Asuntosijoitustoiminnan laajentaminen yli viiden asunnon – sudenkuoppia ja vinkkejä

20.8.2021

Asuntosijoitustoiminnan laajentuessa vastaan tulee erilaisia esteitä ja hidasteita. Yhden tai muutaman asunnon hankkiminen ja hallinnointi onnistuu usein suhteellisen kevyesti, ilman mainittavia järjestelmiä. Aloittamisessa uskallus, osaaminen ja pääoma tai vakuudet ovat usein ainoat esteet. Matkan varrella vastaan tulee kasvava määrä sudenkuoppia, jotka täytyy kiertää tai ainakin ottaa huomioon. Tässä ongelmista muutamia – sekä vinkkejä niistä selviämiseen.

Hallinnoinnin aika ja vaiva

Luonnollisesti asuntomäärän kasvaessa kasvaa erilaisten vuokraustoimintaan ja taloyhtiöihin liittyvien tapahtumien määrä. Jos vuokralainen vaihtuu kerran kahdessa ja puolessa vuodessa, saa viidellä asunnolla olla etsimässä vuokralaista keskimäärin puolen vuoden välein. Samoin muun muassa vuokraseuranta, taloyhtiöiden kokoukset ja muut asiat, verotukseen kerättävien kuittien ja eri lainojen maksujen seuranta lisäävät työmäärää rutkasti. Poikkeustilanteita ja yhteydenottoja tulee enemmän. Kasvanut työmäärä ja asuntoihin kuluva aika voi yllättää, jos sitä ei ota huomioon ja jatkuvasti tehosta toimintaa.

Onneksi hallinnointia voi tehostaa paljon pienillä kustannuksilla. Esimerkiksi Flatco, Flatfolder, Vuokrakulut.fi ja Vuokratili.fi tarjoavat mahdollisuuksia tehostaa ja systematisoida asuntojen hallinnointia. Digitaaliset työkalut löydät täältä. Toki myös omia seurantatyökaluja voi rakentaa kätevästi vaikka excelillä.

Kaikki omat asiakirjat kannattaa taltioida sähköisesti, etukäteen mietityllä kansiorakenteella. Kaikki laskut kannattaa tilata suoraan verkkopankkiin. Sopimukset voi tehdä samalla, nopeasti muokattavalla pohjalla. Suosittelen Suomen Vuokranantajien pohjia, jotka ovat varmasti voimassa olevan lainsäädännön mukaisia.

Asunnot kannattaa tallentaa valmiiksi vuokraussivustoille, ettei tietojen uudelleen syöttämiseen mene erikseen aikaa. Myös omat prosessit kannattaa miettiä. Esimerkiksi vuokralaista voi pyytää olemaan aina yhteyksissä sähköpostilla puhelinsoiton sijaan, jolloin asia tulee jäntevämmin hoidettua. Asunnolla käyntiä voi minimoida esimerkiksi käyttämällä avainpalveluja, tuttavia tai itse vuokralaista joidenkin käytännön asioiden hoitamiseen. Esimerkiksi monet kodinkoneliikkeet tarjoavat asennuspalvelut ilman, että asunnolla täytyy itse käydä laisinkaan.

Hallinnoinnin tai osan siitä voi myös ulkoistaa esimerkiksi silloin, kun vuokralaisia sattuu vaihtumaan kerralla useampi tai elämässä on muuten kiirettä – toki nämä palvelut aina maksavat.

Kasvava tietomäärä

Alkuun oma pää riittää pitämään yhden asunnon kokonaisuuden hallussa. Kun vuokralaisia, taloyhtiöitä, sopimuksia, lainoja, vastikkeita, isännöitsijöitä ynnä muita on enemmän, tarvitsee vääjäämättä jonkun järjestelmän myös tiedon kasassa pitämiseen. Tiedon lisääntyessä lisääntyy myös riski unohduksista ja tietokatkoksista, jotka voivat olla pahimmillaan hyvin haitallisia.

Tiedon hallintaan auttavat samat työkalut kuin hallinnointiin, eli sähköiset järjestelmät ja etukäteen mietityt käytännöt. Kokonaisuuden hahmottaminen käy tärkeäksi, joten itselle kannattaa rakentaa asuntokohtaisen seurannan lisäksi yhteenveto kaikista asunnoista, johon on koottuna koko salkusta ainakin asuntojen perustiedot, markkina-arvot, kassavirrat, velkamäärät ja perustunnusluvut kuten vuokratuottoprosentti ja oman pääoman tuottoprosentti. Näin kokonaiskuva säilyy kirkkaana. Asuntosijoittamistahan ei tehdä keräilymielessä vaan riittävää tuottoa tavoitellen.

Kasvaneet riskit

Kun asuntomäärä kasvaa, omistusten suhteellinen riski laskee hajautushyödyn takia – mutta absoluuttinen riski suhteessa omaan talouteen kasvaa. Yhden asunnon riskien, kuten tyhjien kuukausien, korkotason nousun tai yllättävän remonttitarpeen voi helposti ajatella hoituvan vaikkapa omilla palkka- tai eläketuloilla. Sen sijaan esimerkiksi velkasumman kasvaessa korkojen nousun vaikutus muuttuu niin suureksi, että palkkatulot eivät enää kohtuullisesti riitä riskin kattamiseen. Jos asunnot ovat samalta alueelta, myös markkinariski voimistuu. Jos asuntoja on 100 000 euron arvosta ja hinnat laskevat 5 %, on omaisuus pienentynyt 5 000 euroa. Jos asuntoja on 1 000 000 euron arvosta, on omaisuudesta kadonnut 50 000 euroa. Se on monilla ansiotuloihin verrattuna huomattavan suuri summa.

Asuntomäärän kasvaessa riskienhallintaan kannattaa koko ajan kiinnittää enemmän huomiota. Eri riskejä hallitaan eri työkaluilla, kuten hajauttamalla, vakuuttamalla, riittävällä vararahastolla, sopimuksilla ja valvonnalla tai korkosuojauksilla. Riskiä ei voi missään sijoitustoiminnassa välttää tai poistaa kokonaan, mutta sitä voi välttää sekä hallita ja siihen voi varautua. Riskienhallinnan pitää parantua salkun kasvaessa.

Salkun kasvaneet kassavirrat suhteessa ansiotuloihin

Tämä on ehkä oleellisin tiedostettava asia asuntosalkun kasvaessa. Kun asuntoja kertyy, alkaa salkku elämään kasvavassa määrin omaa elämäänsä tulojen, menojen ja taseen suhteen. Kovin merkittävän salkun osalta palkkatulojen ja henkilökohtaisten menojen sotkeminen omaisuuden kassavirtoihin ei enää ole mahdollista eikä toivottavaakaan. Harva tahtoo perua perheen ulkomaanmatkat ja syödä vuoden verran nuudeleita sen takia, että muutamaan asuntoon ei ole löytynyt vuokralaista pariin kuukauteen.

Kassavirran oikea analysointi on sitä tärkeämpää, mitä enemmän asuntoja on. Palkkatuloista voi olla helppoa maksaa yhden ylivivutetun asunnon 150 euroa negatiivista kassavirtaa, mutta ei ehkä viiden asunnon 750 euron vajetta. Kassavirtaennusteissa kannattaa arvioida mukaan mahdolliset tyhjät kuukaudet ja yllättävät remontit. Vuosikassavirran voi laskea vaikka 11 kuukaudella asuntoa kohden. Myös riittävän vararahaston merkitys kasvaa salkun mukana.

Myös verojen huomioon ottaminen on entistä tärkeämpää asuntomäärän kasvaessa. Muuten edessä voi olla epämukavan suuret jäännösverot seuraavana vuonna. 1 000 euron mätkyt ehkä hoituvat kivuttomasti, mutta hoituvatko 5 000 euron?

Pankkien muuttuva suhtautuminen

Asuntojen kertyessä lainamäärä vääjäämättä kasvaa, vaikka suhteellista velkavipua pienentäisikin. Pankit muuttavat suhtautumistaan, kun lainamäärä kasvaa suureksi suhteessa vuosituloihin. Vakuudet tai pääoma eivät välttämättä olekaan enää ainoat rajoitteet, vaan pankki saattaa alkaa tarkastelemaan riskejä kokonaisvaltaisemmin. Myös hinnoittelu eli korko saattaa muuttua.

Yksityishenkilön rahoituksen saatavuus siis vaikeutuu asuntosijoitustoiminnan laajentuessa ja voi muodostaa turhauttavan hidasteen, vaikka hyviä kohteita ja omaa pääomaa löytyisi. Sitten kun saavuttaa oikein suuren omaisuuden ja asiakkuuden, voi edessä taas olla helpottumista, mutta haastavinta on välimaasto, jossa velkamäärä on liian suuri verrattuna tavanomaiseen asuntorahoitukseen mutta liian pieni ammattimaiseksi toimijaksi.

Näistä seikoista on hyvä keskustella etukäteen oman pankin kanssa. Eräs vaihtoehto voi olla avata useampia pankkisuhteita tai kilpailuttaa pankit. Oman pankin kanssa voi tehdä pitkäaikaisen suunnitelman varallisuuden kerryttämisestä ja tulevien lainojen ehdoista, jotta pankin suhtautuminen ei ainakaan tule yllätyksenä.

Pääoman ja vakuuksien puute

Pääoman ja vapaiden vakuuksien puute on usein suurin yksittäinen hidaste asuntosijoitustoiminnan laajentamiselle (hyvien kohteiden löytämisen lisäksi). Alkuun monet käyttävät omistusasunnon tai lähipiirin vakuuksia, joilla saa ensimmäisen tai muutamia asuntoja. Sen jälkeen tie saattaa käydä tuskallisen hitaaksi. Säästöjä ei pääse sijoittamaan ennen kuin on omarahoitusosuus säästettynä – ja sillä välin rahat ovat joutokäytöllä.

Tämän esteen ylittämiseksi ei ole taikatemppua. Joitakin vinkkejä voi kuitenkin laittaa korvan taakse. Jos asuntojen vakuusarvoarvio on kovin vanha, voi mahdollista arvonnousua hyödyntää arvioittamalla asunnot nykymarkkina-arvoon, vaikka ei harkitsisikaan myyntiä. Tämä kannattaa tehdä erityisesti remontin jälkeen.

Pankin kanssa voi keskustella myös velkojen lyhennysvapaista, joilla voi ottaa pyrähdyksen oman pääoman kerryttämisessä. Sijoittamalla yhdessä vaikkapa puolison tai muun luotetun ystävän kanssa voi pienentää tarvittavaa oman pääoman osuutta. Rahoitusta voi myös järjestellä eri osista, eli yhdistellä pankin tavanomaisen sijoituslainan, omia säästöjä ja lainan vaikkapa lähipiiriltä. Näissä kannattaa varmistaa, että asia käy pankille.

Luova keino hankkia merkittävästi sijoitettavaa pääomaa on pohtia, onko nykyinen omaisuus tuottavassa käytössä. Tarvitseeko vaikka oma mökki omistaa, vai voisiko lomailla vuokramökissä ja vapauttaa tönön sitoma pääoma tuottaviin sijoituksiin?

Varallisuuden kasvattaminen vaatii osaamisen kasvattamista

Laajeneva asuntosijoitustoiminta edellyttää jatkuvaa uutta oppimista ja halua kehittyä. Useamman asunnon palettia ei mitenkään voi hoitaa samalla tavalla kuin yhtä. Asuntosijoittajana ei missään vaiheessa ole valmis. Muun muassa markkinatilanteesta, taloyhtiöistä ja erilaisista strategioista voi aina tietää enemmän. Myös perusasioita kannattaa kerrata – luultavasti samoista teoksista, joita luki ennen toiminnan aloittamista saa aika paljon enemmän irti, kun asuntoja on jo useampi ja erilaisia tilanteita takana.

Kaikkea ei tarvitse osata itse, vaan toiminnan laajentuessa kannattaa laajentaa myös verkostoa ja tukipalvelujen kirjoa. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajien jäsenedut ja aktiivinen paikallistoiminta on suunniteltu juuri tukemaan asuntosijoittajia kaikissa vaiheissa polkua.

Pohjimmiltaan vuokra-asuntosijoittamisessa on kyse koti-nimisen palvelun tarjoamisesta. On arvokasta, jos pystyt jatkossa tarjoamaan kodin entistä useammalle reilusti ja asiakaspalveluhenkisesti.

Ville Valkonen
Yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat

Tietoa blogista

Blogissa julkaistaan vuokranantajan arkea koskettavia asiantuntijakirjoituksia ja eri vuokranantajien tarinoita vuokrauksen onnistumisista ja haasteista. Tervetuloa lukemaan ja keskustelemaan! Mikäli sinulla on tarinoita kerrottavana, laita viestiä osoitteeseen: tiedotus@vuokranantaja.fi