Tuoreet oikeustapaukset selkeyttävät vuokratulon menetyksen korvattavuutta ja vahingonkorvaussaatavien käsittelyä. Vuokratulojen korvaamista koskevassa tapauksessa korkein oikeus ratkaisi tapauksen Suomen Vuokranantajien lausunnossaan esittämällä tavalla. ”Olemme tyytyväisiä siihen, että korkein oikeus päätti muuttaa tuomiota vuokranantajan edun mukaisesti”, sanoo päälakimies Tarik Ahsanullah.

Korkeimmalta oikeudelta ratkaisu vuokratulon menetyksen korvattavuudesta

Korkeimman oikeuden tuoreessa tuomiossa taloyhtiö määrättiin korvaamaan vuokranantajan menettämää vuokratuloa. Taustalla oli se, että taloyhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuutensa.

Tarkemmin kuvattuna korkein oikeus antoi 4.11.2021 tuomion, jossa asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan yksityiselle vuokranantajalle saamatta jäänyttä vuokratuloa. Yhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuutensa viivyttelemällä muun muassa. ilmanvaihtoon liittyvän tarpeellisen korjaustoimenpiteen toteuttamista. Vuokranantajan oli tullut lain nojalla antaa vuokranalennusta vuokralaiselleen huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi. Näin ollen yhtiön katsottiin aiheuttaneen osakkaalle korvattavaa vahinkoa.

Suomen Vuokranantajat ry antoi asian valituslupaa käsiteltäessä lausunnon korkeimmalle oikeudelle. Korkein oikeus ratkaisi keskeisimmän oikeuskysymyksen lausunnossa esitetyllä tavalla.

”Suomen Vuokranantajien juristit seuraavat aktiivisesti vuokrasuhteisiin liittyvää oikeuskäytäntöä. Pidimme Turun hovioikeuden oikeudellista johtopäätöstä virheellisenä ja olemme tyytyväisiä siihen, että korkein oikeus muutti tuomiota. Ratkaisu on tärkeä muistutus siitä, että taloyhtiön on ryhdyttävä tarpeellisiin korjaustoimenpiteisiin viivytyksettä. Jos taloyhtiö perusteetta viivyttelee korjaustoimenpiteiden suorittamisessa, on vuokranantajaosakkaalla oikeus vaatia vahingonkorvausta myös tästä aiheutuneesta vuokratulon menetyksestä”, päälakimies Tarik Ahsanullah kommentoi.

Selkeyttä vahingonkorvaussaatavien käsittelyyn kirjallisessa menettelyssä

Hovioikeudessa on tämän vuoden aikana pohdittu myös, voidaanko vuokrasuhteeseen perustuvaa vahingonkorvaussaatavia ratkaista käräjäoikeuden kirjallisessa menettelyssä eli ns. summaarisessa menettelyssä. Kirjallisessa menettelyssä ratkaistaan yleensä riidattomia velkomusasioita, esimerkiksi vuokrasaatavia ja häätöä.

Kuitenkin siinä, voidaanko vuokrasuhteeseen liittyviä vahingonkorvausvaatimuksia käsitellä kirjallisessa menettelyssä, käräjäoikeuksien käytännöt vaihtelevat.

Tähän asiaan saatiin hovioikeudesta selkeyttävä ratkaisu kesällä.

Itä-Suomen hovioikeus 12.7.2021 kumosi käräjäoikeuden päätöksen olla tutkimatta vuokrasuhteeseen perustuvaa vahingonkorvaussaatavaa summaarisessa menettelyssä. Hovioikeus katsoi lain esitöiden perusteella, että summaarisessa menettelyssä voidaan käsitellä myös riidattomia vahingonkorvaussaatavia.

Hovioikeus katsoi olevan tarkoituksenmukaista, että myös huoneenvuokrasuhteen aikana aiheutetuista vahingoista johtuvat huoneiston ennallistamiskustannukset voidaan käsitellä summaarisessa riita-asian menettelyssä, vaikka niiden korvaamisesta ei ole tehty sopimusta vuokralaisen ja vuokranantajan kesken, sikäli kuin ne ovat selviä ja riidattomia.

”Pidämme hovioikeuden ratkaisua hyvin perusteltuna. Käsityksemme mukaan käräjäoikeudet suhtautuvat tästä ratkaisusta huolimatta edelleen summaarisessa menettelyssä esitettyihin vahingonkorvausvaatimuksiin toisistaan poikkeavasti. Näkemyksemme mukaan käräjäoikeuksien tulisi käsitellä vuokranantajan riidattomiksi katsomat vahingonkorvausvaatimukset summaarisessa menettelyssä. Toisenlainen ratkaisu olisi epätarkoituksenmukainen ottaen huomioon, että vuokralaisella on halutessaan aina mahdollisuus riitauttaa summaarinen asia”, Ahsanullah kommentoi.

Riidattomissa velkomusasioissa suositellaan käytettäväksi ensisijaisesti oikeushallinnon sähköistä asiointipalvelua.