Vaikka enemmistö suomalaisista haluaisi asua rivi- ja pientaloissa, ei niitä vuokramarkkinoilla paljoa näy. Kysyntää ja eritoten tarjontaa hallitsevat kerrostalojen vuokra-asunnot, joita isoissa kaupungeissa on viime vuosina valmistunut ja tullut markkinoille tuhansia. ”Minullakin on omassa sijoitussalkussani pelkästään kerrostaloasuntoja. Vuokravälitystoimintaani rivi- ja pientaloja toki kuuluu”, sanoo ilmiölohjalaisen Vuokravääpeli Oy:n yrittäjä Lari Lindén.
Lindén on tutkinut rivitaloasuntoja sijoituskohteina, mutta ei löytänyt salkkuunsa ja sijoitusstrategiaansa sopivia. ”Koska erityisesti hankintahinta vaikuttaa tuottopotentiaaliin, rivitaloasunto pitäisi saada ostettua edullisesti itse remontoitavaksi. Myös pienten rivitaloyhtiöiden korjauskustannusten osakaskohtainen suuruus on mietityttänyt.” Uudelleen harkittavaksi asia tulisi, jos löytyisi hankintahinnaltaan sopiva rivitaloasunto isossa, taloudellisesti vakavaraisessa ja hyvin hoidetussa taloyhtiössä. Lisäksi Lindén vaatisi asunnolta kattavaa kuntotarkastusta.
Omistajista uusia vuokranantajia
Viime vuosina rivi- ja pientalomarkkinoille on kertynyt paljon myymättömiä kohteita. Keventääkseen kulujaan niiden omistajat ovat laittaneet asuntojaan vuokralle. ”Kiinnostus vuokrattavia rivi- ja pientaloja kohtaan näkyy täällä Lohjalla runsaina hakemuksina. Eniten kiinnostavat hyväkuntoiset, kodinomaiset ja energiatehokkaat kohteet. Sähkölämmitteisten asuntojen haastavuutta voi vähentää asentamalla niihin ilmalämpöpumpun ennen vuokraustoimintaa.”
Vuokravälittäjänä Lindén työskentelee sekä vuokranantajien että vuokralaisten neuvonantajana. Molemmat asiakaskunnan edustajat saattavat olla ensikertalaisia näissä rooleissaan. ”Suurin osa rivi- ja pientalojen uusista vuokranantajista tarkkailee asuntomarkkinoiden kehittymistä muutaman vuoden verran. Osa nyt vuokrattavista rivi- ja pientaloasunnoista on kuitenkin tullut jäädäkseen.”
Vaurastumisen logiikka saattaa siis houkutella tilanteen pakosta vuokranantajiksi ryhtyneitä myös pitkäjänteiseen toimintaan. Lindén toivoo kaikkien heidän muistavan huolehtia riittävästä puskurista yllättävien korjauskustannusten varalta.
Maailmalla suosittu konsepti Suomeenkin
”Havaitsimme jo vuonna 2019, ettei esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ole käytännössä lainkaan vuokrattavia rivi-, pari- tai erillistaloja – joita kuitenkin asiakkaat haluaisivat. Sellaisia sitten rupesimme tekemään”, kertoo suomalaisen kiinteistökehitykseen ja -omistukseen erikoistuneen Toivo Groupin toimitusjohtaja Markus Myllymäki.
Yhtiön strategiana on kehittää, rakentaa ja omistaa asuntoja. Tähän mennessä valmiiksi on saatu kahdeksan rivi- ja pientalohanketta Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Turussa. Kaikki noin 150 asuntoa ovat olleet valmistumisestaan lähtien lähes jatkuvasti vuokrattuja. ”Kansainvälisesti puhutaan Single Family Home Rental -konseptista, jota suositaan muun muassa Keski-Euroopassa ja Yhdysvalloissa. Olemme nyt onnistuneet saamaan parille hankkeellemme myös ulkomaiset sijoittajat”, Myllymäki kertoo.
Toivo tavoittelee vuosittain noin 100 Single Family Home Rental -asunnon toteutusta. Vuokrattavissa rivi- ja pientaloissa Myllymäki korostaa asunnon kokoa ja sijaintia. ”Asuntoja ei Suomessa vuokrata neliöhinnoilla, vaan absoluuttisilla vuokrilla. On siis kannattavaa, jos 100-neliöisen asunnon toiminnallisuus pystytään puristamaan esimerkiksi 75 neliöön tinkimättä silti suuremmin asunnon vuokratasosta.”
Jako arvottomiin ja yhä arvokkaampiin
Myllymäen mukaan isosta osasta suomalaisia asuntoja tulee väestökadon ja muuttotappioiden myötä aikaa myöten arvottomia. ”Toisaalta taas Kehä III:n sisäpuolella asuu puoli miljoonaa suomalaista vuokralla. Kovin moni heistä ei enää takavuosien tapaan halua muuttaa pientaloon kauas palveluista, eikä ainakaan vuokrapientaloon.”
Sijainniltaan erinomaisten vuokrattavien rivi- ja pientalojen määrä jää silti vähäiseksi. Lisäksi esimerkiksi Single Family Home Rental -konseptille sopivaa tonttimaata ei helposti löydy. Kaavoittajat ja kunnallispoliitikot suosivat kerrostaloja esimerkiksi asemien seutuville ja muihin keskeisiin paikkoihin. Kaikesta huolimatta Myllymäki rohkaisee asuntosijoittajia tutkimaan rivi- ja pientalojen mahdollisuuksia. ”Jos pystyy toimimaan alueilla, joissa asuntosijoittaminen on ylipäätään järkevää, rivi- ja pientalojen vuokraustoiminta voi osoittautua kaikkein kannattavimmaksi ja järkevimmäksi. Saatamme siis olla uuden ajan kynnyksellä.”
Pitkät vuokrasuhteet, pienet vastikkeet
Myös Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson arvioi tarjonnan niukkuuden voivan kääntyä rivi- ja pientaloasuntoja vuokralle tarjoavien eduksi. ”Kysyntä kasvattaa arvoa. Lisäksi rivi- ja pientaloihin haluavat erityisesti lapsiperheet, jotka voivat viihtyä vuokralaisina keskimääräistä kauemmin.”
Karlsson listaa muitakin myönteisiä vaikutuksia vuokranantajien kukkarolle. ”Esimerkiksi rivitaloissa vastikkeet ovat pienempiä kuin kerrostaloissa. Tätä selittävät muun muassa alhaisemmat lämmitys- ja huoltokulut”, hän tarkentaa. ”Rivi- ja pientalojen isoissa vuokra-asunnoissa keskineliövuokrat usein jäävät pienemmiksi kuin kerrostaloissa. Kokonaisvuokra saattaa silti nousta riittävän korkeaksi, eli absoluuttisen vuokran määrä voi houkutella vuokranantajia.”
Karlsson toteaa, että Vuokranantaja-kyselyn mukaan rivitaloasuntojen vuokratuotto on suurempi kuin kerrostaloasunnoissa keskimäärin. Oman lisänsä taloudelliseen tarkasteluun tuo mahdollinen myynti. Viime vuosina rivitaloasuntojen hinnat ovat laskeneet vähemmän kuin kerrostaloasuntojen. Rivitaloasunto voi myös kiinnostaa ostajia enemmän kuin kerrostaloyksiö.
Realismia ja selkeitä sopimuksia
Rivi- ja pientaloasuntojen vuokraustoimintaa harkitsevan on syytä tehdä kotiläksynsä erityisen huolellisesti. Karlsson muistuttaa realismista vuokrakohteiden sijainnissa: ”Rivi- ja pientalojen sijainti harvoin korreloi tonttimaan niukkuuden kanssa, eikä siis pysty huimasti nostamaan asunnon arvoa.” Hän kehottaa myös arvioimaan remonttiriskejä. ”Ne saattavat laueta yllättävästi ja isosti. Esimerkiksi kattoremontti voi rivitalossa tulla osakkaalle huomattavasti kalliimmaksi kuin kerrostalossa.”
Kaikissa rivi- ja pientalokohteissa Karlsson kehottaa vuokranantajia ja vuokralaisia sopimaan selkeästi asunnon oman pihan hoidosta. ”Kenen vastuulla se on, mitä se sisältää ja kuka vastaa välineistöstä?”