Pia Helkiö luo ensimmäisen katseen juuri valmistuneeseen asuntoon ja näyttää tyytyväiseltä. Uudiskohde on loppusilausta vaille valmis ja vuokralainen muuttaa asuntoon parin viikon päästä. Vantaan Kivistössä sijaitsevan 35 neliön pikkukaksion pohjaratkaisu, tavallista suurempi huonekorkeus sekä valoa ja avaruutta tuovat ikkunat saavat Helkiön suun hymyyn. ”Kyllä tämä näyttää paremmalta kuin piirustuksissa ja havainnekuvissa”, hän nyökyttelee. ”Pohja on äärettömän hyvä ja vitsit, että tämä parveke on hieno!” Helkiön ostamassa asunnossa ovat paikalla myös rakennusliike T2H:n edustajina mestari Peetu Herttovuo ja asiakkuusjohtaja Matias Majuri. Helkiö tarkastaa asunnon luovutuskunnon ottein, joista näkyy 30 vuoden ajalta kertynyt kokemus asuntojen ostamisesta ja vuokraamisesta.
Ei tyhjiä kuukausia
Tunnelma pysyy hyvänä, eikä isoja korjattavia kohtia löydy — ainoastaan muutama yksityiskohta, kuten wc:ssä paperirullan pidikkeen asento ja parketin saumakohdassa oleva pieni epätasaisuus. Herttovuo kirjaa viimeistelyä vaativat kohdat muistiin. ”Minulle on tärkeää, etten ulkoista tätä tarkastusta. Minä myös valvon, että havaitut puutteet tulevat korjattua”, Helkiö sanoo. Myös Majuri pitää tärkeänä hetkeä, jolloin asunnon ostaja tulee asuntoon ensimmäisen kerran. ”Hän pääsee itse tutustumaan siihen, mitä on ostanut. Tässä pystyy myös yhdessä toteamaan kaiken olevan siinä kunnossa, mitä on sovittu. On tärkeää, että ostajalle jää sellainen olo, että varmasti saa sen, mitä on halunnutkin.” Tarkastuskierros osoittaa, että asunnossa kaikki on pieniä viimeistelytöitä vaille valmista. Niin on hyvä ollakin, sillä Helkiöllä on vuokralainen valittuna, ja muuttopäivä on jo parin viikon kuluttua. Tällä kertaa Helkiö käytti tavoistaan poiketen vuokraamisessa välittäjää. ”Syynä on 500 kilometrin etäisyys ja tiukka aikataulu”, Kuopiossa asuva Helkiö perustelee.
Ennakkovaraajilla valinnanvaraa
Pitkälle on päästy siitä, kun 15 kuukautta aikaisemmin kohteen rakentaminen alkoi. Jo hieman aikaisemmin oli ensimmäiset ennakkovaraukset tulevan talon asunnoista tehty. ”Tästä meni kaikki asunnot saman tien, kun ennakkovaraaminen tuli mahdolliseksi”, Majuri kertoo. Helkiö on ostanut vuokrauskohteita sekä vanhoista taloista että rakennettavista kiinteistöistä. Uudiskohteista hän on havainnut, että hyväkuntoisissa asunnoissa haluavat asua sellaiset ihmiset, jotka haluavat pitää kodeistaan hyvää huolta. Siksi myös vanhoissa taloissa olevat asunnot kannattaa pitää kunnossa. Laadukkaat asunnot ovat vahvoilla, kun käydään kilpailua vuokralaisista.
Tämä Vantaan Kivistössä sijaitseva kohde täytti Helkiön kriteerit: hyvä sijainti, luotettava rakennusliike sekä itseä ja siten myös tulevia vuokralaisia miellyttävä arkkitehtuuri. ”Tähän on mahdollista saada otollisia vuokralaisia ja tästä on moneen suuntaan hyvät yhteydet. Junalla pääsee alle puolessa tunnissa Helsingin keskustaan, seitsemässä minuutissa Helsinki-Vantaan lentokentälle ja Hämeenlinnanväyläkin on lähellä. Lisäksi alueen palvelut kehittyvät koko ajan, ja tänne on tulossa myös ostoskeskus.” Tietoa tarjolle tulevista uusista kohteista Helkiö on saanut liittymällä rakennuttajan ennakkovaraajien listalle. Hän muistuttaa, että aina voi soittaa rakennuttajille ja kysyä, millaisia kohteita on tulossa myyntiin.
T2H Rakennus Oy:llä on parhaillaan rakenteilla 1 700 asuntoa pääkaupunkiseudulla, Uudellamaalla ja Pirkanmaalla. Majuri kertoo, että monissa tapauksissa uusien rakennuskohteiden asunnot varataan lähes saman tien. ”Sijainti on ratkaiseva tekijä: hyvät liikenneyhteydet ovat keskeisiä ja myös lähistöllä olevat palvelut. Rakennuskohteidemme paikka valikoituu sen mukaan, mistä ihmiset haluavat asuntoja.”Majuri kertoo, että asuntoja ei lähtökohtaisesti suunnata erikseen joko oman kodin ostajille tai sijoitusasunnoiksi. ”Yleensä sijoittajat ovat kiinnostuneita samanlaisista asunnoista kuin oman kodin ostajat ja päinvastoin. Jos asuntoihin on paljon tulijoita, sinne haluavat niin oman kodin ostajat kuin vuokralaisetkin.”T2H pitää politiikkanaan, ettei se myy yhdestä talosta suurta osuutta yhdelle ostajalle. ”Näin varmistamme, että kaikkien osakkaiden ääni tulee kuulluksi.”
Rakentamisen laatua valvotaan
Aika ajoin julkisuuteen nousee kauhutarinoita rakentamisen heikosta laadusta. Vaikka viranomaiset tarkkailevat rakentamisen laatua monelta suunnalta, se ei ole kaikissa tapauksissa riittänyt poistamaan pahojakaan virheitä. Helkiö sanoo, että tässä asunnossa yksi ostopäätökseen vaikuttanut tekijä oli se, että hän on ennenkin ostanut saman rakennuttajan kohteita. Sen myötä luottamus on kasvanut. Majuri korostaa yrityksen toimintatavoissa laadunvalvonnan merkitystä, jota hän luonnehtii kurinalaiseksi. Sen lisäksi osakkeenostajilla on joka kohteessa mahdollisuus itse valita ylimääräinen rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on valvoa nimenomaan osakkeenostajien etua. Tämä voidaan tehdä osakkeenostajien kokouksessa, joka pidetään, kun 25 prosenttia osakkeista on myyty. Majuri ei pidä tällaisen asiantuntijan valintaa missään mielessä epäluottamuslauseena rakennuttajaa kohtaan. Hän muistuttaa, että ostopäätös on kuitenkin jokaiselle iso sijoitus, on asunto sitten ostettu omaan asumiskäyttöön tai vuokrattavaksi. Helkiö korostaa myös yksivuotistarkastuksen merkitystä. Siinä katsotaan, onko kiinteistössä ilmennyt jotain korjattavaa, joka kuuluu takuun piiriin.
Yhtiölainat kannustavat rakentamaan
Tässä kohteessa taloyhtiölainan osuus velattomasta myyntihinnasta on 70 prosenttia. Hoitovastikkeen lisäksi yhtiölainasta maksetaan aluksi neljän vuoden ajan vain korot. Sen jälkeen alkaa yhtiölainan lyhennys. Helkiö on tietysti ottanut numerot huomioon, kun on tehnyt laskelmat sijoituskohteen kannattavuudesta. ”Tässä kohteessa vuokra kattaa sen, että pystyn pyörittämään tätä yhtälöä. Tuijotan sijoitusmielessä sitä, minkälaisen tuoton saan sijoitetulle omalle pääomalle. Tässä tapauksessa se yltää noin 13 prosenttiin.” Kun yhtiölainat tuloutetaan taloyhtiön kirjanpitoon, ne ovat verotuksessa vuokranantajalle vähennyskelpoisia vuokratuloista.
Nyt taloyhtiölainojen verokohtelu on noussut poliittiseen keskusteluun, ja joukossa on ollut vaatimuksia säännösten muuttamisesta. Julkisessa verokeskustelussa nousee välillä esiin näkemyksiä, joissa asuntoihin sijoittamista pidetään jotenkin ei-toivottavana. Näissä puheenvuoroissa esiin ei useinkaan tuoda sitä, että vuokrauskäyttöön ostettavat asunnot tulevat asunnontarvitsijoiden kodeiksi. Helkiö muistuttaa, että yhtiölainoissa käytännössä kyse on siirretystä verosta. Samat verot tulevat maksuun silloin, kun asunto myydään. Hän epäilee, että kaikkia seurauksia ei ole mietitty loppuun saakka, jos nykyistä verotuskäytäntöä mennään muuttamaan. ”Silloin uudiskohteiden kysyntä vähenisi. Se tarkoittaisi rakentamisen vähentämistä ja vähemmän uusia vuokrattavia koteja ihmisille. Se puolestaan nostaisi vuokria.”
Uudiskohteen ostajan muistilista
Uudiskohteesta ja vanhasta taloyhtiöstä vuokrauskäyttöön ostettavaan asuntoon pätevät monet samat lainalaisuudet. Sijainti on keskeinen peruste päätöksille. Oleellisia ovat muun muassa kulkuyhteydet, millaisia palveluita alueella on ja mitä alueelle on suunnitteilla. Pia Helkiö suosittelee, että ennen ostopäätöstä sijoittaja perehtyy tarkasti kaikkeen saatavissa olevaan tietoon uudiskohteesta.
Huomio uudiskohteessa muun muassa nämä:
Kuinka vakavarainen ja luotettava rakennuttaja on?
Tutustu rakennustapaselostukseen
Oma tontti vai vuokratontti
• minkälainen vuokrasopimus on tontin omistajan kanssa?
• minkälaisia korotus-prosentteja sopimus sisältää?
• onko osakkaiden mahdollista lunastaa tontti omaksi?
Hoitovastikkeen suuruus: onko se asetettu realistiselle tasolle?
Yhtiölainan osuus ja suuruus
• millaiset ovat lainaehdot?
• mikä on lainan marginaali?
• lyhennysvapaiden pituus
• rahoitusvastikkeen suuruus