Pääsiäinen, juhannus, veropäivä… Tänään 8.11. julkaistiin tuloverotuksen tiedot verovuodelta 2022. Veropäivänä huomio keskittyy yli 100 000 euroa tienaaviin, joita todellisuudessa on vain noin 2,5 prosenttia palkansaajista. Vuokranantajien kannalta mielenkiintoisempi julkistus antaa odottaa itseään, sillä vuokratulot- ja tappiot selviävät joulukuun alussa. Viime vuonna vuokratulot toivat valtion kassaan noin 500 miljoonaa euroa, josta valtaosa on peräisin osakehuoneiston vuokraamisesta.
Kun vuoden 2022 luvut julkaistaan, on tuskin nähtävissä suurta muutosta. Vuokranantajien kulut ovat nousseet, mutta toisaalta korkojen nousu ei ole vaikuttanut merkittävästi vielä viime vuonna ja samaan aikaan vuokralla asuminen yleistyy lisäten vuokratuloja.
Vuokratulojen jakauma kertoo vuokranantajakentän moninaisuudesta
Jäsenistömme saa vuosittain pääomatuloja vuokratuloista ennen veroja seuraavanlaisesti: 8 prosenttia saa alle 2 000 euroa, joka kolmas 2 000–6 999 euroa ja joka kolmas taas 7 000–14 999 euroa. Hieman alle viidenneksen vuokratulot ennen veroja ovat 15 000–29 999 euroa ja vajaan kymmenesosan yli 30 000 euroa.
Vertailun vuoksi – jos sinulla on kaksi samanlaista asuntoa vuokralla koko vuoden seuraavalla oletuksella: vuokra 680 €/kk, hoitovastike 180 €/kk, tuloutettu rahoitusvastike 120 €/kk ja lainan korot 117 €/kk, ovat pääomatulosi ennen veroja 6 312 €. Verojen jälkeen tulot ovat 4 418 €. Laskelmassa oletuksena on 100 000 euron asunto, jossa pankkilainan määrä on 70 prosenttia, laina-aika 20 vuotta ja korko 2 prosenttia.
Esitetyllä olettamalla pääsee jo osakehuoneistosta saavien keskiarvon (5 200 €) yläpuolelle vuoden 2021 verotuksen mukaisesti, kun mediaanitulon (3 100 €) ylittää jo reilusti.
Suomen Vuokranantajien jäsenistö saa keskimääräistä enemmän vuokratuloja, sillä ylimpään kymmenykseen pääsee noin 10 000 euron vuosivuokratuloilla, kun jäsenistöstä taas yli 43 prosenttia saa vähintään 10 000 euroa. Toisaalta samalla 53 prosenttia tarjoaa korkeintaan kahta asuntoa kodiksi.
Tämä selittyy jäsenistön maantieteellisellä jakaumalla, sillä merkittävä osa sijaitsee Uudellamaalla, jossa vuokrat ovat korkeampia. Suomessa osakehuoneiston vuokrausta harjoittaa yli 360 000 henkilöä. Näistä voimme vetää johtopäätöksen, että vuokranantajien kenttä on hyvin monimuotoinen ja todellisuudessa reippaasti yli 53 % vuokraa korkeintaan kahta asuntoa.
Valtion verotulot vuokranantajilta tulevat pienentymään seuraavina vuosina
Korot eivät iske ainoastaan vuokranantajan kukkaroon, vaan myös tulevaan veropottiin. Kun vielä viime vuonna julkaistuissa luvuissa vuokratulot kasvoivat, on kasvu todennäköisesti hidastunut jollei jopa pysähtynyt joulukuussa julkaistavissa 2022 luvuissa. Sen sijaan tilanne on todennäköisesti toinen vuoden 2023 luvuissa. Yli puolet vuodesta 2022 euribor oli vielä alle prosentin, kun tämän vuoden keskikorko on noin 3,9 %. Mikäli edellisessä kappaleessa olevaan laskelmaan muutetaan 4,5 % korko, nousee kuukausittainen korkokulu 146 euroa. Pääomatulot pienenevät 3 504 euroa ja verottaja saa 1 051 euroa vähemmän. Tämä sillä oletuksella, että taloyhtiölaina on korkosuojattu – mutta kuinka monella on? Kassavirtakin valahti melkein 100 € negatiiviseksi.
Viime vuosien kasvava trendi on ollut myös vuokratappioiden yleistyminen – jopa voimakkaammin kuin vuokratuloja ilmoittavien määrä. Kun tämä ja korkojen nousun vaikutus yhdistetään, vuokratulot tulevat siis hyvin todennäköisesti laskemaan vuoden 2023 verotuksessa.
Yksityisten vuokranantajien maltillinen velkamäärä ja noin kymmenyksellä olevat korkosuojaukset pienentävät kuitenkin korkovaikutusta myös valtion talouteen, kun samalla vuokra-asuminen yleistyy lisäten vuokratuloja. Selvää silti on, että kun nollakorot helpottivat asuntosijoittajan arjen ohella valtion taloutta, ovat tulevat veropotit hyvin todennäköisesti pienempiä niin keskiarvolla kuin mediaanitasolla.
