Yleinen talouskehitys, työllisyystilanne ja kuluttajien luottamus vaikuttavat siihen, miten nopeasti asuntomarkkinat virkistyvät. Kyse on monen tekijän vuorovaikutuksesta, eräänlaisesta spiraalista. ”Samalla, kun heikko talouskehitys vaikuttaa asuntomarkkinoihin, heikentynyt asuntomarkkina vaikuttaa talouteen. Kotimaan taloustilanteen lisäksi kansainvälinen epävarmuus näkyy suoraan asuntojen kysynnässä”, sanoo Oulun yliopiston taloustieteen professori Elias Oikarinen.
Hänen mukaansa asuntomarkkinoita kannattaa tarkastella osana laajempaa talouden kokonaisuutta ja myös menneiden vuosikymmenten valossa. ”Kun peilataan historiaa nykyiseen hintatasoon ja talouden perustekijöihin, nähdään, että hinnat ovat nyt selvästi pitkän aikavälin yleisen talouskehityksen alapuolella. Kaupankäynnin vauhdittuminen johtaa tyypillisesti lopulta myös hintojen nousuun.” Asuntomarkkinoiden tarkkaa käännekohtaa parempaan on kuitenkin mahdoton varmuudella ennustaa.
Notkahduksista toivutaan
Suomen asuntomarkkinoiden suurin romahdus nähtiin 1990-luvun alussa. Pääomamarkkinat vapautuivat 1980-luvun lopulla, mikä johti voimakkaaseen hintojen nousuun ja lopulta asuntojen hintakuplan puhkeamiseen. ”Asuntojen hinnat romahtivat 1980- ja 1990-luvun taitteessa, koska hinnat olivat liian korkealla suhteessa yleiseen talouskehitykseen. Samalla Neuvostoliiton hajoaminen vaikutti merkittävästi Suomen talouteen ylipäänsä, ja lainojen korkotaso nousi voimakkaasti erittäin korkealle”, Oikarinen pohjustaa.
Kuplan puhjettua asuntojen hinnat laskivat paikoin jopa noin 50 prosenttia. Pohjan ne saavuttivat 1990-luvun puolivälissä, minkä jälkeen alkoi voimakas nousujakso. Myöhemmät notkahdukset, kuten 2000-luvun alun teknokupla ja finanssikriisi, olivat selvästi maltillisempia. ”Finanssikriisissä hinnat laskivat Suomessa keskimäärin vain noin 10 prosenttia”, Oikarinen toteaa.
Ulkoiset shokit nykytilanteen syynä
Oikarisen mukaan nykyinen tilanne muistuttaa jonkin verran finanssikriisin aikaa. Hintataso on laskenut keskimäärin 15 prosenttia vuoden 2022 puolivälistä. Notkahduksen ovat aiheuttaneet ulkoiset tekijät, kuten aluksi korkotason nopea nousu ja sitten Suomen huono taloustilanne sekä siitä seurannut kuluttajien epävarmuus. ”Nyt kyse on ollut ulkoisista shokeista, eikä asuntojen hintakuplasta, niin kuin 1990-luvun alussa”, Oikarinen mainitsee.
Asuntorakentamisen tahti ehti Suomessa kiihtyä juuri ennen markkinan heikkenemistä, mikä voimisti hintapudotusta. Oikarisen mukaan 1980–1990-luvulla kävi hieman samalla tavalla. ”Tuolloinkin rakentamismäärät kasvoivat ensin huomattavasti, mistä seurasi hintaromahduksen myötä rakentamisen voimakas supistuminen. Uusista asunnoista oli myös silloin paikoin melkoista ylitarjontaa”, Oikarinen toteaa.
Milloin nousu voi alkaa?
1990-luvun puolivälissä asuntohintakehitys alkoi seurailla nopeaa talouskehitystä. Markkinoille palautui luottamus ja pankit alkoivat taas myöntää lainoja paremmin ehdoin. ”2000-luvun alussa hinnat olivat palautuneet pudotuksen jälkeen normaalitasolle. Tämänhetkisestä notkahduksesta voisi seurata samanlainen kehityskulku, eikä takamatka ole niin voimakas kuin tuolloin, jolloin hinnat olivat todella
romahtaneet”, Oikarinen pohtii.
Markkinoiden käänne liittyy usein talouskehitykseen, työllisyyteen ja luottamuksen palautumiseen. Myös kauppamäärien kasvu on tyypillisesti ollut merkki markkinan vahvistumisesta. ”Jos talous kehittyy ennusteiden mukaisesti ja epävarmuus vähenee, nousuvaraa on merkittävästi. Kukaan ei voi varmasti tietää, milloin se tapahtuu”, Oikarinen sanoo ja lisää: ”Pitkällä aikavälillä asuntomarkkinat ovat kuitenkin aiemmin toipuneet kaikista notkahduksista.”