Myös nimen saaminen taloyhtiön osakeluetteloon edellyttää sitä, että varainsiirtovero on maksettu. Tähän tarvittavan todistuksen saat Verohallinnolta.

Sijoitusasunto voi toki löytää tiensä asuntosalkkuusi myös muuten kuin kaupan kautta. Jos saat sen lahjana tai perintönä, siitä on maksettava lahja- tai perintöveroa. Ja saman veron maksavat myöhemmin myös omat viidakkovekarasi, jos asunto siirtyy joskus heille.

Vuokratulot ja niistä maksettava vero

Kun asunto on saatu salkkuun, on aika laittaa se vuokralle. Vuokratulo on verotettavaa pääomatuloa. Vuonna 2022 pääomatuloista maksettava vero on 30 % aina 30 000 euroon asti, ja sen ylittävältä osuudelta 34 %. Vero lasketaan nettovuokrasta, eli siitä mitä jää käteen hyväksyttävien vähennysten jälkeen.

Veron maksaminen veroviidakon kuninkaalle eli verokarhulle on mahdollista kahdella tapaa: joko muiden verojen mukana korottamalla veroprosenttia tai ennakkoveroina. Jälkimmäisessä tapauksessa verohallinto laskee sinulle maksuerät aiempien vuokratulojen perusteella.

Kaikki vähennykset syötetään kerralla, kun OmaVeroon tai postilaatikkoon kilahtaa esitäytetty veroilmoitus. Siinä esitetyt tiedot kannattaa käydä tarkasti läpi ja tehdä pikimmiten tarvittavat korjaukset. Vähennysviidakosta löytää tiensä ulos helpoiten, jos pitää läpi vuoden kirjanpitoa vuokralaisen maksamista vuokrista ja vuokraustoimintaan menneistä vähennyskelpoisista kuluista. Kun tiedot on vuoden mittaan talletettu samaan paikkaan, on veroilmoituksen tekeminen helppoa! Pyörää ei tarvitse keksiä kerta toisensa jälkeen uudelleen, sillä jäsensivuiltamme löydät tähän valmiin vuokraseurantapohjan.

Jos omistat sijoitusasuntosi yhdessä jonkun muun, vaikka sen oman Tarzanisi tai Janesi kanssa, jakautuvat vuokratulot ja niistä tehtävät vähennykset omistusosuuksienne suhteessa. Näin siis siitä huolimatta, että toinen teistä tosiasiassa maksaisikin kaikki kulut ja toinen vain nautiskelisi kassavirrasta.

No mutta, mitä sitten voi vähentää?

Tuloverolain mukaan tuloista voi vähentää tulon hankkimisesta tai sen säilyttämisestä johtuneet menot. Selkeää, eikö? Vähennykset lienevät yleisin verokysymysten luokka neuvonnassamme, eikä suotta. Vaikka verohallinnon ohjeen aiheesta olisi lukenut läpi ties kuinka monesti, löytyy silti aina jokin uusi kulu, jonka vähennyskelpoisuutta joudumme lakitiimin kesken jumppaamaan.

Yleisesti ottaen vähentää voidaan ensinnäkin tavanomaiset vuokraustoiminnan menot, kuten taloyhtiölle maksettavat hoitovastikkeet, vuokranantajan itsensä maksamat vesi- ja sähkömaksut sekä vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet kulut. Viimeksi mainituista tavallisimpia ovat vuokranvälityspalkkio ja ilmoituskulut.

Remonttikulujen vähentäminen riippuu remontin laadusta

Merkittävä vähennysten luokka on myös korjausmenot eli erilaisista vuokranantajan suorittamista remonteista aiheutuvat menot. Nämä verokarhu jakaa kahteen laariin: vuosikorjauksiin ja perusparannukseen. Ensimmäisistä on kysymys silloin, kun maalataan tai tapetoidaan seiniä tai uusitaan vaikkapa keittiön kaappien ovet. Vuosikorjauskulut voi vähentää kerralla sinä vuonna, kun ne maksetaankin.

Perusparannuksesta on sen sijaan kysymys silloin, kun remontissa laajennetaan, muutetaan tai uudistetaan sijoitusasuntoa. Tästä voi olla kyse esimerkiksi silloin, kun sijoitusasunnon vaatehuone muutetaan saunaksi tai asunnon tasoa nostetaan asennuttamalla parvekelasit. Perusparannusmenot lisätään osakehuoneistoissa hankintamenoon (tähän palataan kohta, malta vielä hetki!) tai vähennetään poistoina vuokratulosta. Jos sijoitusasuntosi on omakotitalo, lisätään perusparannusmenot kuitenkin aina hankintamenoon.

Poistojen osalta käytetään tasapoistoa, jolla perusparannusmenot vähennetään vuokratuloista kymmenen verovuoden aikana samansuuruisina vuotuisina poistoina. Jos siis teet sijoitusasuntoon esimerkiksi 10 000 euron hintaisen perusparannusremontin, vaikkapa uuden saunan, voit vähentää vuokratulojen verotuksessa 1 000 euroa vuodessa kymmenen vuoden ajan. Poistomenettely on mahdollinen vain osakehuoneistoissa, eli tyypillisesti kerros- tai rivitaloasuntojen kohdalla.

Remonttien osalta kannattaa vielä muistaa se, että heti sijoitusasunnon hankinnan jälkeen mutta ennen vuokralaisen sisäänmuuttamista tehdyn remontin kulut lisätään hankintamenoon eikä niitä voi vähentää saman vuoden vuokratuloista, vaikka kyseessä olisikin vuosikorjaukseksi katsottava remontti.

Taloyhtiön remonttien vähennysoikeuden kertoo taloyhtiön kirjanpito

Taloyhtiön remonttien osalta merkitystä ei ole remontin laadulla, vaan ainoastaan sillä, miten maksettuja hankeosuuksia, pääomavastikkeita tai lainaosuuksia käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Jos osakkaan maksut merkitään taloyhtiön kirjanpidossa yhtiön tuloksi eli ne tuloutetaan, ovat ne vähennettävissä vuokratulojen verotuksessa maksuvuonna. Mikäli maksut sen sijaan rahastoidaan, kyse on verotuksellisesti lisäsijoituksista yhtiöön, jotka lisätään asunnon hankintamenoon.

Päätöksen rahastoinnista tekee yhtiökokous, ja päätös on tehtävä aina sen tilikauden aikana, jota päätös koskee. Huomionarvoista on, että esimerkiksi pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely voi vaihdella vuosittain. Ennen veroilmoituksen tekemistä pääomavastikkeiden vähennyskelpoisuus kannattaakin aina tarkistaa esimerkiksi yhtiökokouksen päätöksestä tai taloyhtiön isännöitsijältä.

Mites kodinkoneet ja kalusteet?

Myös kodinkoneiden ja kalusteiden osalta kulut vähennetään joko kerralla tai poistoina. Vähennyksen voi tehdä kerralla, jos uusi jääkaappi tai astianpesukone maksoi enintään 1 200 euroa. Jos päätit hankkia kerralla kunnollisen ja kodinkone maksoikin hieman enemmän, voi laitteen hankintahinnasta vähentää 25 % vuosittain niin kauan, kunnes poistamatta oleva määrä on enintään 1200 euroa. Kun poistamatta on enää 1200 euroa tai vähemmän, voi loput vähentää kerralla.

Esimerkki: Vilja Vuokranantaja ostaa sijoitusasuntoonsa megahienon uuden jääkaapin, joka maksaa 1800 euroa. Hankintavuonna vuokratuloista voidaan vähentää 25 % hankintahinnasta, eli 450 euroa. Poistamattomaksi hankintamenoksi jää tällöin 1800 – 450 = 1350 euroa. Seuraavana vuonna voidaan vähentää taas 25 % tästä summasta, eli 337,50 euroa. Sitä seuraavana vuonna voidaankin vähentää loput, eli 1350 – 337,50 = 1012,50 euroa.

Jos sijoitusasunto on päädytty vuokraamaan siinä määrin kalustettuna, että asunnosta löytyy vähintään normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut ja kodinkoneet, voidaan hyödyntää vaihtoehtoisesti kaavamaista kalustevähennystä. Vuodelta 2021 tämä vähennys on 40 euroa kuukaudessa yksiöissä ja huoneissa ja tätä suuremmissa asunnoissa 60 euroa kuukautta kohti.

Vieläkö on jotain vähennettävää?

Tavallisten hoitomenojen, remonttien, kodinkoneiden ja tuloutettujen pääomavastikkeiden lisäksi on myös muita menoja, jotka verokarhu antaa vähentää vuokratuloista. Vähentää voidaan esimerkiksi vuokranantajan matkakulut ja sijoitusasuntolainan järjestelymaksut. Jos vuokranantajana päätät lisätä henkistä pääomaasi hankkimalla ammattikirjallisuutta tai osallistumalla maksullisiin koulutuksiin, myös nämä kulut voi vähentää – unohtamatta Suomen Vuokranantajien jäsenmaksua!

Sijoitusasuntolaina on verotuksellisesti tulonhankkimislaina, minkä vuoksi sen korot ovat vähennyskelpoisia. Näitä ei kuitenkaan vähennetä suoraan vuokratuloista, vaan ne vähennetään kaikista pääomatuloistasi. Verokarhu saa tiedot lainoistasi esitäytettyä veroilmoitusta varten suoraan pankilta. Sinun tehtäväksesi jää vain tarkistaa, että lainan käyttötarkoitus on yksilöity oikein ja korot vähennetty oikealla määrällä pääomatuloistasi. Helppoa, eikö totta?

Täytyykö vuokranantajan maksaa arvonlisäveroa? 

Vuokraustoiminta on lähtökohtaisesti arvonlisäverovapaata, eli vuokranantajan ei tarvitse lisätä vuokriin alveja eikä sellaista tarvitse verohallinnollekaan maksaa. Joissakin erityistilanteissa esimerkiksi liikehuoneistoa vuokraava vuokranantaja voi itse hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, ja etsiä verohyötyä ALV-vähennysten kautta. ALV-viidakkoon on kuitenkin ihan omat karttansa, joten siihen ei tässä kirjoituksessa paneuduta sen syvemmin.

Pätevätkö samat säännöt myös Airbnb:n kautta vuokrattaessa?

Kyllä ja ei. Jos vuokraat sijoitusasuntoa satunnaisesti myös lyhyemmissä jaksoissa, esimerkiksi Airbnb-alustalla, maksat näin saamistasi vuokratuloista veroja kuten muutenkin. Myös vähennykset tehdään samoja sääntöjä noudattaen. Jos Airbnb ja majoitustoiminta kuitenkin imaisevat sinut mukaansa ja se lipsahtaa ammattimaisuuden puolelle, tulee siitä maksaa myös 10 prosentin suuruinen arvonlisävero. Arviointi ammattimaisuudesta tehdään aina tapauskohtaisesti. Verokarhun arviointikriteerejä on avattu esimerkiksi tässä ohjeessa. Majoitustoiminnan ammattimaisuus tuo mukanaan myös muita velvollisuuksia, joita olemme avanneet jäsensivujemme tietopankissa täällä.

Ulospääsy viidakosta: asunnon myynti ja luovutusvoittovero

Viimeinen veroviidakon sokkelo on selvitettävänä vielä sitten, kun sijoitusasunnon on aika vaihtaa omistajaa. Jos saat sijoitusasunnostasi enemmän rahaa, massia tai pätäkkää kuin mitä siitä itse aikanaan maksoit, saat siitä verokarhun sanoin luovutusvoittoa. Myös siitä tulee maksaa veroa.

Luovutusvoitosta maksetaan veroa samojen pääomatuloveroprosenttien mukaan kuin vuokratulostakin: 30 % aina 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %. Vero lasketaan syntyneestä luovutusvoitosta eli myyntihinnan ja hankintahinnan positiivisesta erotuksesta.

Myyntihinta on asunnon kauppahinta, josta on vähennetty voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut. Näitä ovat esimerkiksi myyjänä maksamasi välityspalkkio ja isännöitsijäntodistuksen hinta. Jos joudut lisäksi vähän fiksaamaan asuntoa ennen myyntiä, myös tällaiset remonttikulut voidaan vähentää myyntihinnasta.

Hankintahinta taas on se hinta, jonka asunnosta alun perin maksoit lisättynä ostoon välittömästi liittyvillä kustannuksilla, kuten aikanaan maksetulla varainsiirtoverolla. Lisäksi hankintahintaan lisätään luovutusvoittoa laskettaessa omistusaikana maksamasi ja taloyhtiön kirjanpidossa rahastoidut pääomavastikkeet ja lainaosuudet. Jos olet saanut sijoitusasuntosi esimerkiksi perintönä vanhemmiltasi, käytetään luovutusvoittoverotuksessa hankintahintana asunnon perintöverotuksessa vahvistettua verotusarvoa.

Joissakin tapauksissa voidaan käyttää myös niin sanottua hankintameno-olettamaa. Tällöin hankintahinta nimensä mukaisesti oletetaan tietyn prosenttiosuuden mukaan. Hankintameno-olettaman määrä riippuu asunnon myyntihinnasta ja siitä, kuinka pitkään olet omistanut myytävän asunnon. Hankintameno-olettama on aina vähintään 20 % myyntihinnasta. Jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, on hankintameno-olettama 40 %.

Hankintameno-olettamaa käytetään silloin, kun sillä laskettu hankintameno on suurempi, kuin mitä se todellisten kulujen mukaan laskettuna olisi eli toisin sanoen silloin, kun se tulee myyjälle verotuksellisesti edullisemmaksi.

Esimerkki: Vilja vuokranantaja myy sijoitusasuntonsa vuonna 2022 150 000 euron hintaan. Vilja on alun perin vuonna 2006 maksanut asunnosta 90 000 euroa. Ostaessaan Vilja maksoi varainsiirtoveron 1 800 euroa. Omistusaikana taloyhtiössä tehtiin ikkunaremontti, jonka rahastoitu hankeosuus oli 10 000 euroa. Lisäksi myynnin yhteydessä Vilja maksoi välityspalkkion 1 000 euroa ja myyntiä varten hankki isännöitsijäntodistuksen, josta veloitettiin häneltä 120 euroa.

Vaihtoehto 1: todelliset kulut

[myyntihinta – voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut] – [hankintahinta + ostoon liittyvät kustannukset] = veronalainen luovutusvoitto

[150 000 – 1000 – 120] – [90 000 + 1 800 + 10 000]

= 148 880 – 101 800

= 47 080, josta maksettavavero on 30 000 euroon asti 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 % eli 9 000 euroa + 5 807,20 euroa = 14 807,20 euroa.

Vaihtoehto 2: hankintameno-olettama

Vilja on omistanut asunnon yli 10 vuotta, joten hankintameno-olettama on 40 %. Hankintamenoksi oletetaan näin ollen 40 % x 150 000 = 60 000.

Veronalainen luovutusvoitto olisi tässä tapauksessa 150 000 – 60 000 = 90 000. Tästä maksettaisiin veroa 9000 + 20 400 = 29 400 euroa.

Koska hankintameno-olettamaa käyttäen hankintahinta osoittautuu pienemmäksi kuin vaihtoehdossa 1, lasketaan Viljan luovutusvoitto käyttäen todellisia kustannuksia.

Luovutusvoittoveroa ei kuitenkaan makseta silloin, kun kyse on oman asunnon myynnistä. Verokarhun mukaan myyt omaa asuntoasi silloin, kun olet asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Suomen Vuokranantajien jäsenenä käytössäsi on maksuton lakineuvontamme sekä myös nettisivujemme jäsenosiossa laaja kattaus erilaisia mallisopimuspohjia, kuten asuinhuoneiston, liikehuoneiston ja omakotitalon vuokrasopimuspohjat.