Tuottotutkimus

Alueelliset tuotot vuosina 2016-2020

Tietoa tutkimuksesta

  • Tutkimuksen on tehnyt Pellervon Taloustutkimus PTT
  • Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien
  • Vuoden 2016 tutkimus on julkaistu 11.7.2016
  • Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille
  • Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2015-2019.
  • Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2015-2019 on sama koko maahan.
  • Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta.

Tutkimuksessa mukana 24 kaupunkia

Tutkimuksessa vertaillaan 24 kaupungin kokonaisvuokratuottoja ja alueellisia kehitystekijöitä vuoteen 2020 asti. Kannattavuuden mittareita ovat:

  • Bruttovuokratuotto
  • Arvonnousu
  • Alueelliset kehitystekijät

Ennusteet

  • Vuosina 2016-2020 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 3 prosenttia vuodessa. Ennuste perustuu toteutuneeseen kehitykseen.
  • Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 5,5 prosenttia vuosina 2016-2020.
  • Uusien asuntolainojen keskikoron ennustetaan olevan 1,2 prosenttia vuonna 2016.
  • Vuoteen 2019 mennessä korko nousee 2,1 prosenttiin. Myös vuonna 2020 korko on 2,1 prosenttia.
  • Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 0,5 prosenttia, ensi vuonna 1,0 prosenttia ja seuraavina vuosina 2 prosenttia. Reaalinen arvonnousu jää siten niemellistä arvonnousua pienemmäksi ja voi olla joillain paikkakunnilla negatiivinen.
  • Vuokrat ovat kasvaneet voimakkaasti koko maassa. Viime vuonna vuokrat nousivat keskimäärin noin 3,6 prosenttia. Vuokrien ennustetaan kasvavan edelleen noin 3,4 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2016-2020. Ennuste perustuu toteutuneeseen kehitykseen. On mahdollista, että esimerkiksi omistusasuntojen kysynnän kasvaessa ja/tai käyttöasteen laskiessa vuokrien nousu jää ennustettua pienemmäksi.

Tuottovertailu – Yksiöt

Tuottovertailu – kaksiot ja kolmiot

Tuottovertailu – kaupungit

  • Bruttovuokratuotto paras matalan hintatason kaupungeissa
  • Kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat ovat selvästi pienempiä kuin esimerkiksi Helsingissä, ei vuokrataso ole vastaavassa suhteessa pienempi
  • Kaupungeittain asuntojen hinnat ovat joustavampia kuin vuokrat. Tämän takia bruttovuokratuotto on suurempi kaupungeissa, joissa hintataso on matala.
  • Kuitenkin kaupungeissa, joissa bruttovuokratuotto on heikompi, on arvonnousupotentiaali tyypillisesti selvästi suurempi.
  • Yksiöissä keskimääräinen vuosituotto on tyypillisesti korkeampi kuin suuremmissa asunnoissa.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan vahvimmat kaupungit

  • Vaasa on parhaimmistoa kaikilla käytetyillä mittareilla.shutterstock_60453229
  • Väestönkasvu ollut tasaisen hyvää tarkastelujaksolla, opiskelijoita on suhteellisen paljon ja tulotaso on pysynyt vakaana.
  • Neliöhinnat nousseet melko tasaisesti 2010-luvulla kaikissa asuntotyypeissä.
  • Arvonnousu on ollut keskimäärin parempaa Vaasa 1 postinumeroalueella kuin Vaasa 2 postinumeroalueella.

Vaasa on ollut tasaisen hyvä sijoituskohde kaikilla mittareilla. Kilpailee kuitenkin tulevaisuudessa Seinäjoen kanssa.

  • Jyväskylässä ollut tasaista arvonnousua ja korkea opiskelijoiden osuus.OLYMPUS DIGITAL CAMERA
  • Opiskelijoiden suhteellinen määrä on suuri ja väestönkasvu ollut tasaisen hyvää. Tulotaso ei ole kasvanut 2010-luvulla.
  • Erityisesti Jyväskylä 1 postinumeroalueella voimakasta arvonnousua neliöhinnoissa kaikissa asuntotyypeissä 2010-luvulla.
  • Jyväskylä ollut jo pitkään asuntosijoittajien suosima kaupunki mm. tasaisen väestönkasvun ja opiskelijoiden suuren määrän vuoksi.
  • Oulussa on keskitasoa pienemmän asumismenot suhteessa tuloihin sekä tehokasta tonttipolitiikkaa.shutterstock_406793995
  • Asuntokuntien määrä voimakkaassa kasvussa ja opiskelijoiden osuus suuri. Toisaalta tulokehitys ollut hidasta.
  • Bruttovuokratuotto on keskitasoa ja arvonnousu tasaista kaikissa asuntotyypeissä.
  • Ei juuri laskuvuosia neliöhinnoissa 2010-luvulla missään asuntotyypissä. Oulu 1 postinumeroalueella ei yhtään laskuvuotta.
  • Huom! Omakotitalot eivät mukana datassa.
  • Väestönkasvu ollut voimakasta. Helsinkiin kohdistunut muutto kiihtyy ja etenkin opiskelijoita muuttaa Helsinkiin.OLYMPUS DIGITAL CAMERA
  • Helsinki 1 ja 2 postinumeroalueiden yksiöiden arvonnousu on ollut finanssikriisin jälkeen poikkeuksellisen voimakasta. Isompien asuntojen neliöhinnat nousseet maltillisemmin.
  • Yksiöihin kohdistuva sijoituskysyntä mahdollinen selittäjä. Myös talouden epävarmuus vaikuttaa. Suhdanteen parantuessa isompien asuntojen kysyntä voi elpyä.
  • Asumismenojen osuus tuloista on tarkastelukaupunkien korkein, mikä voi heikentää asuntosijoittamisen näkymiä. Tulotaso nousi pitkään, mutta 2010-luvulla nousu pysähtyi.
  • Suuri osa uusista aloituksista pk-seudulla ja asuntojen keskikoko laskussa. Hieman helpotusta pienasuntopulaan on luvassa lähivuosina.
  • Aluetekijöiden kehitys on ollut hyvää, mutta asuntojen hintojen huomattavan suuri varianssi lisää riskiä.
    <a href="http://www.shutterstock.com/gallery-536035p1.html?cr=00&pl=edit-00">Popova Valeriya</a> / <a href="http://www.shutterstock.com/editorial?cr=00&pl=edit-00">Shutterstock.com</a>

    Popova Valeriya / Shutterstock.com

  • Neliöhintojen ja bruttovuokratuottojen ennustetaan kasvavan voimakkaasti ennusteperiodilla.
  • Toisaalta Kokkolassa on tarkastelukaupunkien ylivoimaisesti suurin varianssi hinnoissa.
  • Tulotaso on kasvanut myös 2010-luvulla ja väestönkasvu ollut samaan aikaan tasaista. Opiskelijoiden osuus on kuitenkin suhteellisen alhainen.
  • Asumismenojen osuus tuloista suhteellisen alhainen, mikä osaltaan parantaa näkymiä.

Alueellisten kehitystekijöiden mukaan heikoimmat kaupungit

  • Väestönkasvu ja muut aluetekijät verrokkikaupunkeja heikompia, mutta toisaalta opiskelijoiden osuus on varsin suuri.shutterstock_414111811
  • Itä-Suomen yliopisto keskittää toimintoja Joensuuhun ja Kuopioon, mikä voi kasvattaa asumisen kysyntää ja opiskelijoiden osuutta entisestään.
  • Asumismenojen osuus tuloista melko suuri ja tulot kasvaneet maltillisesti. Neliöhinnoissa kasvua 2010-luvulla, mutta 2015 tapahtui laskua.
  • Malli ennustaa kuitenkin neliöhintojen kasvua, sillä se perustuu pidemmän ajan kehitykseen.
  • Talouden rakenneongelmat heikentävät Rauman arvonnousuennustetta. shutterstock_77411161
  • Muuttotappiokunnassa väestömäärä on ollut laskussa ja tulokehityskin kääntynyt laskuun.
  • Bruttovuokratuotto kuitenkin keskitasoa.
  • Yksiöiden hintavarianssi ollut korkeaa ja yksiöiden neliöhinnoissa varsin merkittävää laskua vuonna 2015.
  • Suuremmissa asunnoissa hinnat karkeasti vuoden 2010 tasolla.
  • Kouvolassa väestö vähenee ja tulotaso ei ole viime aikoina kasvanut.shutterstock_419181838
  • Kouvolassa opiskelijoiden osuus on pieni muihin kaupunkeihin verrattuna. Opiskelijat muuttavat muihin kaupunkeihin opiskelemaan.
  • Asuntojen hintakehitys on tarkastelukaupunkien heikointa, mutta bruttovuokratuotto on hyvä.
  • Ei juuri nousua neliöhinnoissa missään asuntotyypissä 2010-luvulla. Varianssi keskitasoa.
  • Väestönkehitys on vaatimatonta, ja poismuutto on tulomuuttoa voimakkaampaa.
    shutterstock_440316262

    Telia / Shutterstock.com

  • Kaupunkiin muuttaa kuitenkin paljon opiskelijoita, mutta opiskelijoiden osuus ei ole erityisen korkea.
  • Tulotaso laskee ja asuntojen arvonnousu on hidasta. Pienentää tuotto-odotuksia.
  • Yksiöiden hintavarianssi ollut kuitenkin selkeästi verrokkikaupunkeja pienempää, mikä kertoo markkinoiden vakaudesta.
  • Lappeenrannan aluetalous kärsinyt Venäjän heikosta taloudellisesta tilasta.
  • Bruttovuokratuotto on hyvä, mutta muuten aluetekijät ovat heikkoja. Kotka on kärsinyt negatiivisesta väestönkasvusta 2010-luvulla.shutterstock_77411161
  • Isommissa asunnoissa tapahtunut laskua. Yksiöissä neliöhinnat pudonneet hieman 2010 tasosta.
  • Lappeenrannan tavoin myös Kotka on kärsinyt Venäjän heikosta taloudellisesta tilasta.
  • Investoinnit Valtatie 7 kehittämiseen sekä mahdollinen Kantasatama-hanke voivat tukea Kotkan aluetaloutta.

Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon

  • Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
  • Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
  • Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.
  • Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle. Varianssi ollut pienintä isoissa kasvukeskuksissa.

Varianssi vaihtelee kaupungeittain

  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
  • Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.
  • Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
  • Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
  • Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.

Bruttovuokratuotto on pysynyt vakaana

  • 1990-luvun alusta lähtien bruttovuokratuoton kehitys on ollut melko vakaata.
  • Bruttovuokratuotto nousi voimakkaasti 1990-luvun alussa, koska asuntojen hinnat romahtivat laman seurauksena.
  • Verrattuna riskittömänä pidettyyn valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan korkoon on asuntosijoittaminen parantanut suhteellista asemaansa 2000-luvun alun jälkeen.
  • OMX Helsinki 25 -osakeindeksiin ja puuntuotannon sijoitustuottoon verrattuna bruttovuokratuoton kehitys on ollut erittäin vakaata.
  • Korkojen ollessa erittäin matalat on asuntosijoittaminen hyvin houkuttelevaa verrattuna riskittömään vaihtoehtoon.
  • Kaupunki ja kohde tulee kuitenkin valita huolellisesti, sillä asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja.

Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät

  • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
  • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
  • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
  • Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
  • Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, muut suuret kaupungit 500 €/m2, muu Suomi 400 €/m2
  • Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
  • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
  • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
  • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

  1. Bruttovuokratuotto
  2. Arvonnousu

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

  • Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
  • Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
  • Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
  • Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
  • Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
  • Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
  • Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.
  • Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
  • Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
  • Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
  • Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
  • Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.