Taloyhtiölainojen, ihan niin kuin asuntosijoittamisenkin, riskeistä saa ja pitää puhua. On kuitenkin eri asia kertoa riskeistä kuin päivä ja viikko toisensa jälkeen vihjailla maailmanlopun olevan lähes nurkan takana.

Viimeisen vuoden aikana käsi kädessä yleisen korkotason nousun kanssa ovat kohonneet myös taloyhtiölainoja kritisoivien tahojen äänet. Varsinkin sosiaalista mediaa lukemalla vaikuttaa siltä, että Suomi on täynnä taloyhtiöpommeja, jotka vain odottavat räjähtämistään.

Vääräleukojen mukaan uudiskohteita ostavat osakkaat eivät ole lainkaan ymmärtäneet, mihin ovat ryhtyneet. Annetaan ymmärtää, että isolle osalle osakkaista olisi tullut täytenä yllätyksenä niin korkojen nousu kuin sekin, että lainaa ihan oikeasti joutuu myös lyhentämään. Vastikkeiden nousuja kauhistellaan ja rinnastetaan surutta pääomavastikkeet hoitovastikkeisiin sen sijaan, että kerrottaisiin, millainen olisi samansuuruisen asuntolainan kuukausierä.

Meille kerrotaan, että ihan pian taloyhtiöiden osakkailla ei ehkä ole enää varaa maksaa kohonneita vastikkeita, ja silloin taloyhtiölainat kaatuvat muiden osakkaiden maksettavaksi. Maalaillaan joukkopaniikkia, jossa jopa kaupungeissa sijaitsevia uudiskohteita ajautuisi konkurssiin. Kaikista pahimpia vaikuttaisivat olevan asuntosijoittajat, koska hehän vasta riskin muodostavatkin saadessaan tuloa velan kohteena olevasta asunnosta.

Ymmärrän huolen. Taloyhtiölainojen, ihan niin kuin asuntosijoittamisenkin, riskeistä saa ja pitää puhua. Mutta on eri asia kertoa riskeistä kuin päivä ja viikko toisensa jälkeen vihjailla maailmanlopun olevan lähes nurkan takana. Ja tarkka lukija huomaa, että nimenomaan vihjauksista ja spekulaatioista on kyse. Mitään tietoa ei esitetä varmana eikä vihjailujen tueksi esitetä välttämättä mitään faktaa. Pidän tällaista kirjoittelua melko vastuuttomana.

Data kertoo

Mitä data meille sitten kertoo tilanteesta? Suomen Pankin mukaan taloyhtiölainojen uudelleenneuvottelut ovat lievässä nousussa, mutta muutoin lainanhoito-ongelmista on toistaiseksi vain vähän merkkejä. Lainan uudelleenneuvottelussa voi olla kyse maksuohjelman muutoksesta, viitekoron muutoksesta tai lainan marginaalin muutoksesta. Melko normaaleista asioista siis.

Lyhennysvapaiden käyttö taloyhtiölainoissa on lisääntynyt viime vuosina. Mutta tämäkin johtuu pitkälti uudiskohteista, joiden valmistuessa lainassa on alussa tyypillisesti 2–3 vuotta lyhennysvapaata. Sen sijaan korkojen nousun seurauksena myönnetyt lyhennysvapaat eivät ole yleistyneet. Korkotason nousu ei ole myöskään toistaiseksi näkynyt järjestämättömien taloyhtiölainojen kasvuna, vaan päinvastoin järjestämättömien lainojen osuus on pienentynyt pandemian jälkeen ja on kokonaisuudessaan pieni.

On totta, että taloyhtiölainojen määrä on edelleen kasvanut. Kasvua on kuitenkin ylläpitänyt edelleen verrattain vilkas uudisasuntotuotanto ja korjausrakentaminen. Kasvun oletetaan hidastuvan kuluvan vuoden aikana, koska uusia asuntoja valmistuu jatkossa vähemmän. Lisäksi heinäkuun alusta on tulossa voimaan uutta taloyhtiölainoihin kohdistuvaa sääntelyä, joka rajaa sekä taloyhtiölainojen kokoa että lyhennysvapaiden pituutta. Näillä toimenpiteillä taloyhtiölainoihin liittyviä riskejä pystytään pienentämään tehokkaasti myös jatkossa.

Entäpä sijoittajat, joiden väitetään edustavan taloyhtiöissä suurinta riskiä? Asuntosijoittajien joukosta löytyy varmasti niitä, jotka ovat aliarvioineet korkojen nousun ja yliarvioineet oman maksukykynsä. Ihan niin kuin omistusasukkaistakin. Isossa mittakaavassa yksityisten vuokranantajien toiminta on kuitenkin melko pientä ja velkavivut maltillisia. Suomen Vuokranantajien jäsenilleen tekemän Vuokranantajakyselyn mukaan lähes 30 prosentilla vastaajista ei ollut taloyhtiölainaa lainkaan. Vain noin joka kymmenennellä vastaajalla taloyhtiölainaa oli yli 50 prosenttia ja reilulla prosentilla yli 70 prosenttia suhteessa kaikkien sijoitusasuntojen arvoon. Lisäksi keväisen Vuokranantajabarometrin perusteella vaikeudet maksaa yhtiövastiketta ovat lievästi nousseet viime syksystä.

Silti pieniäkin vaikeuksia oli vastaajista alle viidellä prosentilla, suuria vaikeuksia alle prosentilla. Samaa kertoo myös Kiinteistöliiton keväällä jäsenilleen tekemä kysely, jonka mukaan vastikerästit kyselyyn vastanneissa taloyhtiöissä eivät olleet juurikaan lisääntyneet. Lisäksi vain hyvin pieni osa taloyhtiöistä on joutunut turvautumaan hallintaanottomenettelyyn viimeisen vuoden aikana.

Lainakustannusten nousulla on väistämättä vaikutusta suureen osaan asunnonomistajista, joilla on asunnostaan vielä lainaa jäljellä. Silti pelon lietsonnan ja klikkien metsästyksen sijaan toivoisin peliin enemmän faktaa kuin fiktiota.

Blogi on julkaistu alun perin viisasraha.fi -sivustolla 21.6.2023