Taloyhtiöiden yhtiökokouskausi on käynnistynyt. Suomen Vuokranantajien päälakimies Elina Skarra kertoo, miksi taloyhtiön yhtiökokoukseen kannattaa osallistua myös kevätauringon paistaessa ja mihin asioihin taloyhtiön tilinpäätöksessä kannattaa kiinnittää huomiota.
1. Käytä kyselyoikeuttasi – ”Osakkaalla ei ole mitään yleistä, ympäri vuoden jatkuvaa tiedonsaantioikeutta”
Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin. Varsinaiseen yhtiökokoukseen osallistuminen on ensiarvoisen tärkeää, mikäli taloyhtiön tulevaisuuden näkymät kiinnostavat. Kokouksessa pystyt selvittämään, mihin taloyhtiön rahat käytetään ja millaisiin korjauksiin yhtiössä on varauduttu. Osallistuminen on paras keino vaikuttaa taloyhtiön asioihin ja sitä kautta myös oman sijoituksesi arvoon.
Yhtiökokous on myös se paikka, jossa osakkaana pääset käyttämään kyselyoikeuttasi. Skarra painottaa kyselyoikeuden merkitystä:
”Osakkaalla ei ole mitään yleistä, ympäri vuoden jatkuvaa tiedonsaantioikeutta taloyhtiön asioista. Mikäli siis yhtiön taloudellinen asema, tai vaikkapa tilinpäätöksessä näkyvät poikkeavat kuluerät mietityttävät, on yhtiökokous loistava tilaisuus selvittää asioita. ”
2. Tarkastele etenkin vastikelaskelmaa, joka kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen
Jos taloyhtiön tilinpäätöksestä pitäisi poimia yksi osio tarkempaan tarkasteluun, olisi se Skarran mukaan vastikelaskelma:
”Hoitovastikelaskelmasta näkee yhdellä silmäyksellä, miten taloyhtiössä kerätyt hoitovastikkeet ja vesimaksut ovat riittäneet yhtiön juokseviin kuluihin.”
Kumulatiivinen hoitovastikejäämä paljastaa taloyhtiön taloudellisen puskurin eli sen, miten hyvin yhtiö on varautunut yllättäviin tilanteisiin. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä on puskuria 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava määrä.
Vastikelaskelmasta pystyy tekemään myös johtopäätöksiä seuraavan vuoden talousarviota varten – ovatko hoitovastikkeet oikealla tasolla vai tarvitseeko niitä nostaa tai jopa kerätä ylimääräisiä vastikkeita puskurin kerryttämiseksi. Tänä keväänä monessa taloyhtiössä joudutaan varautumaan vastikkeiden korotuksiin.
3. Selvitä, tulouttaako taloyhtiö osakkaiden maksamat vastikkeet
Sijoittajaosakkaan kannalta on olennaista selvittää, miten hänen taloyhtiölle maksamiaan pääomavastikkeita tai lainaosuussuorituksia käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Jos taloyhtiö tulouttaa osakkaiden maksamat suoritukset, sijoittajaosakas pystyy vähentämään ne verotuksessa saamistaan vuokratuloista.
Jos taas osakkaan maksamat pääomavastikkeet tai lainaosuudet rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja huomioidaan verotuksessa vasta asuntoa myytäessä. Osakkaiden maksamien suoritusten rahastoinnista on tehtävä päätös yhtiökokouksessa tilikauden aikana, joten osallistumalla yhtiökokoukseen tähänkin asiaan on mahdollista vaikuttaa.
4. Huomaa mahdolliset osakkaiden vastikerästit
Hoitovastikkeiden ja yleisen korkotason noustua osakkaiden mahdolliset vastikerästit taloyhtiölle ovat aiheuttaneet huolta. Vastikerästien määrän tilinpäätöshetkellä näet helposti taloyhtiön taseeseen kirjatuista saamisista.
”Jos saamisten määrä kiinteistön tuotoista on iso, kannattaa hallitusta ja isännöitsijää patistella ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin niiden perimiseksi”, Skarra sanoo
5. Lähde rohkeasti mukaan hallitustyöskentelyyn
Yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiölle hallitus. Skarra kannustaa myös ensikertalaisia hakeutumaan rohkeasti hallitukseen, vaikka vastuu mietityttäisi:
”Hallitus on paraatipaikka vaikuttaa yhtiön asioihin ja päästä kartuttamaan taloyhtiöosaamista. Hallitustyöskentelyn kautta pääsee suoraan vaikuttamaan yhtiön toimintaan ja sitä kautta myös oman sijoituksensa arvoon.”
Parhaimmillaan taloyhtiön hallituksessa yhdistyy monenlainen osaaminen ja kokemus: Siinä missä taloyhtiössä asuva osakas tuntee taloyhtiön päivittäisen arjen parhaiten, sijoittajaosakkaalla voi olla arvokasta kokemusta esimerkiksi korjaushankkeiden läpiviemisestä tai sopimusten kilpailuttamisesta muissa taloyhtiöissä.
Elina Skarra, päälakimies,
Suomen Vuokranantajat ry
050 366 9446
elina.skarra@vuokranantajat.fi