Helsingin Sanomien 27.2.2018 julkaistussa artikkelissa ”Asunnon myyjää saattaa odottaa kymppitonnien veroyllätys – taloyhtiöissä yleinen kirjanpitokäytäntö voi tietää osalle jättimätkyjä” rakennetaan voimakasta vastakkainasettelua asukasosakkaiden ja vuokranantajaosakkaiden välille.

Artikkelissa tehdään teoreettinen oletus ostajapariskunnasta, joka ensin asuu asunnossa, johon kohdistuu yhtiölainaa ja vuoden asumisen jälkeen pariskunta kuittaa pankkilainalla yhtiölainaosuuden pois. Puolentoista vuoden asumisen jälkeen pariskunta päättääkin myydä asunnon pois. Esimerkissä yhtiölainaosuus oli tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa eikä sitä sen vuoksi oteta huomioon hankintamenon osana luovutusvoittoveroa laskettaessa.

– Esimerkki on hyvin teoreettinen eikä sellaisenaan käytännössä koskaan toteudu. Yleensä taloyhtiöissä käsitellään kerralla maksettavia lainaosuussuorituksia ja kuukausittain maksettavia pääomavastikkeita eri tavalla, sanoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Useimmiten pääomavastikkeet tuloutetaan ja lainaosuussuoritukset rahastoidaan. Näin on käytännössä myös järkevää toimia. Kukin osakas voi valita itselleen järkevimmän tavan hoitaa maksuosuutensa. Isojen kertasuorituksena maksettavien lainaosuuksien tulouttaminen on käytännössäkin hankalaa, koska summat saattavat olla niin isoja, että yhtiölle syntyy väistämättä verotettavaa tuloa. Taloyhtiön tulee pyrkiä aina välttämään tilanne, jossa sille tulisi tuloveroa maksettavaksi.

– Toisekseen, on melko harvinaista, että omassa käytössä oleva asunto myytäisiin ennen kahden vuoden asumisajan täyttymistä. Huomattavasti isompi ja yleisempi ongelma on se, että vuokranantajan verovähennysoikeus riippuu tulouttamisesta, eikä monessa taloyhtiöissä mahdollisteta tulouttamista millään tavalla. Vuokranantajaosakkaalle ison remontin kulu on kuitenkin tulonhankkimiskulu, joka pitäisi olla vähennettävissä riippumatta taloyhtiön usein täysin mielivaltaisesta päätöksestä tuloutuksen tai rahastoinnin suhteen, Koro-Kanerva perustelee.

Taloyhtiöissä pitäisi aina tehdä kirjanpidossa sellaisia ratkaisuja, jotka ovat hyviä kaikille osakkaille. Vuokranantajaosakkaiden ja asuvien osakkaiden intressit saattavat olla erilaiset, mutta se ei tarkoita, etteikö molempia voitaisi ja pitäisi ottaa huomioon päätöksenteossa. Osaava isännöitsijä ja hallitus pystyvät luotsaamaan tuloutuksen ja rahastoinnit fiksulla suunnittelulla niin, etteivät kenenkään edut ja oikeudet kärsi.

– Suurin osa vuokranantajaosakkaista on yhden tai kahden asunnon omistajia ja aivan tavallisia palkansaajia. Taloyhtiöissä kannattaa parantaa vuokranantajaosakkaiden ja asukasosakkaiden yhteistyötä. Se on kaikkien asukkaiden etu, Koro-Kanerva alleviivaa.

Artikkelissa olisi ollut hyvä tuoda esille myös se, että vuokranantajaosakkaat maksavat aina luovutusvoittoveron, jos vastikkeet tuloutetaan. Omassa asunnossa yli kaksi vuotta asuvat osakkaat on tuosta verosta vapautettu.

Mia Koro-Kanerva
toiminnanjohtaja
Suomen Vuokranantajat ry
mia.koro-kanerva@vuokranantajat.fi
p. +358 50 303 1615
Twitter: @korokanerva