Lakineuvontaan tulee ajoittain myös asuntokauppaan liittyviä kysymyksiä, joista useimmat koskevat erilaisia virhetilanteita. Kun juristille sanotaan sanat ”asuntokauppa” ja ”virhe”, alkaa hänen silmissään vilistä asuntokauppalain virhevastuuta koskevia pykäliä. Tärkeimmät näistä pykälistä onkin nyt avattu tässä kirjoituksessa. Kirsikkana kakun päälle kirjoitukseen on upotettu myös muutama aiheeseen liittyvä oikeustapaus. Huomaathan, että tässä kirjoituksessa käsitellään vain käytettynä myydyn osakehuoneiston virheitä ja niistä seuraavaa vastuuta. Uudiskohteet ja kiinteistöt on tällä kertaa rajattu kirjoituksen ulkopuolelle.

Mikä on käytetyn asunnon virhe?

Kun juristi puhuu virheestä, hän ei tarkoita samaa, kuin mitä virheellä yleisesti tarkoitetaan. Asuntokauppalain yhteydessä virheellä tarkoitetaan sitä, että asunto poikkeaa sovitusta tai siitä, mitä ostaja on voinut asunnosta perustellusti edellyttää. Virhe ei sen sijaan ole sama asia kuin vika tai puute. Asuntokaupoilla kannattaakin aina pitää mielessä se lähtökohta, että asunnossa saattaa olla erilaisia vikoja ilman, että kyse olisi oikeudellisesti vaikuttavasta virheestä.

Osakehuoneistojen kohdalla on lisäksi hyvä muistaa, että asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu on ensisijaista suhteessa asuntokauppalain mukaiseen myyjän virhevastuuseen. Jos esimerkiksi käy niin, että asunnon kylpyhuoneesta löytyy pian kaupan jälkeen kosteusvaurio, tulee virhevastuuta arvioitaessa ottaa huomioon kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja yhtiön kesken. Mikäli kosteusvaurion korjaaminen kuuluu kokonaisuudessaan yhtiölle eikä siitä aiheudu ostajalle näin ollen suoranaisia kustannuksia, ei asunnossa välttämättä ole asuntokauppalain mukaista virhettä tai siitä ei ainakaan voi seurata asuntokauppalain mukaisia virheen seuraamuksia.

Poikkeuksen tähän muodostavat kuitenkin ne tilanteet, joissa osakkaan vastikeperusteinen osuus kosteusvahingon korjaamisesta muodostuu määrältään vähäistä suuremmaksi. Ostaja joutuu asunto-osakeyhtiön osakkaana vastikeperusteensa mukaisesti ottamaan osaa remontista taloyhtiölle aiheutuviin kustannuksiin, ja riippuen taloyhtiön puskureista ja remontin laajuudesta, voi remontista seurata osakkaille isokin lasku.

Asuntokauppalaki tuntee kolmenlaisia virheitä

1. Yleinen virhesäännös eli ns. laatuvirheet
2. Taloudellinen virhe
3. Oikeudellinen virhe

Tässä kirjoituksessa keskitytään erityisesti kohdan 1 mukaisiin, yleisen virhesäännöksen mukaisiin virheisiin. Asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe ensinnäkin silloin, kun se ei vastaa sovittua. Virhearvioinnin keskiössä ovat tällöin kauppakirjaan kirjatut ehdot. Lisäksi on otettava huomioon ne seikat, joita osapuolten välillä voidaan katsoa edellytetyn ottaen huomioon mm. kauppahinta. Jotta kyseessä olisi oikeudellisesti vaikuttava eli toisin sanoen seuraamuksiin johtava sopimuksenvastaisuus, on virheen oltava vähäistä suurempi.

Rovaniemen hovioikeus 10.5.2022 nro 139 Rivitalohuoneiston kaupan jälkeen huomattiin, että asunnon lattialämmityksen 4 termostaattia olivat rikki. Asunto ei tältä osin vastannut sovittua eikä siitä annettuja tietoja. Hovioikeus piti virhettä kuitenkin vähäisenä ensinnäkin sen vuoksi, että korjauskustannukset vastasivat alle puolta prosenttia kauppahinnasta. Toisekseen virhettä oli pidettävä vähäisenä, koska termostaatit eivät olleet kokonaan viallisia ja koska ne olivat joka tapauksessa laadultaan sellaisia, että ne kuluvat käytössä ja niitä täytyy vaihtaa. Virheellisyyden ei näin ollen katsottu vaikuttaneen kauppaan. Ostajilla ei ollut oikeutta hinnanalennukseen.

Käytetyn asunnon virheestä voi olla kyse myös silloin, kun asunto poikkeaa ennen kauppaa annetuista tiedoista tai vastaavasti silloin, kun myyjä on jättänyt antamatta sellaisia tietoja, jotka ostaja on voinut olettaa saavansa. Molempien osalta edellytetään, että kyseisten tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheen tulee näin ollen olla vaikutuksellinen. Arvioitaessa tiedonantovirheitä tulee ottaa huomioon kaikki asunnon markkinoinnissa ja muuten ostajalle annetut tiedot antamistavasta riippumatta. 

Helsingin hovioikeus 29.9.2006 nro 2859 Asunto oli myyty ilmoittaen sen pinta-alaksi 83 neliömetriä. Tieto oli ollut sekä myynti-ilmoituksessa sekä asuntoa koskevassa isännöitsijäntodistuksessa, jossa ei kuitenkaan mainittu, oliko pinta-ala tarkistusmitattu vai ei. Kauppakirjaan oli kirjattu, että huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala oli 83 neliömetriä, mutta kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen. Kaupan jälkeen suoritetussa tarkistusmittauksessa selvisi, että huoneiston todellinen pinta-ala oli 75,5 neliömetriä eli noin 9 prosenttia pienempi kuin ilmoitettu pinta-ala. Hovioikeus katsoi, että asunto ei näin ollen vastannut annettuja tietoja ja tapauksen olosuhteet huomioon ottaen tämän voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ostajalla oli oikeus noin 11 000 euron hinnanalennukseen sekä vahingonkorvaukseen tarkistusmittauksesta aiheutuneista kustannuksista.

Viimeinen yleisen virhesäännöksen mukainen käytetyn asunnon virhe on ns. piilevä virhe. Piilevästä virheestä on kysymys silloin, kun myyjäkään ei tiennyt kyseisestä seikasta. Virheestä on asuntokauppalain mukaan kyse silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi, kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Arvioinnissa tulee tällöin ottaa huomioon asunnon hinta, ikä, tehdyt peruskorjaukset, alueen tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Jotta virhe johtaa seuraamuksiin, sen on oltava merkittävä.

Vaasan hovioikeus 23.8.2022 nro 318 Rivitaloasunto oli myyty 157 000 euron kauppahintaan. Noin vuosi kaupan jälkeen havaittiin, että asunnon kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio, joka oli seurausta myyjiä edeltäneiden omistajien virheellisesti tekemästä kylpyhuoneremontista. Remontti oli tehty noin 12 vuotta ennen nyt kyseessä olevaa kauppaa ja sen yhteydessä oli tehty sellaisia osakkeenomistajan muutostöitä, että kosteusvahingon korjaaminen kuului suurilta osin osakkeenomistajien eli ostajien vastuulle. Kylpyhuoneessa jouduttiin toteuttamaan lopulta täysi korjausremontti, jonka yhteydessä myös kostuneita rakenteita tuli kuivattaa. Korjausremontin kustannukset olivat reilut 30 000 euroa, josta ostajille osakkaina kuului noin puolet. Hovioikeus katsoi, että asunto oli ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi, kuin mitä ostajilla oli perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon erityisesti kylpyhuoneen remontointi vain 12 vuotta ennen kaupantekoa. Ostajilla oli oikeus osakkaalle kuuluvien korjauskustannusten määrää vastaavaan hinnanalennukseen, josta vähennettiin tasonparannukseksi katsottava osuus.

Virheenä ei voida kuitenkaan pitää sellaista seikkaa, josta ostaja on tiennyt tai josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajalla on siis lain mukaan ennakkotarkastusvelvollisuus; ostajan tulee huolellisesti tarkastaa asunto sekä tutustua kaikkiin myyntimateriaaleihin. Jos jokin virheeksi katsottava seikka on ollut esimerkiksi havaittavissa ja sen merkitys ymmärrettävissä asuntonäytöllä, ostaja ei voi vedota siihen enää kaupan jälkeen. Ostaja saa kuitenkin luottaa myyjän antamiin tietoihin eikä hänen tarvitse ulottaa tarkastustaan teknisiin toimenpiteisiin tai tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin, jos myyjä ei tähän erikseen kehota tai muuta erityistä syytä siihen ole. Esimerkiksi kylpyhuoneen kosteusmittausta ei ole tarpeen toimittaa, jos myyjä tai erityiset syyt eivät siihen erikseen kehota.

Mitä virheestä voi seurata?

Käytetyn asunnon virheellä on niin ikään kolme asuntokauppalain mukaista seuraamusta. Ensisijainen seuraamus on aina hinnanalennus. Tämän on oltava virheeseen nähden kohtuullinen. Ostajalla ei siis ole oikeutta vaatia, että myyjä esimerkiksi korjaa asunnossa olevan virheen, kuten ostaa toimivan lieden vanhan rikkinäisen tilalle. Ostaja voi kuitenkin vaatia myyjältä hinnanalennusta, joka on uuden lieden hankintahintaan nähden kohtuullinen. Myös mahdolliset tasonparannukset ja ikävähennykset tulee huomioida arvioitaessa hinnanalennuksen kohtuullista määrää.

Jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Olennaisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti ottaen huomioon se, miten virhe vaikuttaa asunnon käyttöön, paljonko sen korjaaminen maksaa ja kauanko sen korjaaminen kestää. Yleisesti ottaen kynnys kaupan purkamiseen on korkealla, mikä käy ilmi seuraavasta ratkaisusta. Tapaus koski kiinteistön kaupan purkamista, mutta siinä esitettyä voidaan soveltuvin osin hyödyntää myös arvioitaessa käytetyn asunnon kaupan purkamista asuntokauppalain mukaan.

Itä-Suomen hovioikeus 14.1.2020 nro 10 Hovioikeus totesi näytetyksi, että myydyssä kiinteistössä oli maakaaressa tarkoitettu salainen virhe, kun siinä oli laaja kosteus- ja mikrobivaurio. Tapauksessa kiinteistön korjauskustannukset vastasivat miltei puolta kauppahinnasta. Kiinteistöä ei myöskään voitu käyttää asumiseen, koska mikrobivaurioista aiheutui terveydensuojeluviranomaisenkin mukaan terveyshaittaa. Talon korjaaminen kesti useamman kuukauden. Hovioikeus katsoi, että kiinteistössä ollut salainen virhe oli olennainen ja että ostajilla oli oikeus purkaa kauppa.

Hinnanalennuksen tai kaupan purun lisäksi ostajalla on myös oikeus vahingonkorvaukseen sellaisesta vahingosta, joka hänelle aiheutuu asunnon virheen vuoksi. Myyjä voi vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Vahingonkorvaus ei voi kuitenkaan tulla kysymykseen piilevän virheen seurauksena, koska myyjäkään ei siitä ole tiennyt eikä hän ole näin ollen voinut toimia sen suhteen huolimattomasti.

Miten toimin, kun epäilen, että ostamassani asunnossa on virhe?

Kun ostaja havaitsee asunnossa virheen, hänen tulee tehdä siitä myyjälle virheilmoitus eli reklamaatio. Tämä on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty noin kolmesta neljään kuukautta siitä, kun ostajalle on selvinnyt virheen merkitys. Virheilmoitus on asuntokauppalain mukaan tehtävä kuitenkin viimeistään kahden vuoden kulussa siitä, kun ostaja sai asunnon hallinnan. Kahden vuoden jälkeen virheeseen ei lähtökohtaisesti voi enää vedota eikä sen johdosta voi esittää myyjälle vaatimuksia.

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti ja pyytää myyjältä myös kuittaus sen vastaanottamisesta. Ostajan tulee riitatilanteessa kyetä näyttämään, että hän on tehnyt reklamaation oikea-aikaisesti. Pelkkä lähetetty sähköposti ilman myyjän vastausta ei vielä riitä, sillä se johtaa usein sana sanaa vastaan -tilanteisiin. Reklamaation laadinnassa tulee muutenkin erityisen tarkkana ja konsultoida tarvittaessa asiantuntijaa. Apua reklamaation laatimiseen tarjoaa esimerkiksi Kilpailu- ja kuluttajaviraston kuluttajaneuvonta sekä viraston verkkosivuilta löytyvä reklamaatioapuri.

Asuntokauppariidat voivat venyä pitkiksi ja tuomioistuinkäsittelyyn sisältyy aina merkittäviä kuluriski. Tämän vuoksi asuntokauppaan liittyvät riitatilanteet kannattaakin pyrkiä ratkaisemaan ensi sijassa sovinnollisesti. Jos sovintoa ei synny, voi ostaja tai myyjä pyytää kuluttajariitalautakunnalta ratkaisusuositusta tai saattaa asian haastehakemuksella käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Kolme vinkkiä asuntokaupan virhetilanteeseen

1. Selvitä. Kun alat epäilemään virhettä, istu alas ja palaa ennen ostotarjouksen tekemistä ja kaupantekoa saamasi myyntimateriaalin sekä kauppakirjan ääreen.  Käy aineisto läpi salapoliisin lailla ja pohdi, A) onko seikka ollut havaittavissasi ennen kauppaa ja B) kuuluuko puutteen korjaaminen asunto-osakeyhtiön korjattavaksi kunnossapitovastuun perusteella.
2. Ilmoita. Jos vastaukset edeltäviin kysymyksiin ovat salapoliisityösi perusteella kielteisiä, tee virheilmoitus myyjälle viipymättä. Ole reklamaation suhteen huolellinen ja tarkka kuin porkkana. Vaatimuksen tarkempia euromääriä voi toki tarkentaa myöhemmin, mutta viivyttelyyn ei ole aikaa.  
3. Neuvottele. Pyrkikää myyjän kanssa sovintoon virheen seuraamuksista. Neuvotellessasi mieti, mikä on sinulle tärkeää ja mistä voisit vähän joustaa, jotta tämä tärkeä tavoite toteutuisi.