Sijoitusasunnon ostaminen uudiskohteesta on monelle houkutteleva vaihtoehto. Uuden asunnon omistajana ei yleensä tarvitse huolehtia rakennuksessa ilmenevistä yllättävistä korjaustarpeista tai merkittävien peruskorjaushankkeiden aiheuttamasta haitasta vuokraustoiminnalle.
Huolellisen markkinointimateriaaliin perehtymisen lisäksi kannattaa kiinnittää erityistä huomiota eräisiin ostajan kannalta keskeisiin tapahtumiin uudiskohteen rakennusvaiheen aikana ja sen päättymisen jälkeen. Suomen Vuokranantajat ry:n lakimiehet Susanna-Maria Aarnivuo ja Jenni Valkama kertovat vinkkinsä siitä, mitä kannattaa huomioida, kun harkitsee asunnon ostamista rakenteilla olevasta kohteesta.
1. Tutustu erityisesti kohteen rahoitukseen ja tontin omistukseen
Selvitä, millä aikataululla asunnon myyntihinta maksetaan. Maksuerien tulisi vastata rakennuksen valmiusastetta. Huomioi myös, että usein ilmoitettu pääomavastike kattaa aluksi vain yhtiölainan korkoja, jolloin pääomavastike nousee merkittävästi yhtiölainan lyhennysvapaan loppuessa.
Jos kohde on vuokratontilla, selvitä ainakin vuokrasopimuksen keskeiset ehdot, kuten vuokra-aika, vuokran määrä ja vuokrankorotusehto. Selvitä lisäksi, onko kyse valinnaisesta vuokratontista, jonka osakkaat voivat halutessaan lunastaa tai onko tontti lunastettavissa kokonaisuudessaan taloyhtiölle ja miten lunastushinta määräytyy.
2. Ehdota rakennustyön tarkkailijan valintaa osakkeenostajien kokouksessa
Osakkeenostajilla on lakiin perustuva oikeus valita rakennustyön tarkkailija seuraamaan rakennushankkeen edistymistä ja sen teknistä toteutusta. Tarkkailijan valinta tapahtuu osakkeenostajien kokouksessa, joka rakennusaikaisen hallituksen on kutsuttava koolle, kun vähintään neljäsosa yhtiön asuinhuoneistoista on myyty. On hyvä huomioida, että rakennusurakan valvoja ei korvaa rakennustyön tarkkailijaa, koska tarkkailijan tehtävänä on valvoa nimenomaan osakkeenostajien etua. Ostajien kannattaa kartoittaa päteviä ehdokkaita rakennustyön tarkkailijaksi ennen osakkeenostajien kokousta, jotta valinta on mahdollista tehdä kokouksessa.
3. Harkitse rauhassa vastuuvapauden myöntämistä
Asumisaikainen hallitus valitaan yhtiölle hallinnonluovutuskokouksessa. Yhtiön rakennusaikaisen hallituksen on kutsuttava yhtiökokous koolle ilman aiheetonta viivytystä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöönotettaviksi. Uuden hallituksen toimikausi alkaa heti valinnan jälkeen ja samalla myös rakentamisvaihe päättyy. Vastuuvapaus rakentamisvaiheen aikaiselle hallitukselle kannattaa kuitenkin myöntää vasta seuraavassa yhtiökokouksessa, jolloin uusi hallitus on ehtinyt perehtyä taloyhtiön toimintaan ja asiakirjoihin.
4. Ilmoita havaituista virheistä ajoissa
Asunnossa mahdollisesti ilmenevistä virheistä ja puutteista kannattaa ilmoittaa jo muuttotarkastuksen yhteydessä, mutta viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä niistä ilmoittaminen eli reklamointi on välttämätöntä. Vuositarkastuksessa on ilmoitettava kaikki virheet, jotka on siihen mennessä havaittu tai olisi pitänyt havaita asunnoissa tai kiinteistön muissa osissa. Mikäli virheilmoitusta ei viimeistään tässä vaiheessa tehdä, ostaja menettää oikeutensa vedota niihin. Esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottohyväksyntä ei poista virheiden mahdollisuutta.
Vuositarkastuksen jälkeen ostaja voi vedota enää sellaisiin virheisiin, jotka paljastuvat vasta myöhemmin. Tällöinkin on tärkeää ilmoittaa havaitusta virheistä viipymättä. Virheilmoituksen voi aina tehdä osakkeiden myyjälle. Se kannattaa tehdä kirjallisesti kuten sähköpostitse ja lisäksi varmistaa, että viesti on mennyt perille vastaanottajalle esimerkiksi pyytämällä vastaanottokuittaus.
5. Huomioi vakuuden automaattinen vapautuminen
Kun uudiskohteen asuntoja tarjotaan ostettavaksi ennen rakennustyön valmistumista, myyjällä on velvollisuus asettaa vakuuksia ostajien aseman turvaamiseksi. Rakentamisen eri vaiheissa ovat voimassa rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus sekä suorituskyvyttömyysvakuus. Näitä vakuuksia voi tarvittaessa käyttää rakennustyön loppuun saattamisesta tai rakennusvirheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten kattamiseen esimerkiksi myyjän konkurssitilanteessa. Rakentamisvaiheen vakuuden ja suorituskyvyttömyysvakuuden voimassaolo on hyvä tarkistaa jo ennen asuntokauppaan sitoutumista.
Rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapautuminen edellyttää lähtökohtaisesti sekä taloyhtiön että osakkaiden suostumuksen, mutta on tärkeää huomioida, että vakuus voi vapautua myös automaattisesti. Vapautuminen tapahtuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuksesta, jos vakuuden vapautumista ei vastusteta. Mikäli myyjä ei ole korjannut reklamoituja virheitä, voi vakuuden vapautumisen vastustaminen olla perusteltua.
Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenet voivat lukea lisää aiheesta tuoreesta uuden asunnon ostajan oppaasta.
Susanna-Maria Aarnivuo
Lakimies
Suomen Vuokranantajat
Lakineuvonta (jäsenille)
Verkkoneuvonta
(09) 1667 6345
Jenni Valkama
Lakimies
Suomen Vuokranantajat
Lakineuvonta (jäsenille)
Verkkoneuvonta
(09) 1667 6345