Kuopion Myhkyrinkatu 3:ssa tapahtuu nyt paljon ja nopeasti. Vasta viime kevään yhtiökokouksessa päätettiin, että 1970-luvun lopulla rakennetussa taloyhtiössä on aika toteuttaa mittava remonttikokonaisuus.
Viime vuoden aikana tarjouspyynnöt lähtivät urakoitsijoille, ja hallitus pyrki saamaan tarjoukset käsiteltäväkseen vielä ennen vuodenvaihdetta.
”Tässä on kieltämättä edetty tehokkaasti ja pikavauhtia”, naurahtaa asunto-osakkeenomistaja ja hallituksen jäsen Antti Hartikainen.
Korjauslistalle on kirjattu muun muassa kylpyhuoneiden täydellinen remontti, viemäri- ja käyttövesijärjestelmien uusiminen sekä porraskäytävien ja saunatilojen kunnostus. Myös sähköjärjestelmän päivittäminen alkaa olla tarpeen.
”Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmassa nämä remontit on arvioitu toteutettaviksi vasta noin viiden vuoden kuluttua. Päätimme kuitenkin aikaistaa niitä, sillä ilman remontteja asunto-osakkeiden arvo vain laskee, eikä enää ole järkevää odottaa”, perustelee hallituksen puheenjohtaja, asukas ja osakas Pia Helkiö.
Remontin aikaistamisen katsottiin olevan järkevää uudisrakentamisen hiljennyttyä: Remonttiammattilaisia on nyt paremmin saatavilla kuin rakentamisbuumin aikaan. Kustannukset pysyvät todennäköisesti maltillisina, koska asiakkaalla on varaa valita.
”Tosin uudisrakentaminen alkaa nyt elpyä, joten ehkä paras aika taloyhtiöremontille olisi ollut vuosi sitten. Toisaalta taloyhtiölainojen korot ovat tulleet alas, joten siinä mielessä olemme liikkeellä hyvään aikaan”, Helkiö ja Hartikainen pohtivat.
Kylmä totuus paljastui
Ennen kuin taloyhtiön hallitus esitteli remonttiehdotuksen yhtiökokoukselle, se teetti perusteelliset kuntokartoitukset. Viemärit huuhdeltiin sekä kuvattiin ja märkätilat tutkittiin läpikotaisin niin yksityisasunnoissa kuin yhteisissäkin tiloissa.
”Kartoituksessa paljastui kylmä totuus: 80 prosenttia talon kylpyhuoneista ovat alkuperäisiä, eli lähes 50 vuotta vanhoja. Lisäksi viemärikuvauksissa näkyi yksi notkahdus, joka on tärkeä korjata”, Helkiö kuvailee.
Putkistoihin oli muodostunut tukoksia, jotka olisivat pian aiheuttaneet ongelmia. Niitä avattiin jo kartoituksen yhteydessä, jotta kuvaaminen voitiin ylipäätään suorittaa.
”Toistaiseksi taloyhtiössämme ei ole ilmennyt käyttövesipuolen vuotoja, eli olemme onneksi vielä välttyneet vesivahingoilta”, Hartikainen mainitsee.
Myös sähkö- ja ilmastointijärjestelmät tutkittiin tarkasti. Suuri osa kiinteistön tekniikasta on alkuperäistä ja vaatii uusimista. Yhteisten sauna- ja allastilojen ilmanvaihtoa parannetaan esimerkiksi lisäämällä ilmanvaihtokone, jossa on lämmöntalteenotto.
”Lisäksi huippuimurit uusitaan taajuusmuuttajilla ohjattaviksi tasavirtapuhaltimiksi. Kiinteistön liittymiskaapeli ja pääkeskus uusitaan, ja autotalleihin asennetaan valmius sähköautojen hitaalle lataukselle”, Hartikainen kertoo muutamia esimerkkejä remonttitarpeista.
Laaja kylppäriremontti tulossa
Kun hallitukselle selvisi taloyhtiön kunnostustarpeet, se ryhtyi hankesuunnitteluun ja järjesti kaikille osakkaille avoimen infotilaisuuden.
”Ihmisillä oli luonnollisesti paljon kysymyksiä tästä asunto-osakkeen elinkaaren suurimmasta ja kalleimmasta remontista. On tärkeää kertoa selkeästi, mitä on suunniteltu, miksi ja mitä se käytännössä tarkoittaa”, Helkiö toteaa.
Samalla kannattaa selvittää, onko taloyhtiön omassa väessä osaamista remonttien suunnitteluun ja tarjouspyyntöjen tekemiseen.
As Oy Myhkyrinkatu 3:n tilanne on ollut poikkeuksellisen hyvä, sillä sen lisäksi, että Antti Hartikainen on yksi osakkaista ja hallituksen jäsen, hän on ammatiltaan tekninen isännöitsijä. Hartikainen on pystynyt laatimaan asianmukaiset hankeasiakirjat ja käsitellyt niitä hallituksen kanssa huolellisesti.
”Pystyn edistämään asioita tehokkaasti ammattini ansiosta ja teen sen mielelläni. Minulla on sijoitusasunto tässä taloyhtiössä, joten huolehtimalla taloyhtiön remontista huolehdin myös omaisuudestani”, Hartikainen painottaa.
Helkiö lisää, että hallituksessa on paljon muutakin osaamista asumisen ja rakentamisen saralla sekä monia hyviä näkemyksiä, joita kannattaa hyödyntää isoja päätöksiä tehtäessä. Lisäksi osalla osakkaista on kokemusta muiden asunto-osakeyhtiöiden LVIS-remonteista.
”Avoimuus ja keskustelu ovat avaimia näin nopeaan toimintaan. Kun kaikki osapuolet ymmärtävät tilanteen ja jokaiseen kysymykseen on vastattu, on mahdollista edetä ripeästi ja tehokkaasti”, Helkiö summaa.
Urakoitsijan kokonaisvastuu vähentää yllätyksiä
Suureen remonttiin halutaan selkeyttä kokonaisvastuurakentamis- eli KVR-mallilla, jossa yksi urakoitsija ottaa kokonaisvastuun projektista. KVR-urakoitsija siis vastaa kaikesta, kuten suunnittelusta, materiaalihankinnoista, aikataulutuksesta ja varsinaisesta rakentamisesta tai remontoinnista.
”KVR-mallissa syntyy vähemmän ristiriitoja ja myös turhilta lisätöiltä voidaan välttyä, kun pääurakoitsija vastaa kaikesta. Urakoitsija kantaa riskit, jos vaikka suunnittelussa tai aikataulussa ilmenee haasteita”, Helkiö mainitsee.
Taloyhtiön hallitus aikoo osallistua urakoitsijan kanssa kokouksiin ja tehdä tiivistä yhteistyötä suunnittelijan kanssa.
”Varsinainen remontti kestää arviolta noin neljä kuukautta. Urakoitsija voi kuitenkin esittää oman ehdotuksensa toteutusajasta, joka sopii parhaiten sen omaan aikatauluun ja mahdollistaa hankkeen toteutuksen ilman alihankkijoita ja lisäkuluja”, Hartikainen lisää.
Hybridiremontti joustaa tarpeen mukaan
Myhkyrinkatu 3:n remontti voi alkaa aikaisintaan ensi kesänä, sillä asukkaiden on muutettava kylpyhuoneremonttien ajaksi, ja heille on annettava puoli vuotta aikaa järjestää tilapäistä asumista.
Taloyhtiössä on 5 kerrosta ja 16 huoneistoa, joista 13:n kylpyhuoneet uusitaan täysin. Osassa huoneistoja kylpyhuoneet on remontoitu itsenäisesti aiemmin, mikä otetaan suunnittelussa huomioon.
”Aiomme toteuttaa tämän remontin hybridimallina. Jos kylpyhuone on remontoitu lähiaikoina, putket sukitetaan eli remontoidaan kevyemmin. Muissa tapauksissa viemärit uusitaan kokonaan samalla, kun kylpyhuoneeseen tehdään täysremontti”, Helkiö kertoo.
Hän korostaa tasavertaisuuden merkitystä, jotta kaikki osakkaat hyötyvät remontista – kustannukset kun jaetaan kaikkien osakesarjojen kesken, mutta kaikkia tiloja ei remontoida samalla tavalla.
Tasavertaisuuden nimissä myös esimerkiksi autotalleihin on suunniteltu uudistuksia, kuten lattioiden pinnoittamista ja sähköistyksiä budjetin niin salliessa.
”Katsotaan sitten, miten pitkälle resurssit riittävät tällä kierroksella. Keväällä on vuorossa lainaneuvottelut pankin kanssa”, Helkiö mainitsee.