Miten osakkaan taloyhtiölle maksamia pääomavastikkeita kohdellaan taloyhtiön kirjanpidossa?
Jos osakkaan maksama pääomavastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, sijoittajaosakas voi vähentää maksamansa osuuden verotuksessa vuokratuloista. Tämä on merkittävä ajallinen veroetu, joka auttaa parantamaan sijoituskohteen kuukausittaista kassavirtaa verrattuna henkilökohtaisen lainan lyhennyksiin.
Pystyykö taloyhtiö tulouttamaan myös lainaosuuden poismaksun?
Usein taloyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan vain kuukausittain maksettavat pääomavastikkeet. Jos myös lainaosuuden poismaksu pystytään tulouttamaan, verohyödyn saa, vaikka maksaisi taloyhtiölainan pois omalla henkilökohtaisella lainalla. Jos taas osakkaiden maksamat erät rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, ei taloyhtiölainasta saa ajallista verohyötyä verrattuna omaan henkilökohtaiseen lainaan.
Millaiset ehdot taloyhtiölainassa on?
Taloyhtiölaina on usein sidottu 12 kuukauden Euriboriin, ja niissä on verrattain harvoin erillisiä korkosuojaustuotteita. Omaan henkilökohtaiseen lainaan on helpompi neuvotella lyhyempi viitekorko (3 kk tai 6 kk) tai jonkin-lainen korkosuojaus. Myös laina-ajan pituudesta ja lyhennystavasta on helpompi sopia omassa henkilökohtaisessa lainassa. Laina-aikaa pidentämällä kuukausierää on mahdollista pienentää korkotason noustessa. Toisaalta esimerkiksi kiinteä tasaerälaina auttaa vakioimaan kuukausittaista maksuerää korkotason vaihdellessa. Henkilökohtaisessa lainassa myös lyhennysvapaista tai ylimääräisistä lyhennyksistä voi sopia oman pankin kanssa joustavammin, jos oma taloudellinen tilanne muuttuu.
Miten taloyhtiölainan poismaksu vaikuttaa asunnon jälleenmyyntiin?
Kun taloyhtiölaina on kerran maksettu pois, ei sitä saa enää takaisin. Myyntitilanteessa taloyhtiölainan olemassaolo saattaa lisätä kohteen houkuttelevuutta erityisesti sijoittajille ja helpottaa siten asunnon myyntiä. Tällöin ostaja voi itse valita, jääkö maksamaan taloyhtiölainaa rahoitusvastikkeen muodossa vai maksaako sen pois kaupan yhteydessä.
Onko taloyhtiön mahdollista vaikuttaa lainan ehtoihin?
Vaihtoehtona taloyhtiölainan poismaksulle omalla henkilökohtaisella lainalla voi olla myös se, että taloyhtiö itse kilpailuttaa lainansa ehdot. Jos taloyhtiö saa esimerkiksi alennettua lainan marginaalia tai neuvoteltua viitekoron muutoksen, hyötyvät siitä kaikki osakkaat. Samalla on hyvä pitää mielessä, että jos suuri osa muista osakkaista on maksanut taloyhtiölainaosuutensa pois, on myös pankin riski pienentynyt ja mahdollistaa paremmin lainaehtojen kilpailuttamisen.
Kannattaako valinnainen vuokratontti lunastaa pois?
Taloyhtiössä, joissa on valinnainen vuokratontti, on osakkailla mahdollisuus lunastaa oma osuutensa vuokratontista kuukausittain maksettavan tontinvuokravastikkeen sijaan. Se, kannattaako vuokratontin lunastaminen, riippuu pitkälti tontinvuokrasopimuksessa sovitun tonttivuokran ja vastaavasti lunastushinnan kehittymisestä. Jos lunastushinnan maksamalla saa riittävän tuoton sijoitetulle pääomalle, lunastus voi olla kannattavaa, vaikka tontin lunastukseen käytettävästä henkilökohtaisesta lainasta voi vähentää vain korot.
Vinkit antoi Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes.
Lue myös aiheeseen liittyvä lehtijuttu: Asuntosijoittamisen matematiikka tilanteen tasalle