Kuopiossa Satamakatu 10:n uima-altaassa kelpaa asukkaiden polskia, vaikka veden lämpötilaa onkin nyt näillä energianhinnoilla hieman laskettu. Samasta syystä myös asukkaiden yhteisen lenkkisaunavuoron pituutta on lyhennetty 1,5 tunnista tuntiin.
Taloyhtiön hallituksen entisen puheenjohtajan Maija-Liisa Laitisen ja isännöitsijä Johanna Pesosen mielestä spa-osastolla, niin kuin asukkaat sitä kutsuvat, toteutuu hyvin taloyhtiön asukaslähtöisyyttä korostava visio: ”Asunto-osakeyhtiö Kuopion Satamakatu 10 on arvonsa säilyttävä osakeyhtiö erinomaisella sijainnilla Kallaveden ja Väinölänniemen läheisyydessä. Asumisympäristö on turvallinen ja viihtyisä, ja asukkaiden kesken vallitsee hyvä yhteishenki. Yhtiössä luotetaan taloyhtiön hallinnointiin ja kiinteistön korjauspidossa painotetaan ennakoivaa korjaustoimintaa”, Laitinen lukee strategiapapereista.
Kaikki mukana strategiatyössä Toimiessaan taloyhtiön puheenjohtajana Laitinen osallistui keskeisesti strategian laatimiseen. Hän on opettanut yliopettajana Kajaanin ammattikorkeakoulussa strategista johtamista ja tehnyt omaa tutkimustyötä viitekehyksenään tulevaisuuden tutkimus. Nyt jo eläkkeellä oleva Laitinen on työskennellyt aiemmin myös rakennuttajan edustajana useissa valtion rakennuskohteessa. ”Taloyhtiöt voivat hyödyntää strategian laadinnassa myös konsulttia, mutta siitä tulee tietenkin hieman lisäkustannuksia. Luulenpa, että aika monesta taloyhtiöstä löytyy kyllä joku, jolla on ammattinsa puolesta tehtävään sopivaa johtamis- tai strategiakokemusta.” Hän korostaa, että Satamakatu 10:n strategia on tehty ennen kaikkea yhteistyössä.
”Strategian laatimiseen osallistuivat niin hallituksen jäsenet kuin kyselyn kautta osakkaat ja asukkaatkin. Myös isännöitsijä toi vahvasti mukaan omaa osaamistaan ja keräsi esimerkiksi tarvittavia taustatietoja.” Laitisen mielestä strategia on taloyhtiöille hyvä työväline johtamisen ja hallinnoinnin tueksi. ”Se kertoo, missä olemme tällä hetkellä, mitä kaikkia remontteja on esimerkiksi tehty, sekä mihin pyrimme tulevaisuudessa ja millä toimenpiteillä.”
Tarkat tiedot kiinteistön nykytilasta
Laitinen muistelee, että esitti strategian laadintaa ensimmäisen kerran jo vuonna 2019. Varsinaisesti työhön ryhdyttiin kuitenkin kesällä 2021, kun taloyhtiön suuret remontit oli tehty takuuajan korjauksineen. ”Se oli hyvä päätös, sillä kaikilla oli tuolloin enemmän aikaa ja mahdollisuuksia uuteen tehtävään. Kun remontit olivat valmiina, niin strategiaan voitiin myös kirjata hyvin tarkasti kiinteistön nykytila. On tärkeä, että lähtötiedot ovat mahdollisimman kattavat”, Laitinen huomauttaa.
Isännöitsijä Pesonen kertoo, että vuonna 1969 valmistuneessa 32 asunnon taloyhtiössä peruskorjaukset on tehty viime vuosina. ”Talossa on tehty kaikki mahdollinen: muun muassa piha-, julkisivu-ja LVI-remontit. Myös kiinteistön katto on uusittu ja suunnitelmissa on vielä optio yhden kerroksen lisärakentamiseen. Se tarjoaa taloyhtiölle merkittävän mahdollisuuden ja nostaa kiinteistön arvoa.”
Laitinen taustoittaa, että erinomaisen sijainnin ja kiinteistön hyvän kunnon lisäksi taloyhtiön valtteihin kuuluu esimerkiksi viihtyisä piha-alue. ”Satamakatu 10:ssä on kiinnitetty huomiota esimerkiksi esteettömyyteen. Se onkin tärkeää, sillä talossa asuu kohtuullisen paljon ikäihmisiä. Toisaalta vuokralaisina on jonkin verran myös opiskelijoita.”
Asukkaiden ääni kuuluviin
Kun kiinteistön perustiedot oli kirjattu, vuorossa oli kysely, jolla selvittiin asukkaiden näkemyksiä taloyhtiön nykytilasta sekä toiveita tulevasta. Osakkaat saivat oman ja vuokralaiset oman kyselynsä. ”Kyselimme kaikilta muun muassa huoltotoimintaan, ympäristötekijöihin ja turvallisuuteen liittyvistä asioista. Tiedustelimme myös asukkaiden arvioita taloyhtiön hengestä ja seikoista, jotka lisäävät heidän mielestään asumisviihtyvyyttä. Yritimme kysyä mahdollisimman konkreettisia asioita, joihin on helppo ottaa kantaa, mutta jätimme riittävästi tilaa myös vapaamuotoiselle pohdinnalle”, Pesonen kertoo.
Hän lisää, että kyselyn korkea vastausprosentti kertoi osaltaan, että osakkaat ja asukkaat olivat sitoutuneet strategiatyöhön ja pitivät sitä tärkeänä. Laitinen miettii, että varsinkin sellaisissa taloyhtiöissä, joissa on paljon sijoitusasuntoja, riskinä voi olla, että strategiassa nojaudutaan liikaa vain sellaisin asioihin, jotka liittyvät suoraan kiinteistön arvon turvaamiseen ja kasvattamiseen. ”Olennaista ovat kuitenkin ihmiset ja asumisviihtyvyys.
Vuokralaisetkin olisi hyvä saada laajasti mukaan ideointityöhön, ja heillekin on tietenkin kerrottava tehdyistä päätöksistä ja linjauksista.” Satamakatu 10:n osakkaille suunnatussa kyselyssä selvitettiin toki myös talouteen ja kiinteistön arvon ylläpitoon liittyviä asioita. ”Pohdittavana oli muun muassa se, että halutaanko elää hetkessä vai keskitytäänkö esimerkiksi ennakoivaan huoltotoimintaan” Laitinen mainitsee. Hän toteaa, että kyselyn tuloksissa ennakointi voitti.
Tulokset analysoitiin perusteellisesti
Seuraavaksi hallitus ryhtyi analysoimaan kerättyjä tietoja. Huomioon pyrittiin ottamaan myös yleiset trendit ja arvioimaan, mihin suuntaan maailma on muuttumassa. ”Pidimme mielessä esimerkiksi energia-asiat ja ennen kaikkea sen, että energiahinta ei taida olla ainakaan laskemaan päin”, Pesonen huomauttaa. Hän lisää, että myös Venäjän hyökkäys Ukrainaan saattoi havahduttaa ihmisiä ajatukseen, että maailma on muuttumassa ja muutoksia on hyvä pyrkiä ennakoimaan. Hallitus analysoi kokonaiskuvaa perinteisellä nelikenttämenetelmällä eli heikkouksia, vahvuuksia, uhkia ja mahdollisuuksia puntaroimalla. Huomioon otettiin myös esimerkiksi taloudellinen tilanne sekä kiinteistön terveydentilan ja elinkaaren vaiheet. Analyysin perusteella syntyi strategia, jossa ovat mukana visio, pidemmän aikavälin tavoitteet ja myös toimenpiteet, joilla ne pyritään saavuttamaan.
Strategian ensimmäinen luonnos oli valmiina kesällä 2021, ja lopullisessa muodossaan se hyväksyttiin kesällä 2022. ”Ideanamme tietenkin on, että strategiaan palataan toistuvasti esimerkiksi yhtiökokouksissa. Niissä arvioidaan, miten tavoitteisiin on päästy ja miten esimerkiksi maailma on taas muuttunut – vaaditaanko kenties uudenlaisia tavoitteita tai toimenpiteitä. Hallituksella ja isännöitsijällä strategia toimii apuvälineenä koko ajan”, Laitinen kertoo. Nyt hän on jo jäänyt pois taloyhtiön varsinaisesta hallitustyöskentelystä. Hallituksen uusi puheenjohtaja Risto Ikäheimo vastasi taloyhtiön strategiatyön saattamisesta loppuun.
Strategian laatiminen herättää uusia ajatuksia
Taloyhtiö sai hallinnoinnin ja johtamisen tueksi tärkeän apuvälineen, mutta strategialla on myös muita ulottuvuuksia. ”Strategia saattaa olla myös esimerkiksi markkinointiväline. Jos itse olisin ostamassa asuntoa, näkisin strategiasta heti, mitä taloyhtiössä on tehty, mitä aiotaan tehdä ja miten siellä suhtaudutaan kiinteistön kunnossapitoon”, Laitinen huomauttaa. ”Strategian laatiminen selkeyttää osaltaan myös tehtäviä: mitä asioita kuuluu hallituksen jäsenille ja mitä isännöitsijälle. Isännöitsijähän hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa hallitusten antamien ohjeiden mukaisesti”, Pesonen huomauttaa.
Laitisen ja Pesosen mielestä jo pelkästään se, että strategiaa laatiessa joutuu pysähtymään ja miettimään taloyhtiön kokonaisuutta perusteellisesti ja pitkällä aikavälillä, on omiaan pistämään liikkeelle hyviä asioita; suuntaamaan katseet tulevaisuuteen ja ennakoimaan tulevaa.
Satamakatu 10:ssä strategian laadinnalla saattoi olla vaikutusta siihenkin, että taloyhtiön hallituksen jäsenet ovat nyt hankkineet itselleen tunnukset, joilla hekin pystyvät seuraamaan etänä sovelluksen avulla kiinteistön kaukolämmön ja sähkön kulutusta. ”Tuttua taloa ja ympäristöä voikin alkaa katsoa vähän uudella tavalla. Ajatus kehittämisestä ja ennakoinnista jää elämään senkin jälkeen, kun strategiapaperi sillä erää valmistuu”, Pesonen miettii.
Näin syntyy taloyhtiön strategia
Taloyhtiön strategian laadintaan ei ole yhtä oikeaa tapaa. Tässä kuitenkin yksi mahdollinen:
Päättäkää strategian laadinnasta yhtiökokouksessa.
Kertokaa, mistä strategiatyössä on kyse ja miten prosessi etenee. Täsmentäkää, että strategiaan kuuluu muun muassa osakas- ja asukaskysely. Hallituksen jäsenten kannattaa pohtia jo etukäteen, kuka strategiatyötä vetää ja tarvitaanko tehtävään esimerkiksi ulkopuolinen konsultti.
Kartoittakaa lähtötilanne.
Selvittäkää yhteistyössä kiinteistön tila, taloyhtiön korjaushistoria ja korjausvelka. Minkälainen on asukasrakenne? Minkä verran taloyhtiössä asuu osakkaita, minkä verran vuokralaisia? Asuuko taloyhtiössä paljon ikäihmisiä vai kenties lapsiperheitä? Entä ympäristö ja yhteiskunta – mitkä arvionne mukaan ovat esimerkiksi taloyhtiön mahdollisuudet saada lainaa, jos sitä tarvitaan?
Järjestäkää osakas- ja asukaskysely.
Kartoittakaa, mitkä ovat osakkaiden ja asukkaiden näkemykset taloyhtiön tämänhetkisestä tilanteesta, niin korjaustarpeista, huoltotoiminnasta kuin vaikka yleisestä asumisviihtyvyydestä. Entä mitä he toivovat taloyhtiöltä tulevaisuudessa?
Analysoikaa tietoja kiinteistön tilasta sekä osakkaiden ja asukkaiden kokemuksia ja toiveita.
Huomioikaa myös ulkoiset tekijät; arvioikaa, mitkä yleiset seikat vaikuttavat esimerkiksi asumiskustannuksiin tulevaisuudessa. Muotoilkaa analyysin pohjalta taloyhtiön yhteiset arvot ja visio eli se, mihin pyritte. Kirjatkaa mukaan myös konkreettisia toimenpiteitä siitä, miten tavoitteet saavutetaan. Kertokaa lisäksi, miten tavoitteisiin pääsemistä seurataan.
Viekää strategia päätettäväksi taloyhtiön kokoukseen.
Kun se hyväksytään, tiedottakaa strategian keskeisestä sisällöstä myös niille asukkaille, jotka eivät ole osallistuneet asiaa käsittelevään kokoukseen. On tärkeää, että strategia on muutakin kuin vain paperi. Parhaimmassa tapauksessa strategia elää taloyhtiön arjessa ja osakkaat asukkaat tietävät, mitkä ovat taloyhtiön arvot ja tavoitteet.
Vinkit antoi isännöitsijä Johanna Pesonen.