Yhtiöittämiseen liittyy kuitenkin lukuisia muitakin seikkoja niin verotuksellisesti kuin käytännössäkin. Lakineuvonnastamme kysytään aika ajoin, missä vaiheessa asuntosijoitustoiminta kannattaa yhtiöittää. Ratkaisuun vaikuttavia seikkoja on useita, joten yksiselitteistä vastausta on mahdotonta antaa. Ohessa on esitetty joitakin huomioitavia seikkoja yhtiöittämispäätöstä harkitessa.
Miten asuntosijoitustoimintaa harjoittavaa osakeyhtiötä verotetaan?
Yhtiö maksaa kaikista veronalaisista tuloistaan yhteisöveroa, jonka suuruus on tällä hetkellä 20 prosenttia. Yhteisöverokanta ei ole miltään osin progressiivinen, joten yhtiön sisällä verotus ei kiristy toiminnan kasvaessa samalla tavalla kuin luonnollisilla henkilöillä. Jos varoja ei ole tarkoitus nostaa pitkään aikaan yhtiöstä, pääomatuloja yhteisöverokannan ero muodostuu pitkällä aikavälillä merkittäväksi eduksi. Esimerkiksi vuosittaisista 10 000 euron vuokratuloista yhtiölle jää uudelleensijoitettavaksi 8 000 euroa, kun yksityishenkilölle jää enintään 7 000 euroa.
Verovuodesta 2020 alkaen myös vuokraustoimintaan osakeyhtiöissä on sovellettu lähtökohtaisesti elinkeinotuloverolakia. Tällä muutoksella on merkitystä, jos yhtiö harjoittaa myös muuta liiketoimintaa kuin asuntojen vuokrausta. Nykyisin mahdolliset varsinaisen elinkeinotoiminnan tappiot voidaan vähentää myös vuokratuloista ja päinvastoin.
Varojen nostaminen osakeyhtiöstä
Yleensä yhtiön omistajat haluavat jossain vaiheessa nostaa yhtiöstä tuloja käyttöönsä. Tällöin on kyse yhtiön varojen jaosta, johon kohdistuu omat veroseuraamuksensa. Yleensä käyttökelpoisin tapa jakaa varoja omistajille on osinkojen maksaminen. Tällä hetkellä listautumattomien yhtiöiden osinkoja verotetaan 150 000 euroon asti niin, että 25 prosenttia osingosta on veronalaista pääomatuloa, kunhan osingon määrä ei ylitä osakkeiden matemaattiselle arvolle laskettua 8 prosentin vuotuista tuottoa. Loput 75 prosenttia osingosta on verovapaata. Jos yhtiön netto-omaisuus on esimerkiksi 100 000 euroa, voidaan vuosittain jakaa 8 000 euroa kevyemmin verotettuja osinkoja.
Kun huomioidaan aikaisemmin tuloista maksettu yhteisövero, muodostuu yhtiön kautta välittömästi osinkoina jaettavan vuokraustoiminnan tuoton kokonaisveroprosentiksi 26 prosenttia olettaen, ettei osingonsaaja nosta yli 30 000 euroa pääomatuloja. Jos osingon määrä ylittää 8 prosentin vuotuisen tuoton, 75 prosenttia osingosta on veronalaista ansiotuloa. Osakkeiden matemaattinen arvo lasketaan yhtiön nettovarallisuuden perusteella, joten mikäli asuntosijoittaja käyttää merkittävää velkavipua, ei verohyötyä synny välttämättä lainkaan tilanteissa, joissa tulos halutaan maksaa osakkaille.
Asuntosijoitusyhtiö voi maksaa myös palkkaa omistajalleen. Tällöin palkasta maksetaan ansiotuloveroa progressiivisen asteikon mukaan. Käytännössä palkkaa kannattaa maksaa yleensä vasta silloin, kun toiminta on niin laajaa, ettei sijoittajan tarvitse hankkia ansiotuloja muutoin. Pienten ansiotulojen verotus on erityisen kevyttä verrattuna pääomatulojen verotukseen.
Poliittinen riski vaikeuttaa pitkän aikavälin suunnittelua
Suurin osa asuntosijoittajista harjoittaa toimintaa pitkällä, vuosikymmenien aikavälillä. Yhtiöittämisen kannattavuudesta onkin hyvä huomioida, että verotusta voidaan muuttaa poliittisilla päätöksillä verrattain nopeasti. Aikaisemmin esimerkiksi yhteisöverokanta ja pääomatuloverokanta ovat olleet huomattavasti lähempänä toisiaan. Yhtiöittämistä pohtiessaan jokaisen asuntosijoittajan tuleekin nykytilan lisäksi ottaa huomioon muutamia erilaisia tulevaisuuden skenaarioita ja tehdä päätös yhtiöittämisestä omaan kokonaisharkintaan perustuen.
