Monet vuokraustoiminnan kulut voi vähentää verotuksessa, kunhan kuitit ja tositteet ovat tallessa. ”Verottaja voi pyytää nähtäväksi asiakirjoja ja tositteita, kuten esimerkiksi vuokrasopimuksia ja kulukuitteja. Niitä on säilytettävä kuusi vuotta”, kertoo Verohallinnon ylitarkastaja Minna Palomäki.
Jos vuokranantaja ilmoittaa vuokratulon liian pienenä tai vaatii perusteettomia vähennyksiä, hänelle voi koitua taloudellisia seuraamuksia, kuten veronkorotus. Esitäytettyyn veroilmoitukseen on yleensä valmiiksi kirjattu vuokratulot ja vähennykset sen mukaan, miten vuokranantaja on ilmoittanut ne ennakkoperinnässä. Tulojen ja vähennysten määrä tulee tarkistaa ja korjata tarpeen mukaan. ”Vähennyskelpoisia menoja ovat kaikki vuokratulon hankkimisesta tai säilyttämisestä aiheutuneet kustannukset”, Palomäki toteaa.
Vuokratuloista voi siis vähentää hoitovastikkeet, yhtiön tuloksi luetut pääoma- ja rahoitusvastikkeet, vesi- ja sähkömaksut sekä vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten vuokravälityspalkkiot. Myös remonttikuluja voi vähentää, mutta niiden verokohtelu riippuu remontin luonteesta.
Pirjo remontoi – voiko kulut vähentää?
Pirjo, 67, on eläkeläinen, joka vuokraa kahden huoneen asuntoa rivitalossa. Hän teetti vuokralaisten välissä suurehkon remontin, koska asunto alkoi olla raihnainen eikä siihen meinannut löytyä vuokralaista maksamaan käypää vuokraa. Asunto oli tyhjillään puoli vuotta remontin ajan, mutta sen jälkeen siihen oli helppo löytää uusi vuokralainen.
Remonttikulujen verokohtelu vaihtelee remontin luonteen mukaan. Pirjo maalautti seiniä, vaihdatti keittiötason uuteen ja päivitti kylpyhuoneen kalusteita. Kyseessä on siis vuosikorjaus ja asunnon saattaminen alkuperäiseen kuntoonsa, joten Pirjo saa vähentää kustannukset vuokratuloista saman tien.
Jos taas remontin tarkoituksena olisi ollut perusparannus, joka nostaa asunnon tasoa aiemmasta, kulut olisi vähennetty tasapoistoin pääsääntöisesti 10 vuoden aikana tai lisätty rakennuksen tai huoneiston poistamattomaan hankintamenoon. Perusparannus voisi olla esimerkiksi varastotilan muuttaminen saunaksi tai parvekkeen lasittaminen. Pirjo on säilyttänyt urakkasopimukset, laskut ja maksutositteet, joista käy ilmi työn sisältö ja ajankohta. Koska asunto oli tyhjillään puoli vuotta, Pirjon on voitava osoittaa verottajalle, että vuokraustoiminta ei ole keskeytynyt, jotta vähennysoikeus säilyy. Hän onkin säilyttänyt välityssopimuksen ja kopiot ilmoituksista, joilla asuntoa tarjottiin vuokralle jo remontin loppuvaiheessa.
Remontin jälkeen Pirjo määritti vuokran markkinahintaiseksi. Tämä on verotuksen kannalta tärkeää, jotta vuokraustoimintaa pidetään tulonhankkimisena. Jos vuokra asetetaan selvästi alle alueen tason ilman perusteltua syytä, osa kuluista voidaan hylätä vähennyskelvottomina. Pirjon eläkkeellä olo ei vaikuta vuokratulojen verotukseen. Vuokratulo on pääomatuloa aivan kuten työikäisilläkin, ja sitä verotetaan Pirjon tapauksessa 30 prosenttia.
Veera & pääomavastikkeen verokohtelu
Veera, 34, vuokraa omistamaansa asuntoa. Hänen asunto-osakkeeseensa kohdistuu putkiremontista syntynyttä yhtiölainaa, jota lyhentääkseen hän maksaa pääomavastiketta kuukausittain. Veeralla ei ole muita sijoitusasuntoja, mutta hän sijoittaa varojaan myös rahastoihin ja osakkeisiin.
Veeran tulee selvittää veroilmoituksen täyttämistä varten, onko taloyhtiö käsitellyt hänen maksamansa pääomavastikkeen tuloutettuna vai rahastoituna; tuloutetun vastikkeen voi vähentää vuokratulosta, mutta rahastoitua ei. Veeran taloyhtiössä pääomavastikkeet on tuloutettu, joten hän voi vähentää maksun vuokratuloista. Jos verottaja pyytää lisäselvitystä vastikkeiden kirjanpitokohtelusta, Veera voi toimittaa verottajalle esimerkiksi kopion taloyhtiön tilinpäätöksestä. Sen saa yleensä isännöitsijältä.
Veera sijoittaa varojaan myös rahastoihin ja osakkeisiin, joiden tuotot ilmoitetaan veroilmoituksessa erikseen. Ne kyllä kuuluvat samaan tulolajiin vuokratulojen kanssa, eli pääomatuloihin, mutta niiden kulut ja tuotot käsitellään omissa osioissaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että Veera ei voi vähentää asuntovuokraukseen liittyviä kuluja sijoitustuotoista. Jos kuitenkin hänen vuokraustoimintansa jää tappiolle, se pienentää rahasto- ja osakesijoitusten voitoista koitunutta verotettavaa pääomatuloa.
Miikalla on kolme vuokrakohdetta
Miika, 45, omistaa kolme sijoitusasuntoa eri paikkakunnilla, ja niissä kaikissa on tällä hetkellä vuokralaisia. Kahteen asuntoon kohdistuu asuntosijoituslainaa. Yksi asunnoista oli tyhjillään kolme kuukautta, jolloin Miika joutui laskemaan vuokraa niin, että se kattaa nipin napin vastikekulut.
Verohallinto edellyttää, että jokaisen asunnon tulot ja kulut ilmoitetaan erikseen. Tämä tarkoittaa, että Miikan on pidettävä erillään kunkin kohteen vuokratulot, hoito- ja pääomavastikkeet, lainojen korot, vakuutukset sekä mahdolliset remontti- ja välityspalkkiot.
Miikan on huomioitava, että lainojen korkoja ei merkitä veroilmoituksessa asunnon kohdalle vaan omaan kohtaansa toisaalle. Hänen tulee tarkistaa, että lainan käyttötarkoitukseksi on merkitty tulonhankkimislaina. Selkeä kohdekohtainen kirjanpito helpottaa veroilmoituksen tekemistä, mutta myös mahdollisia jälkiselvityksiä.
Miika voi tarkastella vuokraustoimintaansa kokonaisuutena siinä mielessä, että jossain kohteessa syntynyt tappio vähennetään automaattisesti muista pääomatuloista, kuten muiden asuntojen tuotoista tai mahdollisista osinkotuloista. Hänen on varmistettava, että kaikki lainakulut liittyvät nimenomaan sijoitusasuntoihin; tulonhankkimislainan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista, mutta oman kodin lainan korot eivät ole. Verohallinto painottaa jatkuvuutta: Tyhjillään olon aikana syntyneet kulut, kuten vastikkeet, sähkölaskut ja vakuutukset, saa vähentää vain, jos vuokraustoimintaa on jatkettu aktiivisesti eli asuntoon on haettu vuokralaista.
Miika on siksi säilyttänyt kopiot vuokrausilmoituksista ja välittäjän sähköposteista siltä ajalta, kun asunto oli tyhjillään.
Näin hyödynnät tappiot
Vuokraustoiminnan tappiot voidaan vähentää verotuksessa ja hyödyntää jopa kymmenen vuoden ajan. Vuokratulot eivät aina riitä kattamaan vuokraustoiminnan menoja: remontit, tyhjät kuukaudet tai taloyhtiölainojen lyhennykset voivat hetkellisesti painaa tuloksen miinukselle.
Vuokrauksesta syntynyt tappio vähennetään verotuksessa ensin muista pääomatuloista, kuten muiden asuntojen vuokratuloista, osingoista tai luovutusvoitoista. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, osa tappiosta voidaan hyvittää ansiotulojen veroista niin sanottuna alijäämähyvityksenä. Sen määrä on 30 prosenttia alijäämästä, mutta kuitenkin enintään 1 400 euroa vuodessa. Summaa voidaan korottaa, jos verovelvollisella on alaikäisiä lapsia.
Käytännössä alijäämähyvitys siis keventää palkkatuloista maksettavia veroja. Jos alijäämähyvityskään ei riitä kattamaan tappiota, Verohallinto vahvistaa niin sanotun pääomatulolajin tappion. Se voidaan hyödyntää seuraavien kymmenen verovuoden aikana, kun pääomatuloja kertyy. Vahvistettava tappio lasketaan seuraavan kaavan mukaan:
Pääomatulolajin tappio = alijäämä – (100/30 × verosta vähennetty alijäämähyvitys)
”Tämä laskenta tapahtuu automaattisesti verotuksessa, joten sijoittajan tehtäväksi jää vain tarkistaa, että tiedot ovat oikein”, kertoo juristi Saara Penttilä Suomen Vuokranantajista.
Tappioiden hyödyntäminen tarjoaa mahdollisuuksia verosuunnitteluun. Esimerkiksi remonttien ajoittamista eri vuosille kannattaa harkita, jos omistaa useampia sijoitusasuntoja, jotta vähennykset jakaantuvat tasaisemmin. Jos taas tulevina vuosina on odotettavissa pääomatuloja, kuten asunnon myyntivoittoja, aiempien tappioiden käyttäminen voi pienentää veroseuraamuksia merkittävästi.