Nina Nordlund aloitti miehensä kanssa asuntosijoittamisen vuonna 2010 ollessaan 34vuotias. Tavoitteena oli ostaa kymmenen asuntoa kymmenessä vuodessa.
Nyt asuntoja on 12. ”Ensisijainen tavoite oli huolehtia tällä tavoin omasta eläketurvasta. Olen työskennellyt yrittäjänä startupeissa, missä palkkataso ei ole aina ollut kovin hyvä. Ensimmäiset asuntomme ostimmekin 25 vuoden lainaajalla, ja ajatuksena oli, että sitten kuusikymppisinä pääsisimme nauttimaan kassavirrasta”, hän sanoo. ”Samalla kuitenkin tajusimme, että sijoitustoiminta on pohjimmiltaan ylisukupolvista. Varallisuutemme jää aikanaan perinnöksi lapsille, ja heillä on paljon enemmän aikaa nauttia siitä kuin meillä.”
Perheessä on kolme lasta: 13, 11 ja 10 vuotias, joille kaikille on alettu säästää pesämunaa heti syntymästä lähtien rahastojen avulla. ”Lapset voivat käyttää pesämunan aikanaan vaikka oman asunnon käsirahana, mutta 18 vuotiaana hassattavaksi kavereiden kanssa sitä ei ole tarkoitettu. Ikävä kyllä me emme voi vaikuttaa tähän sitten, kun lapset ovat täysi-ikäisiä. Siksi pyrimme nyt parhaamme mukaan kasvattamaan lapset niin, että he osaisivat käyttää omaisuuttaan järkevästi.
Otamme lapset mukaan asuntonäytöille sekä siivoamaan ja auttamaan remonteissa, jotta he oppisivat ihan käytännössä ymmärtämään asuntosijoittamista. ”Asuntovarallisuuden siirtämisen ajoitus mietityttää. ”Haluaisimme siirtää omaisuuttamme lapsille jo hyvissä ajoin, mutta on kasvatuksellisesti vaarallista, jos lapset saavat liian paljon liian aikaisin. Heidän on kuitenkin opittava pärjäämään myös itse”, Nordlund toteaa. ”Siksi olemme pohtineet, että pidättäisimme itsellämme hallintaoikeuden ainakin toistaiseksi, vaikka lahjoittaisimme asuntoja lapsille.
Se tuntuisi luontevalta, koska me kuitenkin huolehtisimme edelleen veloista ja vastuista, ja silloin kassavirtakin tulisi vielä meille. Siirtäisimme siis omaisuutta, emme kassavirtaa.” Hallintaoikeuden pidättäminen on samalla myös verosuunnittelun keino, sillä hallintaoikeuden arvo pääomitetaan ja vähennetään lahjan arvosta lahjaveroa määriteltäessä. Mitä nuorempana tämän tekee, sitä enemmän hallintaoikeus omaisuutta rasittaa ja lahjan arvo katsotaan verotuksessa pienemmäksi.
Rahaa vai murto-osia?
Mitä aikaisemmin perintösuunnittelun aloittaa verosuunnittelun kannalta, sitä enemmän mahdollisuuksia on vaikuttaa verojen määrään. Jokaiselle lapselle voi verovapaasti lahjoittaa kolmen vuoden välein, jos summa on alle 5 000 euroa.
Kahdelta vanhemmalta verovapaasti lahjoitettava summa on siis alle 10 000 euroa. ”Asunto-osakkeita ei voi lahjoittaa euromääräisinä mutta murto-osina se on mahdollista, jos on valmis näkemään tähän liittyvän byrokratian vaivan”, Veronmaksajain keskusliiton lakiasiainjohtaja Vesa Korpela kommentoi. ”Murto-osainen omistus pitää rekisteröidä. Tarvitaan valtakirjoja yhtiökokouksessa äänestämiseen ja myös vastuut esimerkiksi putkistosaneerauksista pitäisi silloin jakaa omistusosuuksien mukaan. Itse pidän tätä mahdollisuutta aika hankalana”, hän jatkaa.
Nina Nordlund on miehensä kanssa pohtinut murto-osien lahjoittamisen mahdollisuutta.”Olemme miettineet, että voisimme sijoitusasuntoa ostaessamme lahjoittaa jokaiselle lapselle pienen siivun. Asunnostahan voisi lahjoittaa alkuun vaikka kymmenesosan, mutta paperityötä se vaatii. Sitten voi käydä monimutkaiseksi, jos haluammekin vaikka myydä asunnon jossain vaiheessa.” Tasapuolisuuden nimissä suunnitelmissa on lahjoittaa lapsille aina yhtä suuret osuudet samasta asunnosta.
Maistraatista tulee tuttu viranomainen
Jos asunnon ostaa alaikäiselle, pitää maistraatista hakea holhousviranomaisen lupa. Tämä on osaltaan vaikuttanut siihen, ettei Nordlundin perheessä ole vielä hankittu asuntoja lapsille. ”Suosittelemme luvan hakemista ennen kaupantekoa, vaikka laki antaakin myöden myös hyväksynnän hakemisen jälkikäteen. Lupaa ei kuitenkaan myönnetä automaattisesti, vaan tutkimme jokaisen tapauksen, eikä asuntokauppa ole pätevä ilman lupaa”, henkikirjoittaja Pirjo Halonen Uudenmaan maistraatin Espoonyksiköstä korostaa.
Ostettavan asunnon pitää olla tiedossa jo lupaa haettaessa, ja lupaprosessi kestää useimmiten pari viikkoa. ”Tyypillisintä ja selkeintä on, että varallisuus asunnon ostoon on jo olemassa. Käsittely voi pitkittyä, jos asuntoa ollaan ostamassa velkarahalla, sillä meidän on tutkittava, selviytyykö alaikäinen lainasta. On myös otettava huomioon, että lainan otto ja panttauskin ovat luvanvaraisia oikeustoimia alaikäisen osalta. Sadan prosentin velkarahoitukseen ei lupaa myönnetä kuin erityistapauksissa”, Halonen kertoo.
Jos vanhemmat lainaavat alaikäiselle lapselle rahat asunnon ostoon, tarvitaan lisäksi edunvalvojan sijainen edustamaan alaikäistä varojen lainaamisessa, sillä vanhemmat eivät voi edustaa molempia osapuolia. ”Huoltajat voivat itse ehdottaa edunvalvojan sijaiseksi haluamaansa henkilöä, joka voi olla esimerkiksi tuttava tai sukulainen. Me tutkimme sijaisen sopivuuden lähinnä sen kannalta, ettei hänkin ole jäävi. Hakemus edunvalvojan sijaiseksi, edunvalvojan sijaisen tekemä lupahakemus lainanottoon ja huoltajien tekemä lupahakemus asunnon ostoon voidaan käsitellä yhdessä, jos kaikki hakemukset tulevat samanaikaisesti.” On myös huomioitava, että jos alaikäisen lapsen omaisuus ylittää 20 000 euroa, huoltajien velvollisuus on raportoida omaisuuden hoidosta maistraatille vuosittain. Kun omaisuuden on kerran lahjoittanut, sitä ei enää voi käyttää kuten omaansa.
Asuntosijoitukset lasten eläketurvana
Matti Koivumäestä tuli vuokranantaja, kun hän peri sukulaistädiltään pienen yksiön. Etsiessään tietoa hän kiinnostui aiheesta, liittyi Suomen Vuokranantajiin ja osti pian vaimonsa kanssa toisen sijoitusasunnon. ”Vuonna 2005 tehtiin eläkeremontti, jonka mukaan elinaikakerroin leikkaa 1980-luvulla syntyneiden lasteni eläkkeitä suomalaisten keskimääräisen eliniän kasvaessa. He saattavat joutua tekemään töitä liki seitsemänkymppisiksi säilyttääkseen nykyisen eläketasonsa.
Sain silloin ajatuksen, että jos pystyisinkin jättämään heille kummallekin muutaman vuokra-asunnon, se kompensoisi tätä leikkausta.” Koivumäki sijoittaa pitkäjänteisesti ilman hötkyilyä. ”Sijoitushorisonttini on noin 30 vuotta. Yritän miettiä, olisivatko ostamani asunnot vielä silloinkin hyviä, kun velat on maksettu ja lapseni pääsisivät niistä hyötymään.” Tällä hetkellä asuntoja on puolisenkymmentä, ja määrä kasvaa hiljalleen.
Asuntosijoittamisesta on tullut eläkepäivien harrastus. ”Tarkoitus on lahjoittaa molemmille lapsille jokin asunto. En ole vielä lyönyt lukkoon sitä, miten se kannattaisi tehdä ilman, että he joutuisivat sen takia ottamaan liikaa velkaa verojen maksuun.
Mahdollisesti kannattaisi realisoida jokin sellainen asunto, jossa ei enää ole velkaa, jotta veroseuraamuksia voisi sitten maksaa niillä rahoilla”, hän pohtii. Hänkin pitää asuntojen murto-osien lahjoittamista varteenotettavana vaihtoehtona, mutta tähtäisi lahjaveroasteikon seuraavan kategorian yläpäähän, alle 25 000 arvoiseen osuuteen kerrallaan. ”Näin pystyisin lahjoittamaan osuuksia nopeammassa tahdissa ja lahjavero pysyisi silti kohtuullisena. ”Koivumäki pitää asuntosijoittamista turvallisena tapana sijoittaa ylisukupolvisesti. ”Esimerkiksi pörssissä voi tapahtua yllättäviä asioita, kun taas asunnon ihmiset tarvitsevat aina, oli lama tai nousukausi.
Heilahdukset kasvukeskuksissa eivät ole suuria, vaikka kannattaa olla varautunut tarvittaessa myös vuokranlaskuun parempia aikoja odotellessa. ”Perintösuunnittelun keinoista Koivumäki on miettinyt myös asuntojen myymistä lapsilleen alihintaan ja ostorahojen lainaamista heille. Jos kauppahinta on yli kolme neljäsosaa markkinahinnasta, kauppahinnan ja käyvän hinnan erotusta ei veroteta lahjana. Tällä tavalla voidaan päästä merkittävään veroetuun, sillä euromääräistä ylärajaa asunnon hinnalle ei ole, eikä myytävien asuntojen määrää ole rajoitettu. ”Tämä on yksi suosituimmista ja helpoimmista verosuunnittelun keinoista.
Se sopii etenkin tilanteisiin, jossa lapset ovat jo vanhempia ja vakavaraisia. Tästä tulee myös eniten kysymyksiä lakineuvontaamme”, Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah kommentoi. ”Mikään ei myöskään estä lainaamasta rahaa lapselle asunnon ostoon nollakorolla ja pitkällä maksuajalla, kunhan siitä tekee sopimuksen.
Tämä on hallittavissa ja järkevää”, Veronmaksajain keskusliiton lakiasiainjohtaja Vesa Korpela sanoo. Lopullisia päätöksiä Matti Koivumäki ei aio tehdä ennen kuin on käynyt suunnitelmat tarkasti läpi ammattilaisen kanssa. ”Kokonaisuudessaan perintösuunnittelu on aika monimutkainen asia. Olen jo aika monta vuotta pyöritellyt mielessäni, missä vaiheessa ja missä muodossa omaisuuden siirrän. Ennen lopullista päätöstä varaan ajan Veronmaksajien juristin kanssa. Koska on kohtuullisen isoista summista kyse, kannattaa siirrot miettiä tarkasti ammattilaisen kanssa, jottei turhaan maksettaisi veroja liikaa”, hän sanoo. ”Tapaukset ovat niin yksilöllisiä, että yleispätevää neuvontaa perintösuunnittelussa on todella vaikea antaa”, Ahsanullah vahvistaa.
Suoraan lastenlapsille?
Jos omaisuutta ei ole alkanut siirtää omille lapsille jo heidän ollessaan pieniä, voi olla kannattavaa siirtää omaisuutta suoraan lapsenlapsille. ”Kun yksi sukupolvi jää välistä, jäävät verot kertaalleen maksamatta. Tämä on selvää säästöä, ja tätä käytetään perintösuunnittelussa paljon”, Vesa Korpela sanoo. ”Tämä on siitä harvinainen keino, että sitä voi käyttää myös perittävän kuoleman jälkeen, sillä perinnöstä voi kieltäytyä.
Tyypillisesti 60 vuotias perii 80 vuotiaan, eikä kuusikymppisillä ole yleensä samalla lailla rahantarvetta kuin ruuhkavuosiaan elävällä seuraavalla sukupolvella. Kieltäytyjän on kuitenkin luovuttava perinnöstä kokonaan. Testamentilla voidaan jakaa omaisuutta sukupolvien kesken vapaasti.” Matti Koivumäellä ei ole lastenlapsia, joten asia ei ole hänelle ajankohtainen. Nina Nordlund on miettinyt aihetta vanhempiensa puolesta: ”Omat vanhempani eivät ole miettineet näitä aiheita yhtään, enkä oikein kehtaa heiltä kysyäkään. Mietin kuitenkin, kannattaisiko heidän hypätä sukupolven yli ja alkaa hiljalleen siirtää osuuksia meidän lapsillemme.”
Perintösuunnittelun muistilista
- Hajauta ajallisesti: aloita omaisuuden siirto seuraavalle sukupolvelle hyvissä ajoin ja tutki, voitko hyödyntää verovapaat lahjat. Asunnosta ei voi lahjoittaa euroja, mutta murto-osia voi.
- Anna mieluummin lahja kuin ennakkoperintö, sillä progressiivisen verotuksen takia ennakkoperinnöstä voi joutua vielä perinnönjaon yhteydessä maksamaan lisää veroa. Isokin lahja voidaan määrätä lahjaksi, kunhan muiden perillisten lakiosaa ei loukata. Tasapuolisuudesta voi huolehtia myös testamenttimääräyksin.
- Hajauta sukupolven yli: jos mahdollista, anna omaisuutta lasten lisäksi tai sijasta myös lastenlapsille.
- Hajauta hallintaoikeus: lahjoita omistusoikeus, mutta pidä hallintaoikeus itselläsi, jolloin lahjan arvo pienenee. Voit myös testamentata omaisuutta suoraan lapsenlapsille, mutta anna hallintaoikeus lapsille.
- Myy asunto lapsellesi alihintaan: jos kauppa hinta on yli kolme neljäsosaa markkinahinnasta, ei kauppahinnan ja käyvän hinnan erotusta veroteta lahjana.
- Seteleitä ei voi aliarvostaa, eli verot on rahalahjasta maksettava sentilleen. Asunnon myynti siksi, että jakaisit lapsille rahat, ei yleensä ole kannattavaa myöskään myyntivoiton verotuksen takia.
- Voit lainata rahaa lapsellesi asunnon ostoon nollakorolla ja pitkällä maksuajalla. Jos lainaat alaikäiselle, tarvitaan oikeustoimea varten ulkopuolinen edunvalvojan sijainen.
- Asunnon ostoon alaikäiselle tarvitaan maistraatin lupa. Jos vanhemmat ostavat asunnon itselleen ja lahjoittavat asunnon vasta sen jälkeen, lupaa ei tarvita.
- Kun alaikäisen omaisuus ylittää 20 000 euroa, lapsen huoltajat merkitään tilintekovelvollisiksi edunvalvojiksi. Maistraatille on annettava vuosittain raportti omaisuuden määrästä, tuotoista ja veroista.
- Sijoitusasuntojen siirtäminen osakeyhtiöön ei yleensä kannata varainsiirtoveron ja luovutus voiton veron vuoksi. On parempi sijoittaa yhtiöön rahaa ja ostaa sijoitusasunnot yhtiölle. Paras hetki ottaa lapset mukaan sijoitus yhtiöön on silloin, kun yhtiön arvo on vielä pieni.
- Ole avoin ja kerro perillisille omaisuuden siirtoon ja perintö-määräyksiin liittyvistä asioista hyvissä ajoin. Näin ehkäiset riitoja.