Hoitokulut

Asunnon hoitokulut vaikuttavat olennaisesti sijoitustoiminnan kannattavuuteen. Hoitokuluilla on vaikutusta niin asuntosijoittajan saamaan vuokratuottoon kuin kuukausittaiseen kassavirtaankin. Sen vuoksi asuntosijoittajan on syytä selvittää potentiaalisen sijoituskohteen hoitokulut ennen ostopäätöksen tekemistä. Hoitokulujen määrään myös kannattaa vaikuttaa osallistumalla aktiivisesti taloyhtiön yhtiökokouksiin ja menemällä mukaan hallitukseen. 

Suomen Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto julkaisevat vuosittain Pellervon taloustutkimus PTT:n toteuttamana taloyhtiöiden ja omakotitaloasukkaiden hoitokulujen ja pääomakulujen vertailun. Tutkimus on luettavissa täältä. Selvityksen mukaan hoitovastike muodostaa yli kolmanneksen asunnon vuokrasta. Hoitovastikkeeseen sisältyvät kiinteistön ylläpitokustannukset, jollaisia ovat esimerkiksi lämpöhuolto, sähköhuolto, jätehuolto ja kunnossapito sekä näiden vaatima hallinto. Tilastokeskuksen julkaisema Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on poikkeuksetta noussut inflaatiota voimakkaammin ja joinakin vuosina kasvu on ollut yleiseen hintakehitykseen nähden moninkertaista. Usein kustannusten nousu ei kuitenkaan siirry täysimääräisenä vuokriin. Tällöin kustannusten nousulla on vuokratuottoa laskeva vaikutus. 

Alla olevasta kuviosta näkyy hoitokustannusten merkittävä osuus asunnon vuokrasta (Lähde: PTT & Suomen Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto, asumismenot 2018): 

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto, Omakotiliitto, Pellervon Taloustutkimuskeskus: Asumismenot 2018 

Vaikuta kustannustasoon 

Asuntosijoittajan ei kannata ottaa kustannusten nousua annettuna. Osakkeenomistajien on syytä edellyttää aina riittäviä perusteluja kustannusten nousulle ja niiden pohjalta tapahtuville vastikekorotuksille. Osakkeenomistajat ja erityisesti heitä edustava yhtiön hallitus voivat aktiivisella otteella saada painettua hoitokuluja merkittävästi alaspäin. Olennaisessa roolissa on myös isännöitsijä, joka viime kädessä hoitaa taloyhtiön juoksevia asioita. Kannattaa huomioida ainakin seuraavat mahdollisuudet vastikkeen hillitsemiseen ja vaatia niiden toteutumista: 

  • Kiinteistönpidon suunnitelmallisuutta on syytä jatkuvasti parantaa, sillä ennakoinnilla voidaan välttää äkillisiä muutoksia. 
  • Pienistäkin korjauksista pitää vaatia kunnon kustannusarviot. 
  • Ellei suunniteltuja korjauksia ole, riittää, että kassassa on rahaa kahden-kolmen kuukauden vastikekertymän verran. Yhtiön kassaa ei ole syytä suotta paisuttaa. 
  • Edellisen vuoden ylijäämän pitää siirtyä tämän vuoden budjettiin. 
  • Energia muodostaa hoitokuluista yli kolmanneksen – käytönseurantaan ja tehostamiseen kannattaa investoida. 
  • Ylläpitokorjaukset, huolto, vakuutukset ja isännöintikin on syytä kilpailuttaa säännönmukaisesti. 
  • Isännöitsijän palkkio voisi olla tulosperusteinen sen mukaan, kuinka hyvin hän onnistuu tuomaan pitkäjänteisiä säästöjä kiinteistön ylläpitoon. 

Vertailutietoa tilastoista 

Vertailutietoa yleisestä kustannustasosta voi hakea myös Tilastokeskuksen ja Suomen Kiinteistöliiton koostamista tilastoista.  

Tilastokeskus julkaisee vuosittain tilastotietoa asunto-osakeyhtiöiden taloudesta. Tilasto on luettavissa täältä. Alla olevasta kuvasta näkyy kerrostaloyhtiöiden hoitokulujen rakenne vuonna 2018: 

Lähde: Tilastokeskus: Suomen Asunto-osakeyhtiöiden talous 

Suomen Kiinteistöliitto tuottaa vuosittain indeksitalovertailun, jossa seurataan vakiomuotoisen Indeksitalon veroja ja kustannuksia ja niiden kehitystä suurimmissa kaupungeissa käyttäen voimassa olleita maksuperusteita ja hintoja. Tuorein indeksitalovertailu eriteltynä suurimpien kaupunkien osalta löytyy täältä

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto: Indeksitalovertailu 2018