Viron talous ja yhteiskunta kehittyvät huimaan tahtiin – maa vaikuttaa dynaamiselta mahdollisuuksien karkkikaupalta.
Sijoitusasunto Virossa voi parhaimmillaan olla hyvä sijoitus tulevaisuuteen: myytävät asunnot ovat usein vielä kohtuuhintaisia ja Tallinnaan muuttavilla koulutetuilla työssäkäyvillä ihmisillä on varaa asua vuokralla.
”Tilanne on samantapainen kuin Helsingin kantakaupungissa aikanaan: jos osti 20 vuotta sitten asunnon esimerkiksi Kalliosta, on nyt päässyt hyötymään alueen hintakehityksestä. Virossa hintakehitystä näyttäisi olevan paljon vielä edessä”, kuvailee Timo Metsola Asuntosalkku Oyj:stä, jonka tytäryhtiö on Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.
Suomalaiselle vuokranantajalle on Virossa paljon tuttua, kuten vuokrasopimusmalli ja suotuisa lainsäädäntö. Ehdoton etu on myös se, että Viro sijaitsee lähellä, eli asioita voi käydä hoitamassa päiväreissun aikana.
”Lisäksi virolaisilla on hyvä vuokranmaksumoraali. Vuokrat tulevat ajallaan, eikä niiden perään tarvitse yleensä kysellä. Toisaalta Virossa ei ole Suomen kaltaista asumistukijärjestelmää, joten vuokralaisen vuokranmaksukyvystä kannattaa varmistua”, Metsola kertoo.
Vuokrapyynnit ovat Virossa alhaisempia kuin Suomessa, sillä vuokralainen maksaa vuokran päälle hoitovastikkeen, eikä vuokranantajan tarvitse huolehtia esimerkiksi lämmityskustannuksista.
Notaari mukana asuntokaupoissa
Viron vuokra-asuntomarkkinoista kiinnostuvan kannattaa olla valmis kiertelemään alueita sekä asuntoja ja selvittämään asioita myös paikan päällä. Asunnon ostamisessa ja vuokraamisessa usein auttaa, jos Viroon on ennestään jo kytköksiä, kuten työ tai vapaa-ajan asunto.
”Jos toivoo nopeaa rikastumista tuntematta Viron tapoja toimia, voi tehdä virheitä. Jos on valmis tutustumaan sikäläisiin toimijoihin ja tarjontaan sekä selvittämään asioita, sijoitusasunnon hankkiminen voi olla hyvin kiinnostava vaihtoehto”, Metsola kannustaa.
Vaikka moni asia Viron asuntomarkkinoilla on suomalaiselle tuttua, eroavaisuuksiakin on. Virossa ei esimerkiksi ole asunto-osakkeita, vaan asuntokaupat tehdään kiinteistömuodossa.
Kaupat vahvistetaan aina notaarilla, joka myös tarkistaa kaupan syntymisen juridiset edellytykset. Kun allekirjoitukset on tehty, notaari lähettää kauppakirjan kiinteistörekisteriin. Myös raha vaihtaa omistajaa notaarin kautta.
”Kauppasumman pitää olla notaarin tilillä, ennen kuin allekirjoitus tehdään, ja sitten vasta rahat siirretään myyjälle. Tämä on hyvä järjestelmä, joka ehkäisee väärinkäytöksiä”, Mika Sucksdorff kertoo. Hänellä on Virossa Uus Maa -kiinteistönvälitysyritys ja myös yksityisiä sijoitusasuntoja.
Asuntokauppoja tehdessä kannattaa lisäksi huomioida, että Virossa laki ei velvoita kiinteistövälittäjää samanlaiseen vastuuseen kuin Suomessa.
”Kumppaniksi kannattaa valita Viron kiinteistövälittäjien liiton tai Viron Kiinteistöyritysten liiton jäsen, jolloin kiinteistövälittäjällä on paine toimia liiton sääntöjen mukaan”, Sucksdorff korostaa.
Tallinna ja muut kiinnostavat kohteet
Asuntosijoittajalle Tallinnan keskusta-alue on melko varma sijoituskohde, johon saa vuokralaisia ja myydessäkin omansa pois.
”Tallinnan imu on kova, ja ihmiset muuttavat sinne töiden perässä. Kun ostaa Tallinnasta huolellisesti valitun arvoasunnon ja vuokraa sitä vakavaraisille henkilöille, riskit ovat maltilliset”, Metsola suosittelee.
Myös muihin alueisiin kannattaa tutustua: jos lähellä on yliopistoja, toimistorakennuksia tai muita työpaikkoja, kouluja ja harrastuspaikkoja, vuokra-asuntojakin todennäköisesti kaivataan.
”Esimerkiksi Tallinnan teknillisen yliopiston alueella Mustamäessä on hyviä edellytyksiä vuokraustoiminnalle”, Sucksdorff vinkkaa.
Muista Viron kaupungeista ainakin yliopistokaupunki Tartto voisi kiinnostaa asuntosijoittajaa. Pärnu ja Haapsalu taas tarjoavat etenkin tuottavia Airbnb-vuokrausmahdollisuuksia kesällä.
”Pienellä paikkakunnalla voi olla vetovoimaa, jos siellä esimerkiksi toimii suuri työllistävä yritys. Tosin jos yritys kaatuu, vuokralaiset saattavat muuttaa pois”, Sucksdorff pohtii.
Rahat omasta takaa
Jos harkitsee sijoitusasunnon varaamista rakenteilla olevasta uudiskohteesta, perustajaurakoitsijan taustat kannattaa tutkia huolellisesti ennen käsirahan maksamista. Suomessa turvaa tuo lakisääteinen RS-järjestelmä, mutta Virossa tällaista pykälää ei ole.
”Jos rakennusliike meneekin nurin, asunnon varaaja saattaa hävitä käsirahansa”, Metsola vinkkaa.
Uudiskohteet myydään yleisesti ilman keittiötä ja vaatekaappeja, jotta jokainen voi itse valita haluamansa sisustuksen. Tämä tulee huomioida kohteen hinnassa.
Entä mistä rahat sijoitusasuntoon Virossa?
Suomalainen pankki ei yleensä hyväksy lainan vakuudeksi ulkomailla olevaa asuntoa, joten rahat pitäisi olla omasta takaa, eikä velkavipuilu onnistu. Jos on vaikka myynyt asunnon Suomessa tai saanut perintöä, sijoitusasunnon hankkiminen Virosta voi olla kannattavaa.
”Virolaiselta pankilta saattaa saada lainaa, jos maahan on ennestään sidoksia, kuten koti, työ tai omistusasunto. Muuten lainan saanti voi olla hankalaa ja kallista”, Metsola kertoo.