Asunnon kunto vaikuttaa sen arvoon, ja siihen on helppo vaikuttaa itse. Remontti voikin olla kannattava tapa nostaa asunnon arvoa nopeasti. ”Kunnon vaikutus asunnon myyntihintaan voi olla jopa kymmenen prosenttia tasoa kohden, eli tyydyttävästä hyvään tai hyvästä erinomaiseen”, vahvistaa Rudi Skogman, kiinteistövälitystoimisto Blokin perustaja ja toimitusjohtaja.
Blok kerää aktiivisesti dataa julkisista lähteistä ja yhdistelee eri lähteiden tietoja toisiinsa. Yrityksellä on myös kattava tieto siitä, millaisia asuntoja missäkin pääkaupunkiseudun talossa on. ”Hinnoittelualgoritmimme on todella tarkka. Pääkaupunkiseudulla ja muissa isoissa kaupungeissa päästään hyvin lähelle totuutta, vaikka markkinat määräävät lopullisen hinnan. Voimme arvioida pienempienkin paikkakuntien asuntoja, mutta silloin arvio on huomattavasti epävarmempi”, Skogman sanoo.
Asunnon kerros vaikuttaa hintaan siten, että ensimmäisen kerroksen asunto on 1,5–2 prosenttia halvempi kuin toisen kerroksen, ja siitä ylöspäin jokainen kerros tuo 1–1,5 prosenttia lisää. Hissillä on viiden prosentin vaikutus hissittömään taloon verrattuna. Autopaikkamahdollisuus tuo hintaan niin ikään viisi prosenttia lisää. Asuntomarkkinoilla moni muukin asia vaikuttaa asunnon arvoon, mutta ei aina suoraviivaisesti. ”Esimerkiksi parveke voi vaikuttaa asunnon hintaan jopa kymmenen prosenttia – iso lasitettu parveke tuo merkittävästi lisätilaa ja käytettävyyttä yksiöön. Ison asunnon pieni parveke ei kuitenkaan vaikuta paljonkaan.” Sauna voi vaikuttaa hintaan joskus jopa negatiivisesti. ”Jos asunnon koko on alle 30 neliötä, sauna alentaa hintaa. Isommassa asunnossa vaikutus sen sijaan on positiivinen.” Varustelutaso lisää asunnon vetovoimaa vuokralaisen silmissä, mutta arvoon sillä on vähemmän vaikutusta.
”Esimerkiksi sillä, onko asunnossa uusimmat kodinkoneet vai ei, ei ole juurikaan vaikutusta myyntihintaan. Enemmän vaikuttaa, mikä on mahdollista: jos tiskikoneelle on paikka, ei sen puute haittaa, mutta jos sen saadakseen täytyy remontoida koko keittiö, vaikutusta on enemmän.” Vuokranantajalle Skogman suosittelee kodinkoneiden päivittämistä ajanmukaisiksi. ”Uusi jääkaappi on aika pieni investointi, mutta pienentää yllättävän hajoamisen riskiä. Myös vesivahinkojen riskit ovat pienempiä, kun koneet ovat uusia.”
Putkiremonttipeikko pudottaa hintaa
Taloyhtiöiden remonttien vaikutus vaihtelee taloyhtiöittäin niin paljon, ettei dataan pohjautuva analyysi onnistu. ”Yleisellä tasolla taloyhtiön remontit vaikuttavat positiivisesti, mutta ei voi luvata, että esimerkiksi putkiremontin hinta siirtyisi aina asunnon arvoon. Pääkaupunkiseudulla näin kyllä käy, muttei ihan heti remontin jälkeen”, Skogman sanoo. Putkiremontti on Suomessa isoin remontti, jonka vaikutuksia myyntihintoihin on jonkin verran tutkittukin. ”Tulossa oleva putkiremontti alkaa vaikuttaa jo noin kymmenen vuotta etukäteen. Aluksi vaikutus on pieni, ja hinta putoaa noin prosentin vuodessa. Lasku kiihtyy, mitä lähemmäs putkiremonttia tullaan. Matalimmillaan hinta on juuri ennen putkiremonttia.” Jos siis haluaa taktikoida, asunto kannattaisi myydä kymmenen vuotta ennen putkiremonttia. ”Asuntosijoittajalle taas on hyvä aika ostaa asunto juuri sitä ennen. Silloin pystyy vielä vaikuttamaan, rahastoidaanko vai yhtiöitetäänkö taloyhtiölaina, ja kustannus siirtyy arvoon nopeasti.”Putkiremontti on myös loistava tilaisuus tehdä isompia remontteja asuntoon: silloin voi vaikka pilkkoa asunnon kahdeksi tai muuttaa kaksion pohjaa niin, että se sopii kimppakämpäksi.
”Putkiremontin yhteydessä tällaiset muutokset on paljon helpompi toteuttaa kuin muulloin, ja kokonaiskustannukset pysyvät paremmin kurissa.” Tällainen strategia vaatii kuitenkin, että on varaa pitää asunto tyhjillään kuudesta kahdeksaan kuukautta ilman vuokratuloja.
Tili tehdään asuntoa ostettaessa
Suomen Vuokranantajien Pohjanmaan aluepäällikkö Tapio Piittari ostaa, vuokraa ja flippaa asuntoja yhdessä tyttärensä ja vävynsä kanssa. Salkussa on noin 15 asuntoa kerrallaan, ja flipattavia asuntoja kulkee läpi noin 2 vuodessa. Työnjako on selvä: vävy etsii kohteet, tekee tarjoukset ja suunnittelee remontit, tytär stailaa ja hoitaa kalustesuunnittelun hankintoineen ja Piittari itse hoitaa reskontran, kirjanpidon,
veroilmoitukset sekä vuokralaisten valinnan.
Asunnon valintaan vaikuttavat keskeinen sijainti, taloyhtiö ja asunnon kunto – mitä huonompi kunto, sen parempi mahdollisuus. Sen pitää näkyä hinnassa. ”Asunnon tili tehdään jo ostettaessa”, Piittari painottaa. Asunto pitää saada niin halvalla, että jopa 15 000–25 000 euron remontti kannattaa tehdä. Asunnot remontoidaan tyypillisesti läpikotaisin, eikä esimerkiksi huonejärjestyksen muuttaminen ja seinien kaataminen ole harvinaista. Yksi asunto on myös pilkottu.
”Asunto oli yhdistetty yksiöstä ja kolmiosta, ja tarkoituksemme oli vain palauttaa ne entiselleen. Yksiö oli kuitenkin alun perin ollut vain 17-neliöinen, eikä rakennuslautakunta antanut lupaa näin pieneen asuntoon. Siksi jouduimme siirtämään huoneistojen välistä seinää niin, että yksiö saatiin mahtumaan raameihin.” Joskus pienempikin remontti riittää, mutta asunnon tasoa nostetaan silti. ”Käymme kaikki pinnat läpi ja käytämme laadukkaita materiaaleja. Jos kylpyhuone remontoidaan, asennamme aina lattialämmityksen.
Omalle pesukoneelle pitää olla paikka valmiina ja astianpesukone laitetaan aina. Emme myöskään koskaan osta kaikkein halvimpia koneita.” Kustannussäästöä saadaan sillä, että mahdollisimman paljon tehdään itse. Kalusteet tulevat tyttären perheen omasta keittiökalustefirmasta ja tukkuostoja hyödynnetään. ”Jos löydämme vaikka hyvää lattialaminaattia, ostamme kerralla isomman määrän valmiiksi.” Usein asuntoihin pyritään saamaan myös jokin vau-efekti – vaikka kuvatapetoitu tehosteseinä. ”Se kannattaa, sillä tällaisilla asioilla saa asunnon erottumaan muusta tarjonnasta.”
Ei ylihienoa, mutta erottuvaa
Annina Eklund aloitti asuntosijoittamisen puolisonsa kanssa puolitoista vuotta sitten. Nyt he omistavat neljä sijoitusasuntoa, ja tarkoitus on kasvattaa toimintaa. Asunnot sijaitsevat Uudellamaalla. ”Kehä kolmosen rajoilla alkaa jo olla meille sopivia hintoja. Emme halua lähteä Espoosta liian kauaskaan, jotta voimme tehdä remontit itse.” Tähän mennessä asunnot ovat olleet 1950- ja 1960-luvuilla rakennetuissa kerrostaloissa. ”Suosimme yhtiöitä, joissa isot remontit on tehty ja asuntoja, joille riittää pintaremontti.
Emme lähde kaatamaan seiniä tai räjäyttämään asuntoa, koska meillä ei ole remonttikokemusta. Tykkään kuitenkin opetella ja sisustaa.”
Eklund ostaa miehensä kanssa asuntoja pitkäaikaiseen vuokraukseen, ja asunnot on tarkoitus pitää pitkään. ”En laske ensisijaisesti sitä, millä rahalla asunto menisi myyntiin remontin jälkeen, vaan millainen asunto houkuttelisi hyviä vuokralaisia. Jos löydämme hyvän mahdollisen kohteen, katson, mitä muuta alueella on tarjolla ja millä voisi erottua.” Tällainen erottava tekijä voi olla pyykinpesukone valmiina tai se, että keittiössä on jotain muuta väriä kuin valkoista.
Koska asunnot ovat alueilla, joissa asunnot ja vuokrataso ovat edullisia, ei olisi järkeä tehdä niistä ylihienojakaan. ”Ei kannata käyttää remonttiin enempää rahaa, kuin mitä on mahdollista saada järkevässä ajassa takaisin korkeampana vuokrana. Huomiota kannattaa kuitenkin kiinnittää materiaalien kulutuksenkestävyyteen ja korjaamisen helppouteen.” Tähän asti asuntojen omarahoitusosuuksiin on käytetty omia säästöjä. Seuraavaksi tarkoitus olisi alkaa siirtyä BRRR-strategiaan, jotta asuntosalkkua saataisiin kasvatettua nopeammin. Kirjaimet tulevat sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat eli osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. ”Ideana on, että ostetaan edullisesti, mieluiten alle markkinahinnan, sitten tehdään remontti, jonka täytyy sekä nostaa asunnon arvoa että houkutella hyviä vuokralaisia.
Kun remontti on tehty, asunnon arvosta teetetään uusi arvio, ja vapautuvia vakuuksia käytetään seuraavaan kohteeseen.” Putkiremonttikohde voisi tällaiseen strategiaan toimia hyvinkin: ”Meille sopii, jos putkiremontti alkaa puolen vuoden sisällä. Jos kylpyhuoneen purkamista vaativa putkiremontti on tulossa neljän viiden vuoden kuluttua, eikä asuntoa voi laittaa vuokralle ilman kylpyhuoneremppaa, ei sitä kannata tehdä niin lyhyeksi aikaa.”
Remontti mahdollisimman edullisesti
Reijo Kantanen on erikoistunut lähiöasuntoihin, joita hän omistaa läheistensä kanssa ja perheen omistaman yrityksen kautta. Asuntoja on parikymmentä Mikkelissä ja neljä Jyväskylässä. ”Mikkelin keskustassa asunto maksaisi 100 000–150 000 euroa, kun lähiöstä saa vastaavan 30 000–40 000 eurolla. Vuokrataso taas on lähes sama kuin keskustassa, eli samalla rahalla saan kolmin- tai nelinkertaisen vuokratuoton”, Kantanen kertoo.
Hän ostaa yleensä asunnot vuokrattuina ja antaa vanhojen vuokralaisten asua niin pitkään, kuin he haluavat. Vuokralaisen vaihtuessa hän remontoi asunnon mahdollisimman edullisesti. ”Huoneistoremontti ei maksa kovin paljon, kun itse tekee. Vuokratasoa remontilla ei saa nostettua, mutta siistin ja raikkaan asunnon saa helpommin vuokrattua.” Keittiöremontinkin pystyy tekemään edullisesti käyttämällä käytettyjä kalusteita.
”Ostin esimerkiksi puolitoista vuotta sitten omakotitalon keittiön, ja siitä olen nyt saanut
keittiökaapistot kahteen asuntoon, ja vielä riittää yhteen keittokomeroon.” Vuokralaisen vaihtuessa ne menevät täydestä. ”Eihän uusi vuokralainen tiedä, milloin ne on laitettu.”
Mikkelissä asuntojen arvo ei nouse, ja taloyhtiön isot remontit voivat muuttaa vuokraustoiminnan kannattamattomaksi. ”Vuokranantajan kannattaa pyrkiä vaikuttamaan taloyhtiön taloudenhoitoon ja kunnossapitoon vähintään yhtiökokouksissa ja mieluiten hallituksessa”, Kantanen suosittelee. Esimerkiksi putkiremonteista voi selvitä edullisestikin: ”Yhdessä kohteessamme vaihdettiin käyttövesiputket ja kalusteet sekä viemärit sukitettiin, ja remontista selvittiin 300 eurolla neliötä kohden. Perinteinen linjasaneeraus maksaa tuhat euroa neliöltä, ja jos tällainen on tulossa, pyrin pääsemään asunnosta eroon.”
Taloyhtiöt voi myös saada innostumaan kannattaviin remontteihin – esimerkiksi maalämmöstä on hyviä kokemuksia. ”Yhteen kohteistamme vaihdettiin maalämpö vuosi sitten, ja kokemukset ovat niin hyvät, että olen ehdottanut sitä muillekin. Yhteen kohteeseen tehdään samaan aikaan kattoremontti ja vaihdetaan kaukolämmöstä maalämpöön. Kokonaisvastike alenee, koska lämmityskustannukset pienenevät.”
