Rakentamisen tutkimus-, analyysi- ja ennakointipalveluja tarjoavan Forecon Oy:n johtava neuvonantaja Pekka Pajakkala paaluttaa Suomen edelleen Euroopan rakennuttajamaiden kärkikastiin. ”Asukaslukuun suhteutettuna Suomi on viime vuosina ollut Euroopan aktiivisin maa uusien asuntojen rakentamisessa. Tilastojen mukaan ylsimme ykköseksi vuosina 2019–2022, ja ennusteiden mukaan pysymme kakkossijalla vuosina 2023–2025.” Rakentamisen kokonaistuotannon arvo on noin 15 prosenttia bruttokansantuotteestamme. ”Osuus on selvästi enemmän kuin Euroopassa keskimäärin”, Pajakkala huomauttaa.
Asuinrakennusten lisäksi Suomessa valmistuu paljon myös muita rakennuksia ja toteutetaan korjausrakentamisen hankkeita. Kovassa pudotuksessa oleva uudisasuntorakentaminen muodosti muutama vuosi sitten viidenneksen kaiken rakennustuotannon arvosta. Muillakin rakentamisen sektoreilla määrä vähenee vuosina 2023–2024, mutta paljon vähemmän kuin asuntopuolella.
Ylikuumenemisesta pakkasen puolelle
Vuonna 2023 aloitettiin hieman alle 20 000 uuden asunnon rakentaminen, mikä merkitsi kolmanneksen vähennystä edellisvuoteen verrattuna. Myös tänä vuonna päästäneen tälle tasolle, joka on sama kuin finanssikriisin aikoihin vuosina 2007–2009.
Kun asuntorakentaminen sukeltaa, kylmää kyytiä on tarjolla rakennusliikkeiden ja -teollisuuden lisäksi monelle muulle alaan kytkeytyneelle palveluntoimittajalle. Kovin pikaista paluuta entiseen ei ole luvassa. ”Finanssikriisistä noustiin nopeasti ylös, mutta nyt näyttää huomattavasti hankalammalta”, Pajakkala arvioi. Hän pitää asuntorakentamisen kriisiä seurauksena vuosien 2015–2022 nollakorkokaudesta. ”Kyse on markkinoiden heiluriliikkeestä ylikuumentuneesta tilanteesta pakkasen puolelle. Tasapainoon asuntorakentaminen pääsee vasta saavutettuaan toisen ääripäänsä.”
Nollakorkoaikana Suomessa siis rakennettiin selvästi enemmän kuin mitä olisi tarvinnut. Kova korkojen nosto puolestaan pysäytti uusien asuntojen aloitukset. Pajakkalan mukaan asuntotuotannon terveellinen ja tarpeen mukainen taso on noin 30 000 asuntoa vuodessa, mihin päästäneen muutaman vuoden kuluttua. Ennen sitä Pajakkala toivoisi valtiovallan miettivän elvyttäviä toimenpiteitä korjaus- ja infrarakentamisen edistämiseksi.
Asuntokauppa vilkastuu vähitellen
Asuntokaupan pitää reipastua huomattavasti ennen kuin uusien asuntojen aloitukset lähtevät kasvuun. Sekä omistus- että vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on nyt ylitarjontaa erityisesti pääkaupunkiseudulla.
Pajakkala näkee kuitenkin merkkejä myönteisestä kehityksestä. Hän uskoo asuntokaupan vilkastuvan vähitellen, kun Euroopan keskuspankki eli EKP on lopettanut ohjauskorkojen nostamisen, ja varainsiirtoveron uudistukset Suomessa alkavat vaikuttaa. ”Asuntosijoittajat varmasti kiinnostuvat vanhoista asunnoista, joiden hinnat ovat nyt neljänneksen halvempia kuin uusien asuntojen. Kotiläksyt kuitenkin kannattaa edelleen tehdä hyvin.”
Pajakkala arvioi rakennuttajien joutuvan pudottamaan vielä myymättömien uusien asuntojen hintaa. Kaupanteon kitkakerrointa lisää ostajien epävarmuus ja epäluottamus taloyhtiölainoja kohtaan. ”En usko korkotason lähiaikoina laskevan alle kolmeen prosenttiin”, hän toteaa. ”Joka tapauksessa ostajan markkinat odottavat ainakin pääkaupunkiseudulla, jossa asuntojen hinnat ovat laskeneet 8–10 prosenttia. Myös vuokralaisilla on valinnanvaraa, sillä pääkaupunkiseudulle on valmistunut ennätysmäärä vuokra-asuntoja.”
Ei vaikutusta asumisen ratkaisuihin
Hankaluudestaan huolimatta rakennusalan ahdinko on ohimenevä ilmiö, eikä se kauaskantoisesti vaikuta asumisen ratkaisuihin Suomessa. ”Nopeutunut maahanmuutto ylläpitää maamme väestönkasvua. Samanaikaisesti syntyvyys pienenee”, Pajakkala linjaa. ”Maahanmuuton ja Suomen sisäisen muuttoliikkeen ansiosta pääkaupunkiseudun asukasluku lisääntyy tasaiseen tahtiin. Myös yksin asuvien määrä kasvaa koko ajan.”
Pajakkala muistuttaa monista muistakin demografisista tekijöistä, joiden kehitystä ja kaikkia vaikutuksia asumiseen ei tosin vielä tarkasti tiedetä: Miten esimerkiksi nuoret asuvat tulevaisuudessa? Missä vaiheessa he alkavat muuttaa omilleen?
Alalle kymmeniä tuhansia työttömiä
Vuosikausia melko muuttumattomina pysyneiden tilastotietojen mukaan Suomessa noin 10 000 rakennusalan yritystä työllistää suoraan 200 000 alan ammattilaista ja välillisesti yli puoli miljoonaa työntekijää. Nyt numerot ovat laskusuunnassa. ”Alalla aina talvisin vallitsevan kausityöttömyyden lisäksi meitä riivaa suhdannevaihtelusta seurannut työttömyys. Seuraavan kahden vuoden aikana rakennusalalle tulee 20 000–30 000 työtöntä, eli noin neljännes jäsenistämme jää työttömyyskorvausten varaan”, ennustaa rakennusalan työntekijöiden etujärjestö Rakennusliiton puheenjohtaja Kimmo Palonen.
Osaajat katoavat alalta
Rakennusalaa sanotaan usein jälkisykliseksi, eli niin taantuman kuin talouden nousujen vaikutukset näkyvät siinä muita toimialoja myöhemmin. Tällä kertaa rakennusalan vaikean tilanteen taustalta löytyy monta poikkeuksellista ja peräkkäistä kriisiä. Ensin iski pitkäkestoinen koronapandemia, sitten Ukrainan sota ja lopulta energiakriisi.
Kun korot, inflaatio ja rakentamisen kustannustaso lähtivät laukalle, syntyi sysäys suurtyöttömyydelle. ”Taantuma tuli kuin törmäyksenä seinään, kun sekä yksityiset ostajat että sijoittajat sulkivat rahahanat”, Palonen luonnehtii. ”Vuosi 2024 on alallamme jo menetetty. Seuraavana vuonna tietyissä kasvukeskuksissa kärsitään asuntopulasta.”
Palonen pelkää, että monet vaikutukset venyvät vieläkin pidemmiksi. ”Työttömyys yhdistettynä hallituksen kaavailemiin ansiosidonnaisen työttömyysturvan leikkauksiin huolestuttaa kovasti. On todennäköistä, että rakennusalan osaajat alkavat etsiä muiden alojen töitä ja koulutuksia, eivätkä ehkä enää koskaan palaa alalle.” Kun rakentaminen taas aikanaan vilkastuu, osaajia tarvitaan sekä Suomen lähialueilta että kauempaakin.
Korjausavustuksia, infrarakentamista ja toiminnan tehostamista
Nopeaksi ja ainakin aiemmin hyväksi havaituksi pelastusrenkaaksi Palonen kaipaa korjausavustusten lisäämistä. Myös kohtuuhintaisten ARA-vuokra-asuntokohteita ja muita tule vaisuudessa joka tapauksessa toteutettavia hankkeita kannattaisi käynnistää etupainotteisesti. ”Finanssikriisin aikana korjausavustukset osoittautuivat melkoiseksi menestykseksi. Ne mahdollistivat tuhansia remontteja – miksei siis nytkin?”
Palonen huomauttaa, että kaikissa korjaus ja uudisrakentamishankkeissa on muistettava niiden pitkäjänteisyys. Valmistuminen kestää aloituspäivästä vähintään vuoden. Lisäksi hän toivoisi hallitukselta satsausta infrarakentamiseen. Vaikka jonkin hankkeen koko rahoitus ei vielä olisikaan kasassa, suunnittelutöihin kannattaisi ryhtyä hyvissä ajoin. ”Rakennusteollisuus puolestaan voisi parantaa kannattavuuttaan ja lopputuloksen laatua tehostamalla työnsuunnitteluaan ja järkeistämällä toimintaansa”, Palonen toteaa. ”Taannoin tutkimuksessa ilmeni, että esimerkiksi LVI-asentajien työajasta vain kolmannes kului varsinaiseen työtehtävään. Muu aika meni muun muassa tarvikkeiden ja työkalujen etsimiseen.”