Isännöintiliiton kyselyn perusteella taloyhtiöiden on entistä vaikeampi saada taloyhtiölainaa pankeista tarpeellisiin korjauksiin. Syinä nousivat esiin liian suuri lainatarve suhteessa vakuuksien määrään ja sijoittajien suuri osuus taloyhtiössä. Taloyhtiöiden todelliset riskit ovat pikemmin puutteellisessa taloussuunnittelussa ja ennakoinnissa kuin yksityisissä vuokranantajissa.

”Suomen asuntokannasta ja taloyhtiöistä erittäin suuri osuus on rakennettu 1970- ja 1980-luvuilla. Nämä talot ovat nyt peruskorjauksen tarpeessa. Korjausrakentamisen määrä on ollut voimakkaassa kasvussa jo pitkään. Käytännön esimerkkinä voi pitää tilannetta, jossa taloyhtiön keskineliöhinta on selvästi alle tuhat euroa neliöltä. Jos tulee samaan aikaan tarve esimerkiksi linjasaneeraukseen ja julkisivuremonttiin, korjaustarve saattaa nousta reilusti yli tuhanteen euroon neliöltä. Tällaisessa tilanteessa on selvää, ettei koko hankkeeseen ole saatavissa lainarahoitusta taloyhtiölle. Tällaisia tilanteita on tullut vastaan jo suuremmissakin kaupungeissa. Tähän on syytä herätä kaikissa taloyhtiöissä”, Suomen Vuokranantajien Tuomas Viljamaa huomauttaa. 

Taloyhtiölainoja on viime vuosina myönnetty runsaasti myös siitä syystä, että uusia asuntoja on rakennettu paljon. Tämä on johtanut taloyhtiölainakannan kasvuun, kun sekä uusia on syntynyt paljon että korjausrakentamistarpeita on runsaasti.  

”Pankkien taloyhtiölainakannat ovat kasvaneet reippaasti viime vuosina. Samaan aikaan taloyhtiölainojen marginaalit ovat laskeneet ennätysalas. Nyt taloyhtiölainojen myöntämisessä on tultu entistä tarkemmiksi. Kaikkiin hankkeisiin ei saa lainaa, mikä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöiden suunnitelmallisuus, ennakointi, taloyhtiön hyvä hallinto ja hyvä luottamuksellinen suhde pankkiin nousee entistä tärkeämmäksi”, alleviivaa Viljamaa. 

Hajautunut omistus vähentää riskejä 

Vuokranantajaosakkaiden suuri määrä nousee Isännöintiliiton kyselyssä yhdeksi esteeksi yhtiölainan saamiseen taloyhtiön korjaukseen.  

”Tämä on vähän yllättävää, koska hajautunut omistajakunta taloyhtiössä teoriassa hajauttaa riskiä. Olennaista olisi ymmärtää erilaiset sijoittajaosakkaat. En aivan eri tilanne, jos yksittäinen kiinteistörahasto omistaa suuren osan taloyhtiön huoneistoista kuin useampi yksityinen vuokranantaja maltillisella velalla 1-2 asuntoa hajautetusti. Tässä on olennaista lisätä tietoa asiasta kaikille osapuolille”, Viljamaa korostaa. 

Kiristynyt sääntely, pankkien vakavaraisuuden tarkastelu, taloyhtiölainojen määrän reipas kasvu ja laskevien marginaalien yhtälö on johtanut tilanteeseen, jossa pankkien on tullut tarve painaa jarrua, mikä on vakauden kannalta vain hyvä asia. 

“Kuitenkin se, että osa pankeista on ottanut näin tiukan linjan asuntosijoittajien määrän osalta, on yllättävää. Esimerkiksi Finanssivalvonnan ohjeistuksessa ei ole sijoittajaosakkaiden määrälle mitään yksittäistä raja-arvoa, jonka jälkeen pankkien tulisi kiristää lainamarginaaleja”, Viljamaa ihmettelee. 

”Olisi mielenkiintoista kuulla tarkemmin näiden taloyhtiöiden tilanteesta, joihin ei ole myönnetty yhtiölainaa sijoittajaosakkaiden suuren määrän perusteella. Väitän, että yhtiössä on myös korjaustarve ollut suurta. On olemassa riski, että vuokranantajaosakkaiden syyllistäminen vain heikentää taloyhtiön mahdollisuuksia vastata haasteisiin, koska keskitytään vääriin asioihin. Saattaa myös olla, että pankissa on ”helpompi” laittaa syy sijoittajien kontolle kuin todeta selkeästi todelliset syyt eli liian suuri lainatarve vakuuksiin nähden”, Viljamaa tähdentää. 

”Yksinkertaistettu tilanne avaa asiaa vielä paremmin. Oletetaan, että on kaksi osakasta, jotka kumpikin saavat samanlaista ansiotuloa. Heistä toinen asuu asunnossa itse ja toinen vuokraa asuntoa ja saa siis ansiotulojensa päälle vielä vuokratulot. Miten tämä osakas, jolla samat ansiot ja lisäksi vuokratulot, on taloyhtiön kannalta riskisempi  kuin tämä toinen osakas, jos heidän tilanteensa on muuten täysin samanlainen? No ei hän ole. Päinvastoin. On tärkeää ymmärtää, että vuokranantajaosakkaat voivat olla remonttien rahoittajina jopa paremmassa tilanteessa kuin asunnossa asuvat osakkaat ”, Viljamaa painottaa.