Airbnb on kansainvälinen internetalusta, jossa kuka tahansa voi ilmoittaa huoneen tai koko asunnon vuokrattavaksi tai käytettäväksi majoitukseen. Majoitustoiminnan tarjoamiseen käytettäviä alustoja on myös muita, kuten booking.com. Tyypillisesti Airbnb:n tai vastaavien alustojen kautta tarjotaan kaupungissa vieraileville matkailijoille lyhytkestoista, kodinomaista majoitusta. Palveluna Airbnb on toimiva ja sen maailmanlaajuinen suosio kertoo siitä, että tarvetta ja kiinnostusta tämän kaltaisille palveluille on.
Lyhytaikaista vuokrausta vai majoitustoimintaa?
Tällä hetkellä rajanveto lyhytvuokrauksen ja ammattimaisen majoitustoiminnan välillä ei ole selvä. Tulkinnat perustuvat oikeuskäytäntöön, sillä mikään laki ei selvästi määrittele rajanvetoa tavanomaisen asumisen, lyhytvuokrauksen tai majoitustoiminnan välille.
Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetussa laissa majoitustoiminnalla tarkoitetaan ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Satunnaiseen majoitustoimintaan lakia ei sovelleta. Lyhytaikaista vuokrausta ei sen sijaan ole määritelty lainsäädännössä lainkaan.
Selvää on, ettei oman tai vuokra-asunnon satunnaista tarjoamista Airbnb:n kaltaisten palveluiden kautta pidetä ammattimaisena majoitustoimintana. Satunnaista majoitustoiminta on ainakin silloin, kun se on kertaluonteista tai vain harvoin toistuvaa. Majoitustoimintaa ei voitane pitää ammattimaisena myöskään silloin, kun sitä harjoitetaan vain tilapäisesti pidempien vuokrasuhteiden välissä.
Toisaalta mitä enemmän huoneistoja on lyhytaikaisen majoitustoiminnan käytössä, mitä jatkuvampaa toiminta on ja mitä enemmän asunnon lisäksi tarjotaan oheispalveluja, kuten siivousta tai aamiaista, sitä helpommin kyse on ammattimaisesta majoitustoiminnasta. Rajanveto on olennainen, koska ammattimainen majoitustoiminta ei ole lähtökohtaisesti sallittua asuinhuoneistoissa ja siihen kohdistuu tiukempaa sääntelyä kuin satunnaiseen majoitustoimintaan.
Rakennusvalvontojen päätöksiä koskevassa oikeuskäytännössä kaupungin harkintavaltaa on pidetty verrattain laajana. Ratkaisussa KHO 2024:75 kahden huoneiston käyttäminen lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan voitiin kieltää, vaikka korkein hallinto-oikeus totesikin omaisuudensuojan lähtökohtaisesti edellyttävän sitä, että osakas voi vuokrata huoneistojaan myös lyhytaikaisesti. Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisussa 15/2023 puolestaan katsottiin, ettei kaupungin tarvinnut kieltää lyhytaikaista vuokraustoimintaa yhdessä huoneistossa taloyhtiön vaatimuksesta.
Oikeuskäytäntö huomioiden voidaan tällä hetkellä katsoa ainakin useamman kuin yhden huoneiston lyhytvuokraustoimintaan liittyvän merkittäviä riskejä siitä, että kaupungin rakennusvalvontaviranomainen voi kieltää toiminnan asuinhuoneistossa. Hallitusohjelman perusteella lyhytvuokraustoimintaa koskevaa sääntelyä tullaan selkeyttämään vaalikaudella 2023–2027. Lue lisää tavoitteistamme täältä.
Kaupungit ovat laatineet omia ohjeitaan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan ja ammattimaisen majoitustoiminnan rajanvedosta. Ohjeita ovat laatineet ainakin Helsinki ja Rovaniemi. Lisäksi kaupungit ovat yhteistyössä laatineet ns. Topten-ohjeistuksen.
Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiöissä
Taloyhtiössä yhtiöjärjestys ja toisaalta rakennuslupaan merkitty rakennuksen käyttötarkoitus määrittävät huoneiston käyttötarkoituksen. Taloyhtiössä rajoituksia huoneiston käyttämisestä lyhtyaikaiseen vuokraustoimintaan saattaa sisältyä myös yhtiöjärjestykseen. Mikäli yhtiöjärjestykseen halutaan yhtiön perustamisen jälkeen lisätä kielto huoneistojen lyhytaikaisesta vuokrauksesta, edellyttää se kaikkien osakkaiden suostumusta (MAO:8/17). Jos lyhytaikainen majoittaminen on kielletty taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, on kieltoa noudatettava. Yhtiöjärjestykseen merkityn kiellon vastaiseen käyttöön taloyhtiö voi puuttua huoneiston hallintaanotolla.
Ennakkopäätösarvoista oikeuskäytäntöä ei ole olemassa siitä, voiko taloyhtiö puuttua lainkaan lyhytvuokraustoimintaan huoneiston hallintaanotolla silloin, kun yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on asuinhuoneisto. Käyttötarkoituksenvastaisuutta koskevassa oikeuskäytännössä asunnoissa on aiemmin hyväksytty mm. hammaslääkäri- ja perhepäivähoitotoiminta. Hallintaanoton käyttömahdollisuus edellyttäisi sitä, että huoneiston käyttötarkoitus poikkeaisi olennaisesti yhtiöjärjestykseen merkitystä.
Oikeusministeriössä on käynnissä työryhmätyöskentely asunto-osakeyhtiölain päivittämiseksi kevään 2025 loppuun saakka. On todennäköistä, että myös asunto-osakeyhtiölakiin tullaan lisäämään joitain lyhytvuokraukseen liittyviä säännöksiä lähitulevaisuudessa.
Lyhytvuokrauksessa huomioitavia seikkoja
On tärkeää muistaa, että taloyhtiö on ensisijaisesti siellä asuvien ihmisten koti ja kaikkien asukkaiden asumisrauhaa on kunnioitettava. Lyhytaikaisia vuokralaisia onkin hyvä ohjeistaa siitä, miten suomalaisessa taloyhtiössä toimitaan – mitä tiloja on oikeus käyttää, milloin alkaa hiljaisuus ja minne roskat viedään. On kaikkien osapuolten etu, että vieraat eivät aiheuta häiriöitä. Mikäli häiriöitä aiheutuu, kannattaa niihin reagoida nopeasti.
Jos taloyhtiössä peritään asukkaiden lukumäärään perustuvaa vesimaksua, osakkeenomistajalla on lain mukaan velvollisuus ilmoittaa yhtiölle asukkaiden lukumäärä. Vieraiden vaihtuessa usein kannattaa taloyhtiön kanssa koettaa sopia siitä, miten asukkaiden lukumäärä lasketaan.
Vaikka onnettomuudet ovat onneksi harvinaisia, vieraita kannattaa ohjeistaa toimimaan myös mahdollisessa tulipalossa tai muussa onnettomuustilanteessa. Asunnosta on hyvä löytyä käyttöohjeet sähkölaitteille ja tulisijoille. Lisäksi vieraita kannattaa ohjeistaa hätänumerosta ja asunnon poistumisteistä onnettomuustilanteessa. Asuntoon on hyvä hankkia alkusammutusvälineet ja riittävä määrä palovaroittimia ja huolehtia, että ne ovat toimintakuntoisia.
Lyhytaikaista vuokrausta harjoittavan on hyvä huolehtia myös omaisuutensa vakuuttamisesta. Jos vieraita majoittaa omassa kodissaan, kannattaa varmistaa oman kotivakuutuksen kattavuus tällaisissa tilanteissa. Erilliset vuokranantajan vakuutukset kattavat vaihtelevasti lyhytaikaisen vuokraustoiminnan. Tämä saattaa kuitenkin vaatia erillistä maksua, ja vieraiden tahallaan aiheuttamat vahingot on rajattu korvauspiirin ulkopuolelle. Oman vuokraustoiminnan laatuun ja kestoon kannattaakin kiinnittää huomiota vuokranantajan vakuutusta valittaessa.
Verotus
Satunnaisestakin vuokraustoiminnasta saatava tulo on veronalaista pääomatuloa. Pääomatulosta voit vähentää vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut. Jos vuokraustoiminta on satunnaista, vuokratulosta voi vähentää kuitenkin vain kulut, jotka kohdistuvat vuokra-aikaan: esimerkiksi vuokralaisen hankinnasta johtuneet kulut ja osan hoitovastikkeesta. Jos asunnosta on vuokrattu vain osa, kulut on suhteutettava vuokra-aikaan ja vuokrattavan alueen pinta-alaan. Lisätietoa löytyy verohallinnon ohjeesta.
Jos vuokraa omassa asuinkäytössä olevaa asuntoa, kannattaa toiminnassa ottaa huomioon oman asunnon verovapaaseen luovuttamiseen liittyvät säännökset. Asunnon käyttäminen omana vakituisena asuntona vähintään kahden vuoden ajan oikeuttaa asunnon verovapaaseen myyntiin. Koko asunnon vuokralle antaminen, vaikka lyhytaikaisestikin, kuitenkin katkaisee asunnon oman käytön (KHO 2021:75) Jos vuokraustoimintaan käytetään alle puolta muuten omassa käytössä olevasta asunnosta, sillä ei ole vaikutusta myynnin verovapauteen.
Ammattimaista majoitustoimintaa koskevat säännökset
Mikäli lyhytvuokraustoiminta on laajamittaista, voi kyse olla ammattimaisesta majoitustoiminnasta. Edellä todetulla tavalla selvää rajanvetoa ei ole kuitenkaan löydettävissä mistään lainsäädännöstä.
Ammattimaisesti majoitustoimintaa harjoittavan on tehtävä ennen toimintansa aloittamista ilmoitus terveydensuojeluviranomaisille ja kerättävä majoittujista matkustajailmoitukset sekä säilytettävä niitä laissa edellytetyllä tavalla. Ulkomaalaisia koskevat matkustajatiedot on toimitettava majoitusliikkeen sijaintipaikkakunnan poliisille.
Ammattimaiseen majoitustoimintaan kohdistuu myös satunnaista toimintaa tiukempia turvallisuusvaatimuksia. Ammattimaisen majoitusliikkeen tulee laatia pelastuslain mukainen pelastussuunnitelma. Myös rakennuksen ja siellä käytettyjen kalusteiden ja muun sisustuksen paloturvallisuuteen voi kohdistua asuinhuoneistoa tiukempia vaatimuksia. Lisätietoja voi tarvittaessa kysyä pelastuslaitokselta.
Ammattimaisesta majoitustoiminnasta on maksettava myös arvonlisäveroa. Majoitustoiminnan arvonlisäverokanta on tällä hetkellä 10 %. Lisätietoa majoitustoiminnan arvonlisäverollisuudesta voi lukea verohallinnon ohjeesta Majoitustoiminnan arvonlisäverotus.
Jos majoitustoiminta on laajaa ja ammattimaista, verottaja saattaa katsoa toiminnan täyttävän myös elinkeinotoiminnan tunnusmerkit. Tällöin majoitustoiminnasta saatavan tulon katsotaan kuuluvan elinkeinotoiminnan tulolähteeseen. Yksityisellä elinkeinonharjoittajalla elinkeinotoiminnasta saatava tulo jaetaan ansio- ja pääomatuloksi.
Vuokralaisen oikeus vuokrata asuntoaan lyhytaikaisesti
Jos vuokralainen on kiinnostunut harjoittamaan lyhytvuokrausta vuokra-asunnossaan, pelisäännöistä on hyvä keskustella hänen kanssaan etukäteen. Vuokralainen voi alivuokrata enintään puolet asunnosta myös lyhytaikaisesti ilman vuokranantajan lupaa, ellei siitä aiheudu huomattavaa haittaa tai häiriötä. Koko asunnon jälleenvuokraamiseen tarvitaan sen sijaan aina vuokranantajan lupa.
Jos vuokralainen vuokraa koko asuntoa ilman vuokranantajan lupaa, voi vuokranantaja ääritilanteessa purkaa vuokrasopimuksen. Lisätietoa vuokrasopimuksen purkamisesta löytyy kohdasta vuokrasopimuksen purkaminen.