Vuonna 2022 Venäjä hyökkäsi Ukrainaan, inflaatio laukkasi ja korot nousivat historiallisen nopeasti. Korkotason nousu ja yleinen taloudellinen epävarmuus näkyi asuntokaupan hidastumisena. ”Erityisesti yksiöiden myynti on hidastunut. Sijoitusasuntolainoja nostettiin viime lokakuussa noin kolmannes vähemmän kuin edellisenä vuonna”, Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen kertoo. ”Moni asuntosijoittaja tai asuntosijoittamista pohtinut on varovainen. Hintojen laskiessa moni saattaa miettiä, että odottamalla voi saada asunnon edullisemmin. Toisaalta kysymyksiä kannattavuudesta ja kassavirrasta on mietittävä entistä tarkemmin rahoitus- ja hoitokulujen kasvaessa.”
Vielä on kuitenkin hämärän peitossa, miten asuntosijoittajan toimintaympäristö kehittyy. ”On vaikea arvioida, muuttuuko toimintaympäristö vuoden 2023 aikana helpommaksi vai vaikeammaksi. En usko, että tulossa olisi suurta hintaromahdusta, vaan pikemminkin koronapandemian aikana nousseita asunnonhintoja tasoittava korjausliike, mikäli työllisyys pysyy hyvällä tasolla.” Keskeinen kysymys on, miten käy inflaatiolle. ”Yhdysvalloissa on nähty merkkejä inflaation laantumisesta, jolloin keskuspankki voi hellittää korkopolitiikkaansa. Jos euroalueellakin kävisi näin, korkotason nousu ainakin hidastuisi.”
Toisaalta, jos inflaatiota ei saada kuriin ja syntyy kierre, jossa palkat nousevat ja hinnat kasvavat entisestään, keskuspankkien olisi pakko yrittää hillitä inflaatiota nostamalla korkoja entisestään. ”Olemme vedenjakajalla. Kehitys voi mennä kumpaan suuntaan tahansa.”
Lisäksi sota Ukrainassa vaikuttaa edelleen. ”Energiakriisi ja energian kallistumisen vaikutukset näkyvät todennäköisesti vielä seuraavanakin talvena. Energian saatavuusongelmat johtaisivat pitkittyessään euroalueen taantumaan, joka näkyisi Suomessa viiveellä suomalaisten yritysten tilausten vähentymisenä ja siitä johtuvana työttömyyden kasvuna.”
Kolmantena riskinä Rokkanen pitää uutta pakolaisaaltoa Ukrainasta. ”Jos Ukrainan energiajärjestelmä romahtaa, eikä siellä suurissa kaupungeissa voi talvipakkasilla asua, ihmiset voivat lähteä pakoon talvea. Pakolaisaallon tullessa kaikki vapaana oleva asumiskapasiteetti tarvittaisiin käyttöön.”
Vuonna 2023 Suomeen saadaan uusi hallitusohjelma, mikä myös lisää epävarmuutta. ”Uuteen hallitusohjelmaan liittyy aina poliittisia riskejä. Oikeisto on nostanut esiin asumistuen leikkaustarpeet, ja vasemmiston agendalla on kysymyksiä pääomatuloverotuksesta ja vuokratulojen verotuskäytännöistä.”
Mahdollisuuksia aktiivisille toimijoille
Rokkanen uskoo, että vakavaraiselle ja aktiiviselle asuntosijoittajalle vuosi 2023 voi avata uusia mahdollisuuksia: ”Hyvä asunto hyvältä alueelta on edelleen hyvä sijoitus, kunhan oma talous kestää kasvaneet kustannukset. Monet asuntosijoittajat välttävät riskejä ja passivoituvat huonoina aikoina, jolloin aktiivisilla toimijoilla on enemmän mahdollisuuksia löytää hyvä kohde. Vaikka hinnat vielä notkahtaisivatkin, on todennäköistä, että kehittyvillä alueilla sijaitsevan hyvän asunnon arvo kehittyy tulevaisuudessa suotuisasti.”
Uhkakuvien keskellä asuntosijoittajaa lämmittänee sekin, että vuokra-asuntojen kysyntä on kasvussa eri puolilla Suomea. ”Pääkaupunkiseutu on poikkeus, sillä vielä lähivuosina valmistuu paljon uutta tarjontaa. Rakennusliikkeet joutunevatkin tekemään vielä tarjouksia etenkin sijoittajille suunnatuista asunnoista, jotta ne menisivät kaupaksi.”
Tiiviit yhteydet pankkiin
Hannu Airila on mukana kolmessa yhtiössä, joiden kautta omistaa joitakin kymmeniä asuntoja. Yksi yhtiöistä, Ruuhi Invest Oy, tekee kiinteistökehitysprojekteja. Esimerkiksi muutama vuosi sitten se osti Kuopiosta viisi kerrostaloa, muutti opiskelijoiden soluasunnot yksiöiksi ja kaksioiksi, remontoi sekä vuokrasi niistä osan ja osan myi eteenpäin. ”Sen jälkeen olemme hankkineet asuntoja hieman pienemmissä nipuissa. Edelleen esimerkiksi kymmenen asunnon paketista puolet myydään ja puolet jätetään itsellemme”, hän kertoo.
Kiinnostuksen lasku asuntosijoittamiseen vaikuttaa siihen, miten asunnot menevät kaupaksi. Tilannetta tasoittaa se, että Airilalla on kolme hyvin erilaista asuntosalkkua. Korkojen nousu syö kuitenkin yleistä kannattavuutta. ”Osassa lainoista on kiinteä korko tai korkokatto ja osassa pitoasunnoista taas 7–10 prosentin vuokratuotto, joten nekin kestävät korkojen nousua.” Airila pitää olennaisena varautumisena myös oikein ajoitetut, maltilliset vuokrankorotukset ja hyvät suhteet pankkiin. ”Koronavuosina emme juuri korottaneet vuokria. Nyt päädyimme enimmillään kolmen prosentin korotuksiin, ettemme pelottaisi vuokralaisia pois. Vuokrankorotuksilla on hyvä pyrkiä kattamaan yhtiövastikkeiden nousut parin vuoden sisällä.”
Airilan mukaan pankin kanssa on hyvä pitää yhteyttä, jotta pysytään kärryillä molemmin puolin. ”Rahan saannin ehtojen tiukentuessa on hyvä olla kartalla siitä, millaiset uuden projektin rahoitusmahdollisuudet ovat.” Hänen työpöydällään on parasta aikaa pari pienimuotoista hanketta. ”Tuottovaatimukset ovat nyt vain eri luokkaa kuin aiemmin. Olemme odottavalla kannalla ja katselemme, miten tilanne selkiytyy. Toimintalogiikka on kuitenkin sama, ja vuokramarkkinat toimivat hyvin.”
”Olemme kasvattaneet toimintaamme aktiivisesti, mutta järkevällä tahdilla. Jos olosuhteet jäisivät vallitseviksi, voisin ihan tyytyväisenä jatkaa tällä paketilla tulevat vuodet.”
Joustavuutta ja resurssiviisautta
Sari Hyvärinen aloitti vuokraamalla omakotitaloa lyhytaikaisesti, mutta nykyään talossa asuu pitkäaikaiset vuokralaiset. Hyvärisen tavoitteena on ostaa tänä vuonna kerrostaloasunto Turusta, jos sopiva kohde löytyy. ”Alennusmyynti on hyvä aika ostaa,” hän uskoo. ”Olen kuitenkin tyytyväinen, etten lähtenyt sijoitusasunnon hankinnassa liikkeelle isolla velkavivulla, vaan säästän ensin riittävän osuuden, jotta jää pelivaraa, eikä korkojen nousu ole iso riski. Rahaa on varattava myös sekä oman asunnon että vanhan omakotitalon remonttirahastoon.”
Sähkön hinta voisi olla omakotitalon vuokraajalle kohtalonkysymys, ja vuokrasopimuksen sisältöön onkin kiinnitettävä huomiota. Hyvärisen vuokralaiset vastaavat sähkölaskustaan itse, joten vuokrankorotusta hän ei edes harkitse. ”Talossa on varaava takka ja puuliesi, mikä helpottaa tilannetta. Lisäksi tulin sähkökuluissa vastaan asennuttamalla taloon ilmalämpöpumpun. On tärkeää pitää kiinni hyvistä vuokralaisista, enkä suunnittele talosta luopumista.”
Suomen Mökkivuokraajat ry:n puheenjohtajana Hyvärinen tietää, että lyhytaikaisessa vuokrauksessa sähköä kuluu usein surutta omistajan laskuun: pahimmillaan saunaa pidetään päällä tuntikausia ja patterit hohkaavat kuumina, kun tuuletusikkuna unohtuu auki. Sähköautojen latauskin syö katteita. ”Mökkivuokriin kohdistuu korotuspaineita, mutta korotettuja vuokria ei voi soveltaa jo tehtyihin varauksiin”, hän sanoo ja neuvoo mökkivuokraajia osallistamaan vieraitaan sähkönsäästötalkoisiin ja kehottamaan omavaraisuuteen. ”Lisäksi kannattaa olla joustava. Jos lyhytaikainen vuokraus ei näillä sähkönhinnoilla kannata, voi olla järkevää vuokrata pitkäaikaisesti, jolloin mökki on käytössä ja tuottaa edes jotain.” Hyvärinen kehottaa vuokranantajia myös kehittämään itseään ja rakentamaan erilaisia tulovirtoja. ”Resurssiviisas saa pienemmänkin rahan poikimaan”, hän sanoo.
Verkostoituminen kannattaa
Maria Friströmin ydinajatus vuokranantajana on tarjota persoonallisia, värikkäitä ja laadukkaita vuokra-asuntoja kohtuullisella vuokralla. Hän on myös aktiivinen Instagram-vaikuttaja, joka saa brändiyhteistöiden kautta materiaaleja jopa ilmaiseksi.
Tällä hetkellä asuntoja on 11. Lisäksi hän on mukana texasilaisessa rakennusprojektissa. ”Pääsin pääomasijoittajaksi ilman, että sijoitan rahaa. Suunnittelen talojen julkisivu materiaalit ja sisätilat, ja saan sillä tavalla oman siivuni.”
Epävarmassa taloustilanteessa hän miettii, mitkä ovat faktat ja mihin pystyy itse vaikuttamaan: ”Excel-taulukostani näen, miltä koko paketti näyttää erilaisilla korkotasoilla, ja eri tilanteisiin on selkeät suunnitelmat.”
Friström kertoo pitävänsä aina puskurirahastoa kahdesta kolmeen prosenttia asunnon arvosta. ”Lisäksi pyrin parantamaan likviditeettiä ja mietin, miten voin kehittää liiketoimintaani: voinko saada liikevaihtoa muualtakin, ja miten voin parantaa suhteita pankkiin.”
Friström pitää menestyksen avaimena verkostoitumista etenkin vaikeina aikoina. ”Verkostojen ja yhteistöiden avulla saa enemmän vahvuuksia ja mahdollisuuksia. Olen esimerkiksi tehnyt flippauksen yhteistyöprojektina. Lisäksi olemme alkaneet Tellu Uotilan kanssa kehittää yhteisöä, jossa valmennamme muita asuntosijoittajia.”