Tulevina kuukausina eletään vuokramarkkinoiden kuuminta sesonkia, kun vanhoja vuokrasopimuksia irtisanotaan ja uusia solmitaan. Yhä useampi vuokrasopimus on niin sanottu hybridisopimus, jossa on sovittu irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamisajankohdasta. Mitä tällainen ehto käytännössä tarkoittaa? Suomen Vuokranantajien juristi Saara Penttilä avaa ehdon sisältöä ja oikaisee siihen yleisimmin liittyviä väärinkäsityksiä.
Vuokrasopimuksia on pääasiassa kahdenlaisia – määräaikaisia ja toistaiseksi voimassa olevia. Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia sovittuun ajankohtaan asti, eikä sitä voida lähtökohtaisesti irtisanoa kesken sopimuskauden. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus taas on nimensä mukaisesti voimassa toistaiseksi siihen asti, kunnes jompikumpi osapuolista irtisanoo sen päättymään irtisanomisajan kuluttua.
Vuokramarkkinoilla on vakiintunut sopimusehto, jonka mukaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika voi aikaisintaan alkaa kulua esimerkiksi vasta vuoden päästä vuokrasuhteen alkamisesta. Ehdon tehostamiseksi siihen on usein liitetty sopimussakko, joka koskee lähtökohtaisesti molempia osapuolia.
”Tällaisella ehdolla pyritään sitouttamaan molemmat osapuolet sopimukseen vähintään halutuksi ajaksi. Joskus näistä sopimuksista käytetään myös nimitystä hybridisopimus”, Suomen Vuokranantajien juristi Saara Penttilä avaa.
Hybridisopimus irtisanottavissa ehdosta huolimatta milloin vain
Yleisin ensimmäistä irtisanomisajan alkamisajankohtaa koskevaan sopimusehtoon liittyvä väärinymmärrys on Penttilän mukaan se, että sopimusta ei voisi lainkaan irtisanoa ennen sovittua ajankohtaa. Tällainen ehto ei kuitenkaan estä irtisanomista, mutta sanktioi sen. Jos sopimuksen irtisanoo siten, että irtisanomisaika alkaa kulua ennen sopimukseen kirjattua ajankohtaa, on kyseessä sopimusrikkomus, josta aiheutunut vahinko tulee korvata toiselle osapuolelle.
”Irtisanomisaika alkaa pääsääntöisesti kulua irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä. Jos siis sopimuksessa on sovittu, että irtisanomisaika voi alkaa kulua aikaisintaan 31.8., on esimerkiksi toukokuussa suoritettu irtisanominen sopimusrikkomus”, Penttilä selittää.
Usein sopimuksessa on sovittu kiinteästä sopimussakosta, joka tulee maksettavaksi ennenaikaisesta irtisanomisesta. Jos sakosta ei ole sovittu, tulee irtisanovan osapuolen korvata todelliset vahingot.
”Yleisin vuokranantajalle koituva vahinko vuokralaisen ennenaikaisen irtisanoutumisen vuoksi on uudelleenvuokrauksen kulut kuten välityspalkkio, sekä mahdollinen vuokratulon menetys”, Penttilä kertoo.
Ehtoa sovelletaan irtisanomisen perusteesta riippumatta
Toinen yleinen harhaluulo on Penttilän kokemuksen mukaan se, ettei sopimussakko tulisi maksettavaksi kaikissa irtisanomistilanteissa. Jos muuta ei ole sovittu, korvaus ennenaikaisesta irtisanomisesta tulee kuitenkin maksaa toiselle osapuolelle riippumatta siitä, miksi sopimus irtisanotaan.
Vaikka vuokranantaja irtisanoisi sopimuksen ennenaikaisesti vuokralaisesta johtuvasta syystä, kuten vuokranmaksun ongelmien tai häiriökäyttäytymisen vuoksi, tulee sopimussakko vuokranantajan maksettavaksi. Vastaavasti vuokralaisen yllättäväkään elämäntilanteen muutos, kuten muutto toiselle paikkakunnalle, ei vapauta velvollisuudesta maksaa ehdon mukaista sopimussakkoa.
Irtisanomisehto ei kuitenkaan estä vuokranantajaa purkamasta vuokrasopimusta, jos siihen on laissa säädetty peruste kuten vuokran maksamatta jättäminen vähintään kahdelta kuukaudelta. Tällöin sopimussakkokaan ei tule maksettavaksi.
”Elämä usein yllättää, ja tällöin vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaakin olla toisiinsa aktiivisesti yhteydessä. Osapuolet voivat aina yhdessä sopia sakon kohtuullistamisesta tai siitä, ettei sitä makseta lainkaan”, Penttilä neuvoo.
Lisätiedot:
Saara Penttilä
juristi, Suomen Vuokranantajat ry
saara.penttila@vuokranantajat.fi (haastattelupyynnöt, soittopyynnöt)
Puhelimitse yhteys Suomen Vuokranantajien lakineuvonnan kautta, josta asiantuntijamme ohjaavat oikealle henkilölle: (09) 1667 6345. Yhteydenotot lakineuvontaan ma – pe klo 12.00–15.00 (1.-26.7.2024)