Harkitsetko Airbnb-vuokraamista? Tutustu ensin näihin oikeustapauksiin

17.6.2021

Korkein hallinto-oikeus antoi viime viikolla kolme mielenkiintoista Airbnb-vuokrausta koskevaa ratkaisua. KHO:n mukaan oman asunnon tilapäinen ja lyhytkestoinen vuokraaminen katkaisee verovapaan myyntivoiton edellytyksenä olevan kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan. Lisäksi KHO otti kantaa ns. salahotellitapauksiin. KHO painotti ratkaisuissaan olennaista olevan se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on. Airbnb-vuokranantajien näkökulmasta lyhytaikaisen vuokraustoiminnan riskit kasvoivat tuoreiden ennakkoratkaisujen myötä.

Lyhytkin vuokraus voi tuoda merkittävät veroseuraamukset

Pahimmillaan lyhytkin, vaikkapa viikonlopun mittainen vuokraus vaikuttaa omistusasujan verotukseen. Omistusasuntoa myytäessä verotukseen vaikuttaa merkittävästi se, onko omistaja tai joku hänen perheenjäsenensä asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Jos ehto täyttyy, myyjän ei tarvitse maksaa veroa mahdollisesta myyntivoitosta. Jos taas asuminen ei ole ollut yhtäjaksoista, myyntivoitosta tulee maksaa 30–34 % pääomatuloveroa.

Tuoreessa ennakkoratkaisussa korkein hallinto-oikeus totesi, että tilapäinenkin poissaolo riittää asumiskäytön yhtäjaksoisuuden katkeamiseen, jos asuntoa vuokrataan esimerkiksi omistajan loma-aikana toiselle. Tilapäisen poissaolon aikana vuokralle annettu asunto ei ole varattuna omistajan tai tämän perheen asumiskäyttöön eikä sitä silloin käytetä tässä tarkoituksessa. Tämän sijaan asunto on tällöin varattuna vuokralaisen käyttöön ja sitä käytetään vuokrauskäytössä.

”Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisua voidaan pitää verotusta koskevan säännöksen tarkoituksen vastaisena. Verovapauden tarkoituksena on ollut helpottaa uuden asunnon hankintaa ja asumisajan vaatimuksella on pyritty estämään säännöksen väärinkäyttö esimerkiksi kakkosasuntojen osalta. Arkijärjellä ajateltuna asumisen ei voida katsoa keskeytyvän, jos lyhyen loman tai festareiden ajaksi vuokraa oman asuntonsa tilapäisesti”, ihmettelee Suomen Vuokranantajat ry:n päälakimies Tarik Ahsanullah.

”Toisaalta ratkaisu tarkoittaa myös sitä, että myyntitappiosta tulee verovähennyskelpoinen, jos asuntoa vuokrataan lyhytaikaisesti alle kahden vuoden välein. Suurimmassa osassa maata asuntojen arvot laskevat, joten ratkaisulla voi olla negatiivisiakin vaikutuksia verokertymän kannalta”, Ahsanullah jatkaa.
Korkein hallinto-oikeus ei ollut ratkaisussaan yksimielinen. Asian esittelijä ja yksi oikeusneuvos katsoivat, ettei yhtäjaksoinen asuminen katkea kertaluontoisen ja lyhytaikaisen vertaisvuokrauksen takia. Linja on nyt kuitenkin selvä KHO:n enemmistön päätöksen myötä: asunnon lyhytaikainen vuokraaminen ennen kahden vuoden asumisajan täyttymistä estää verovapaan myynnin.

”Tässä on nyt syytä pohtia lakimuutosta epätarkoituksenmukaisen tilanteen korjaamiseksi”, Ahsanullah toteaa.

Milloin vuokraus muuttuu majoitustoiminnaksi? Kuuma kysymys jää edelleen epäselväksi

Viime vuosina epäselvyyttä on aiheuttanut monissa tapauksissa se, missä vaiheessa lyhytaikainen vuokraustoiminta katsotaan majoitustoiminnaksi. Majoitustoimintaa koskee monilta osin erilainen sääntely kuin asunnon vuokrausta.

Korkein oikeus pohti tätä asiaa kahdessa tuoreessa ratkaisussa. KHO painotti olennaista olevan se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on. Näin ollen vieläkään ei saatu selkeää rajanvetoa siihen, missä määrin lyhytaikainen vuokraustoiminta on sallittua asumiskäyttöön tarkoitetussa tilassa.

”Helsingin tapauksessa toimintaa harjoitti osakeyhtiö 11 huoneiston jälleenvuokrauksen kautta. Lisäksi samalla yhtiöllä oli samassa rakennuksessa kahvila, joka toimi hotellivastaanoton tavoin. Tässä kyse on nähdäksemme majoitustoiminnasta, jota ei voida mitenkään rinnastaa yksittäisen luonnollisen henkilön harjoittamaan yhden huoneiston lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan”, Ahsanullah kertoo.

Rovaniemen tapauksessa KHO totesi kalustettujen huoneistojen toistuvan vuokraamisen lyhytkestoisilla sopimuksilla olevan luonteeltaan majoitustoimintaa, jota ei voitu pitää asuinalueelle tyypillisenä ja joka ei myöskään vaikutuksiltaan vastannut tavanomaista pientaloasumista. KHO:n mukaan ympäristölautakunnan olisi tullut selvittää vuokraustoiminnan laatua ja laajuutta yksityiskohtaisemmin.

”Nyt annettujen ratkaisujen valossa oman asuntonsa voi edelleen vuokrata Airbnb-palvelussa ainakin tilapäisesti. Luvanvaraisen majoitustoiminnan raja jää edelleen hyvin epäselväksi”, Ahsanullah toteaa.

Kasvavat kaupungit tarvitsevat erilaisia asumisvaihtoehtoja

Suomen Vuokranantajat harmittelee, etteivät ratkaisut selvennä lyhytaikaiseen majoitustoimintaan liittyviä avoimia kysymyksiä.

“KHO:n ratkaisujen perustelut ovat sisällöltään valitettavan suppeat. Niissä ei ole lainkaan arvioitu konkreettisella tasolla, minkälaisia tosiasiallisia vaikutuksia on pidettävä asumisesta poikkeavana. Ratkaisujen myötä on kuitenkin yhä suurempi riski siitä, että jatkuva Airbnb-toiminta katsotaan majoitustoiminnaksi, jota ei sallita asumiskäyttöön tarkoitetussa tilassa”, Ahsanullah pohtii.

Ahsanullahin mukaan lyhytaikainen vuokraaminen on ilmiönä maailmanlaajuinen trendi, jota ei tulisi laintulkinnoilla kampittaa.

”Lyhytaikaista vuokraustoimintaa ei tulisi kieltää. Kasvavat kaupungit tarvitsevat yhä erilaisia asumisvaihtoehtoja. Koronaviruspandemian jälkeen asumisen tarpeet tulevat todennäköisesti muuttumaan vielä aiempaa nopeammin. Työntekijät voivat esimerkiksi tehdä kuukaudesta kolme viikkoa etätöitä ja yhden viikon lähitöitä, jota varten he tarvitsevat tilapäisen asumisratkaisun. Tällaisen asuntotarjonnan estäminen on epätarkoituksenmukaista. Samoin omistusasujille lyhytaikainen vuokraus voi tuoda tarpeellista joustoa vaikkapa työ- tai lomamatkojen ajaksi, eikä tämän tulisi vaikuttaa myyntivoiton verotukseen. Yhtä lailla on kuitenkin selvää, ettei lyhytaikainen vuokraustoiminta saa aiheuttaa tosiasiallista häiriötä alueen tai kiinteistön muille käyttäjille”, Ahsanullah linjaa.

Kiinnostaako kuulla lisää?

Voit kuulla lisää ratkaisuista katsomalla tallenteen Facebook Live -lähetyksestä, jossa Sanna Hughes ja Tarik Ahsanullah keskustelevat päätöksistä ja antavat vinkkejä jatkoon.

Uutiset

Uutisissa näet uusimmat tiedotteemme ja jäsenuutiset.