Pellervon taloustutkimus PTT ennustaa, että tänä vuonna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousevat keskimäärin 2,3 prosenttia. Samalla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat laskevat keskimäärin 2,5 prosenttia. ”Nopeasti noussut korkotaso ja kasvanut yleinen epävarmuus ovat hyydyttäneet asuntokaupan ja lisänneet vuokra-asumisen suosiota. Tämä kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää ja vuokria”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen. Kerrostaloasuntojen hintojen lasku puolestaan johtuu asuntokaupan tyrehtymisestä. Erityisesti yksiöiden kauppa on sakannut sijoittajien tultua varovaisemmiksi. ”Yksiöt yleensä kiinnostavat asuntosijoittajia– mutta eivät entiseen tapaan tässä tilanteessa. Niidenkin kauppa piristyy, kun talouden kuva selkiintyy ja korkokehitys rauhoittuu”, Rokkanen arvioi.
Asunnon arvo vaikuttaa tuottoon
Asuntojen hintanotkahdus ei hetkauta pitkäjänteisesti toimivaa asuntosijoittajaa. Mitataanhan sijoituskohteen arvo lopullisesti vasta myyntitilanteessa. Hintojen aleneminen näkyy kuitenkin sijoitusasunnosta saatavassa kokonaistuotossa, joka vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen. ”Jos asunnon vuokratuotto vuodessa on 5 prosenttia ja asunnon arvo laskee vuodessa 3 prosenttia, vuoden kokonaistuotoksi kertyy 2 prosenttia”, Rokkanen summaa.
”Jos asunnon arvo laskee vuodessa enemmän kuin vuokratuotto, sijoitus jää vuositasolla tappiolliseksi.” Toisaalta taas asunnon arvon aleneminen voi hyödyttää uutta sijoituskohdetta havittelevaa erityisesti silloin, kun hankinnasta selviää ilman velkarahaa. Rokkasen mukaan vuokratuotto kasvaa, mikäli kolme tekijää toteutuu samanaikaisesti: asunnon saa ostettua aiempaa halvemmalla, vuokrataso säilyy ennallaan tai nousee ja hoitokustannukset pysyvät suurin piirtein samoina kuin aiemmin.
Positiivisesta negatiiviseksi kassavirraksi
Velkarahan kallistuminen on muuttanut asuntosijoittajan horisonttia. ”Vuokratuotossa lasketaan, millaista tuottoa omalle ja pankin lainaamalle pääomalle tai taloyhtiölainalle eli vieraalle pääomalle voi saada”, Rokkanen taustoittaa. ”Aiemmin sijoitusasuntolainasta maksettiin keskimäärin noin prosentin verran marginaalia. Nyt sen päälle on tullut noin 3,5 prosentin viitekorko, mikäli asuntosijoittajalla ei ole korkosuojausta tai kiinteää korkoa.”
Rahoituskulujen kallistuminen syö asuntosijoittamisen tuottoa. Vaikka vuokratuotto säilyisi samana, vieraan pääoman hinnan nousu sulattaa sekä oman pääoman tuottoa että kassavirtaa. ”Moni positiivisen kassavirran kohde – jossa kuukausittain saatava vuokra on riittänyt lainan lyhennykseen ja sen korkoon sekä hoitovastikkeeseen – on nyt korkojen nousun vuoksi keikahtanut negatiivisen kassavirran kohteeksi.”
Rahoitus keskeistä kassavirralle
Lähtökohtaisesti jokainen asuntosijoituskohde on kassavirraltaan positiivinen, mikäli asunnon ostaa ilman lainaa. Jos ostoon käyttää lainaa, sen marginaali ja korkokustannukset vaikuttavat merkittävästi kassavirtaan. Pidempi laina-aika tai pienempi laina yleensä parantavat kassavirtaa. Kun rahoitusehdot ovat samat, korkean vuokratuoton kohteessa kassavirta on parempi kuin matalan vuokratuoton kohteessa.
Kassavirrassa näkyy myös hankintahinnan ja vuokran välinen suhde. Uudiskohteiden kassavirrat jäävät tavallisesti hieman heikommiksi kuin vanhojen kohteiden. ”Uudiskohteet ovat ostohinnaltaan kalliimpia kuin vanhat kohteet, eikä niiden kalleutta saa suoraan siirrettyä vuokriin”, Rokkanen selittää.
Mutta miten negatiiviseen kassavirtaan tulisi sitten suhtautua? Rokkasen mukaan sijoitusasunnon tuotto voi olla kohdillaan, vaikka kassavirta kyntäisi miinuksella. Esimerkiksi lyhyempi laina-aika heikentää kassavirtaa, mutta ei tuottoa. Pieni negatiivinen kassavirta ei kuitenkaan tavallisesti tuota sen suurempia haasteita vuokranantajalle.
Velkavivun vaikutus tarkasteluun
Lainarahan kallistuminen keikauttaa asuntosijoittajien ajatuksia myös oman pääoman tuotosta. ”Aiemmin monien mielestä iso velkavipu oli vain hyvästä, ja edullinen lainaraha takasi hyvän tuoton omalle pääomalle”, Rokkanen sanoo. Nyt iso velkavipu tuottaa enemmän haasteita, ja siksi sen vaikutusta kannattaa tarkastella hyvin huolellisesti. ”Kun kuukausittainen kassavirta on miinuksella, sijoitusasunto ei enää pyöri omillaan. Silloin vajetta pitää paikata muiden tulojen tai säästöjen turvin.” Jos tilanne huolestuttaa, Rokkanen kehottaa ensimmäiseksi olemaan yhteydessä omaan pankkiin.
Kriteereinä kassavirta ja hyvä arvonnousu
Pääosin osta ja pidä -sijoittaja, mutta myös flippausta tehnyt Henrietta Heikkilä keskittyy Turussa vanhoihin asunto-osakehuoneistoihin. ”Etsin kaupungin keskustasta, sen läheisyydestä tai keskeisiltä sijainneilta tyydyttävän kuntoisia asuntoja, joiden kuntoa, arvoa ja vuokrattavuutta voin nostaa itse remontoimalla.” Velkarahan kallistumisen vuoksi Heikkilä kiinnittää entistä enemmän huomiota tulevien sijoituskohteidensa kassavirtaan ja sopivuuteen sijoitussalkun kannalta. ”Sijainniltaan, varustelultaan ja kunnoltaan samanlaisten uusien ja vanhojen asuntojen vuokrissa on Turussa pieni ero.
Sen sijaan velaton hankintahinta voi vaihdella merkittävästi.” Heikkilän tavoitteena on pitää sijoitussalkun kassavirta vähintään neutraalina. Vuokrien nostoja sopimuskaudella Useimmissa ostoissaan Heikkilä on turvautunut kohtalaiseen velkavipuun ilman suojauksia. Jatkossa oman rahan osuus ostohinnasta voi nousta velkarahaa suuremmaksi. Suunnitelmissa on myös selvittää korkosuojauksen mielekkyyttä. ”Lainarahan ja oman rahoituksen osuutta täytyy miettiä kohdekohtaisesti ja laskeskella kassavirtaa pitkäjänteisesti.”
”Turussa asuntosijoittaminen on kannattavaa pitkällä aikavälillä arvonnousun ja vakaan vuokrattavuuden vuoksi. Asuntosijoittajana tähtään vähintään 20 vuoden päähän.” Pari viime vuotta ovat Turun asuntomarkkinoilla olleet todella kuumia. Viime kuukausina asuntojen myyntihinnat – mutta eivät pyyntihinnat – ovat hieman laskeneet. Myyjät ja ostajat odottavat, mitä tuleman pitää. Vuokria Heikkilä on aiemmin nostanut vain vuokralaisten vaihtumisten välissä. Kohonneet kulut saivat tarkastelemaan asiaa uudelleen viime kuukausina. ”Olen jo nostanut muutamien asuntojen vuokria lähes sopimuksen salliman maksimin mukaan.”
Ison riskin rahoitusvastike
Vaasalaista Ingemar Tågia kiinnostavat yksiöt, jotka sijaitsevat enintään parin korttelin päässä Vaasan torilta. ”Tähtään arvonnousuun ja mahdollisuuteen sekä vuokrata että realisoida asunnot nopeasti.” Tågin asunnoista kolme on yhtiöissä, joiden rahoitusvastikkeita ollaan nyt keväällä nostamassa. Summien selvittyä hän arvioi, kannattaako rahoitusvastikkeet maksaa pois. Iso rahoitusvastike voisi ratkaisevasti heikentää kassavirtaa ja vaikeuttaa sijoitusasunnon myymistä. ”Kokemukseni mukaan taloyhtiölainan takaisinmaksun aiheuttama rahoitusvastikkeen nousu pelottaa potentiaalisia ostajia.” ”Mielestäni 10–20 vuotta vanhat kiinteistöt ovat niin myynnin kuin kassavirran kannalta asuntosijoittajalle turvallisempia kuin uudet. Tämä vain korostuu jatkossa, jos asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainan suuruutta rajoitetaan”, Tåg pohtii.
Sijainti ja ikä ratkaisevat
Vaasan vuokra-asuntomarkkinat ovat hiljentyneet huippuvuosista. Uusia vuokralaisia ei enää välttämättä saa heti edellisten lähdettyä, ja myös asuntojen myynti sakkaa. Vähän aikaa sitten Tågilta vapautui yksiö myytäväksi 15 vuotta vanhassa kiinteistössä. Koska hän työskentelee myös kiinteistövälittäjänä, hän sai samaan aikaan toimeksiantona myyntiin myös pari muuta keskustasta sijoitusasunnoksi hankittua yksiötä.
”Myin oman asuntoni täyteen hintaan heti ensimmäisellä näytöllä. Sen sijainti oli paras ja asuinkiinteistö uusin. Muissa kohteissa jouduimme laskemaan pyyntihintaa. ”Tåg aikoo parin vuoden kuluessa jäädä eläkkeelle ja saattaa myydä lisää sijoitusasuntojaan niiden vuokrasopimusten loputtua. Mikäli Vaasaan kaavailtu akkumateriaaleja valmistava tehdas lähitulevaisuudessa toteutuu, asuntojen kysyntä kaupungissa kasvaa kovasti.
Vanhat kohteet varmempia
Vuokranantajien Kaakkois-Suomen aluepäällikkö Ville Vesterinen ja hänen vaimonsa omistavat yli 20 vuokra-asuntoa Lappeenrannassa. Viime vuosina kirkastuneen sijoitusstrategian mukaisesti kriteerit niin yksiöissä kuin perheasunnoissa ovat kahtalaiset: ”Asunnoissa on oltava jonkinlainen arvonluontimahdollisuus omalle tekemiselle tai korkea kassavirta. Ensin mainittu tarkoittaa keskusta-alueen huonokuntoisia asuntoja, jälkimmäinen hyviä lähiöasuntoja.”
Vaikka velkarahan kallistuminen on tarkentanut hankintakriteereitä, Vesteriset aikovat edelleen turvautua velkaan ja kasvattaa sen turvin asuntosijoitussalkkuaan. Pariskunta haluaa hankkia vain vanhoja kohteita, joiden kassavirta kestää hyvin lainakorkojen nousun. Tilannetta helpottaa se, että suurin osa Vesteristen nykyisistä lainoista sidottiin pari vuotta sitten kiinteään korkoon. Euribor kipusi juuri äsken sen yli. ”Uusia lainoja ei kuitenkaan ehkä enää kannata suojata”, Vesterinen pohtii.
Ei automaattista arvonnousua
Asuntojen myyntihintojen vaihtelut eivät vaikuta Vesteristen pitkän aikavälin sijoitustoimintaan. ”Enemmän meitä kiinnostaa Lappeenrannan kehittyminen maakuntakeskuksena. Kun kaupunkiin parin vuoden sisällä tulee uutta porukkaa LUT-yliopiston uuden tiedekunnan myötä, keskusta-alueen asuntojen kysyntä kasvaa”, Vesterinen arvioi. ”Toisaalta Lappeenrantaankin on viime vuosina rakennettu paljon uusia asuntoja, eivätkä niiden arvot automaattisesti nouse pääkaupunkiseudun tapaan.” Vesterinen muistuttaa myös, ettei kaukana keskustasta ja palveluista sijaitsevista asunnoista Lappeenrannassa välttämättä saa omiaan takaisin.
Termit tutuiksi
VUOKRATUOTTO
Kertoo, paljonko vuokratuloa — josta on vähennetty hoitokulut — kertyy vuoden aikana, ja miten se suhteutuu asunnon arvoon.
Ei ota huomioon lainarahaa ja sen hintaa.
Vuokratuoton ohella arvokehitys vaikuttaa kokonaistuottoon.
OMAN PÄÄOMAN TUOTTO
Kertoo, paljonko asuntosijoittaja saa tuottoa suhteessa sijoitettuun omaan pääomaan.
Ottaa huomioon vieraan pääoman rahoituskustannukset.
KASSAVIRTA (ENNEN PÄÄOMAVEROA)
Kertoo, paljonko tilille jää kuukausittain, kun vuokratulosta vähennetään lainan lyhennykset ja korot sekä hoitovastike.
Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois?
Taloyhtiölainojen koronnousun yhteydessä moni asuntosijoittajakin saattaa miettiä, kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois omalla henkilökohtaisella lainalla. Katso videolta toiminnanjohtajamme Sanna Hughesin vinkit, mitkä asiat kannattaa ottaa huomioon.