Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty osakkaan muutostyöoikeudesta, joka mahdollistaa varsin laajat muutostyöt huoneiston sisäpuolella. Tavallisimpia ovat esteettisistä syistä tehtävät keittiö- ja kylpyhuoneremontit ja lattian pintamateriaalin vaihtaminen.
Taloyhtiö voi asettaa muutostyön tekemiselle ehtoja, mutta työn kieltäminen on mahdollista vain poikkeustapauksessa. Muutostyön tekeminen osakkaan hallitseman huoneiston ulkopuolella edellyttää sen sijaan aina yhtiön suostumuksen. Tällaista tilaa osakkaan muutostyöoikeus ei koske ja yhtiö voi kieltää työn tekemisen harkintansa mukaan. Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa muutostöistä taloyhtiölle kirjallisesti etukäteen, ja vain vähäisiä maalaustöitä tai vastaavia voi tehdä huoneistossa ilmoittamatta.
Muutostyöilmoituksen perusteella yhtiö voi arvioida, onko ehtojen asettaminen tarpeen ja edellyttääkö työn laatu sekä laajuus yhtiön valvontaa. Osakas ei saa aloittaa muutostyötä ennen kuin yhtiö on käsitellyt ilmoituksen ja antanut luvanntyön aloittamiselle. Vaikka yhtiö antaan luvan muutostyön suorittamiseenn ja mahdollisesti valvoo työn tekemistä, osakas vastaa siitä, että työ suoritetaan hyvää rakennustapaa noudattaen.
Kustannus- ja kunnossapitovastuu osakkaalla
Kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat osakkaan maksettaviksi. Tämä pätee myös esimerkiksi haitta-ainekartoituksen teettämisestä, viranomaisluvista tai yhtiöjärjestysmuutoksesta aiheutuviin kustannuksiin.
Muutostyön tekeminen voi joskus edellyttää myös taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai eristeen purkamista ja uusimista. Kun tällainen toimenpide on tarpeen vain osakkaan muutostyön teettämisen takia, osakas ei voi vaatia kustannusten korvaamista yhtiöltä, vaikka normaalisti rakenteiden ja eristeiden kunnossapitovastuu onkin yhtiöllä.
Toisinaan taloyhtiö voi olla vastuussa osakkaan muutostyönä alkaneen korjaushankkeen suorittamisesta. Jos muutostyön yhteydessä havaitaan vaurio, jonka korjaamiseen taloyhtiöllä olisi muussakin tilanteessa ollut velvollisuus, yhtiö on velvollinen korjaamaan sekä havaitun vaurion että huoneiston sisäosat yhtiössä noudatettavaan perustasoon. Tällöin osakkaan on viipymättä tehtävä taloyhtiölle ilmoitus havaitsemastaan vauriosta ja keskeytettävä työt, jotta yhtiön edustaja voi todeta ilmenneen vaurion ja jatkaa korjausta yhtiön hankkeena. Jos ilmoitusta ei tehdä, osakas ei välttämättä saa yhtiöltä korvausta korjauskustannuksista jälkikäteen esitetyn vaatimuksen perusteella.
Osakas vastaa muutostyönä teettämänsä asennuksen kunnossapidosta ja kustannuksista pysyvästi, ellei työ rinnastu taloyhtiön teettämään asennukseen tai yhtiö tee päätöstä kunnossapitovastuun ottamisesta itselleen. Kunnossapitovastuu siirtyy osakkeiden omistusoikeuden mukana myös mahdolliselle uudelle omistajalle, mikä on syytä huomioida esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä.
Vuokralaisen muutostyöt
Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä huoneistossa muutostöitä ilman vuokranantajan kirjallista lupaa. Jos vuokranantaja antaa luvan töiden tekemiseen, niistä on hyvä sopia kirjallisesti. Sopiminen on tärkeää muun muassa siitä, mitä tehdään, miten tehdään, miten kustannukset korvataan ja mitä muutostyölle tapahtuu vuokrasuhteen päättyessä. Osakkaan tulee huomioida myös taloyhtiön muutostyöprosessin eri vaiheet ja siitä aiheutuvat kustannukset ennen muutostyöluvan antamista vuokralaiselle.
Jenni Valkama
Lakimies
Suomen Vuokranantajat