Ajankohtaista

Mikkeli ja Kouvola asuntosijoituskohteina

Mikkeli ja Kouvola saavat helposti leiman muuttotappiokaupunkeina. Se antaa kuitenkin liian yksipuolisen kuvan, koska kaupungeissa on monenlaisia kehityssuuntia ja elinvoiman lisäämiseen pyrkiviä hankkeita. Myös asuntoja tarvitaan sekä kaupunkien sisällä että niiden ulkopuolelta muuttaville. Haastavilla markkinoilla ovat onnistuneet vuokranantajat, jotka tuntevat paikalliset olot.

Teksti Sami Laakso

Kuvitus Juuso Noronkoski ja Tommi Ahlgren

Mikkelissä tiivis keskusta tuo elinvoimaa

Mikkelin väestö on vähentynyt hiljalleen, ja asukkaita on nyt runsaat 52 000. Kaupunkikehitysjohtaja Jouni Riihelä huomauttaa, että asukasmäärässä on edetty kahteen suuntaan:

”Oikeastaan koko Itä-Suomi vuotaa ja asukkaiden määrä laskee. Kuitenkin Mikkelin ydinkeskustan kehitys on edelleen ollut lievässä kasvussa.”

Mikkelin nykyistä rakennetta leimaa sen historia. Kaupunkia voi luonnehtia reikäleipäkunnaksi, jossa aikaisemmin itsenäinen maalaiskunta oli tiiviisti Mikkelin kaupungin ympärillä. Kun keskustassa ei ollut maata tuhlattavaksi, rakentaminen oli tiivistä.

Kuntaliitosten myötä kaupunki on kasvanut, mutta edelleen noin 70 prosenttia kuntalaisista asuu neljän kilometrin säteellä keskustorista.

Tiiviistä kaupunkirakenteesta on etua, sillä ihmiset haluavat asua lähellä palveluja, eivätkä kaikki tahdo omistaa autoa. Seurauksena on positiivinen kierre, kun keskustassa asuvat ihmiset antavat riittävän asiakaskunnan monille palveluille.

”Keskustaan on edelleen vetoa. Kilometrin säteellä torista rakennetaan kerrostaloja ja jos vain löydämme lisärakennusoikeutta esimerkiksi lisäkerroksiin tai viimeisiä vapaita tontteja, olemme hanakoita käyttämään niitä”, Riihelä sanoo.

Lisää tarjontaa on luvassa eri asumismuotoihin. Tulossa on omistus- sekä osaomistusasuntoja, ja myös kunnan vuokrataloyhtiö suunnittelee kerrostalohanketta.

Samalla keskusta levittäytyy kohti Saimaata uuden asuntoalueen myötä. Siitä halutaan toteuttaa aito kaupunkikeskusta palveluineen ja kivijalkakauppoineen.

Vuokra-asumista parhaalla paikalla

Mikkeli ei kuitenkaan ole pelkkä ydinkeskusta. Esimerkiksi kuutisen vuotta sitten asuntomessut toivat uuden asuinalueen kolmen kilometrin päähän ytimestä.

”Siellä parhaalla rantatontilla on kaupungin vuokrataloyhtiön vuokrakohde rivitalossa. On arvovalinta, että haluamme suosia asumismuotojen monimuotoisuutta sekä keskustan kerrostaloissa että seuraavalla kehällä sijaitsevissa rivitaloissa”, Riihelä sanoo.

Eri asumismuotojen harkittu sijoittaminen on myös keino vähentää alueiden eriytymistä. Sitä on pienimuotoisena Riihelän mukaan Mikkelissäkin nähtävissä.

Hän kuitenkin painottaa, että tässä puhutaan pienen kaupungin mittakaavasta, ei ollenkaan saman ongelmaluokan asiasta kuin Suomen suurimmissa kaupungeissa saati sitten Ruotsissa.

Kaupunki Saimaan rannalla

Mikkelin ehdottomaksi vetovoimatekijäksi Riihelä laskee lähellä olevan luonnon. Sijainti Saimaan rannalla antaa alueelle vahvan leiman.

”Yksi vetovoimatekijä on myös elämisen helppous. Kaikki on helposti saavutettavissa. Aikaa ei kulu autolla jonottamiseen, vaan pyörällä ja kävellen pääsee liikkumaan sujuvasti.”

Riihelän mukaan myös julkinen liikenne toimii sekä kaupunkien välillä että kaupungin sisällä esimerkiksi maantieteellisesti laajan kaupungin pitäjiin.

Kaupunki haluaa toimia vihreästi, ja osa joukkoliikenteestä toimii paikkakunnalla tehdyllä biokaasulla.

Kun väki vähenee kunnan laitamilla, se on johtanut Mikkelissä niin kuin monessa muussakin kunnassa kouluverkon uudelleenjärjestämiseen. Sen johdosta keskusta kehittyy voimakkaimmin myös kouluverkoltaan. Esimerkiksi Rantakylässä on jo valmiina 650 oppilaan koulu, ja Urpolan 850 oppilaan koulun peruskivi muurattiin kesällä.

Riihelä pitää Mikkeliä mainettaan parempana nuorten koulutusmahdollisuuksien tarjoajana.

”Opiskelupaikkoja on valittavaksi lukion lisäksi niin ammattiopistossa ja ammattikorkeakoulussa kuin myös Lappeenrannan–Lahden teknillisen yliopiston sekä Aalto-yliopiston yksiköissä.”

EK:n yritysilmapiirin mittauksessa Mikkeli sijoittui häntäpäähän. Riihelä myöntää, että tässä kaupungilla on parantamisen varaa, vaikka työssään hän tapaakin pääasiassa yrityksiä, jotka näkevät asiat positiivisempina ja pikemminkin kohtaavat kasvuun liittyviä haasteita.

Monilla aloilla tarvittaisiinkin lisää työntekijöitä.

”Teollisuudessakin voisi monissa yrityksissä lähteä toinen vuoro pyörimään, jos vain olisi niitä, jotka sitä pyörittäisivät.”

MIKKELI


Asukasluku

52 086
Muutos 1.–6.2022
-69 asukasta
Nettomaahanmuutto 1.–6.2022
+75
(6/2022, Tilastokeskus)
 
Vapaita vuokra-asuntoja
149
(14.9.2022, Oikotie)
 
Vakituisen asunnon kiinteistövero 2022
0,62 %
Kunnallisvero 2022
22 %

Paikallistuntemus löytää hinnoitteluvirheet

Jani Räsänen on hankkinut kymmenen vuoden aikana kaksinumeroisen lukumäärän vuokra-asuntoja Mikkelistä. Siihen, että ne kaikki ovat hänen synnyin- ja asuinkaupungistaan, on selkeältä kuulostava selitys:

”Minulla on Mikkelissä kotikenttäetu. Samalla myös vuokra-asuntojen hoitaminen on helpompaa, kun asun itse paikkakunnalla”, Räsänen sanoo, vaikka myöntääkin, että välillä kokonaisuuden pyörittäminen oman työn ohessa aiheuttaakin kiireitä.

Räsänen täsmentää, että paikallistuntemus kattaa muun muassa tietämyksen asuntojen markkinahinnoista ja vuokratasosta, eri taloyhtiöistä sekä alueiden kaavoitustilanteesta.

Paikallistuntemus auttaa havaitsemaan hinnoitteluvirheitä, jotka voivat asuntomarkkinoilla olla hänen mukaansa suuria.

”Jos en tiedä, että myynnissä olevassa asunnossa arvo nousee, en osta sitä. Vaatii hyvin paljon työtä, että asuntojen valinnassa onnistuu, mutta mitä enemmän tiedät, sitä paremmin voit menestyä.”

Räsänen sanoo, että hänen odottamansa asuntojen arvonnousu perustuu ostohetkellä olleeseen väärään hinnoitteluun.

”Usein iso virhe tulee siitä, kun asuntojen myyntihinnat asetetaan tilastollisten keskiarvojen perusteella ilman, että niitä tarkastellaan toisistaan eroavina yksilöinä tai asunto-osakeyhtiön ominaisuuksille pantaisiin riittävästi painoarvoa.”

Räsäsen asunnot ovat keskimäärin noin 70-neliöisiä. Joukossa on myös yli sadan neliön kattohuoneisto, mutta vain yksi yksiö. Kaikissa asunnoissa on parveke. Hän uskoo, että varallisuuden kasvaessa ihmiset ostavat ja vuokraavat isompia asuntoja.

Sen sijaan uudiskohteisiin hän ei koske, koska parhaat paikat on jo rakennettu aikaisemmin, eikä hän usko uusien asuntojen hinnoittelun jättävän tilaa arvonnousulle.

Kasvu on ytimessä

Jani Räsäsen näkemyksen mukaan Mikkelissä järkevät vuokrauskohteet ovat keskustasta alle kolmen kilometrin etäisyydellä. Hän muistuttaa, että kaupungistumiskehitys pätee myös Etelä-Savoon.

Mikkelissä se tarkoittaa, että väki muuttaa lähemmäs keskustaan ja kun etätyö tulee käytännöksi yhä useammalle, Räsänen näkee sen tuovan kaupunkiin pysyviäkin asukkaita.

”Uskon kaupungin tulevaisuuteen ja myös väkiluvun suotuisaan kehitykseen. Pelkästään sote-uudistuksen myötä Etelä-Savon sairaanhoitopiirin investoinnit kaupungin keskustaan ovat 500 miljoonaa euroa kymmenessä vuodessa. Se tuo lisää työpaikkoja ja palveluja sekä kysyntää asunnoille. Näen arvonnousukehityksen hyvin positiivisena.”

Toinen tuleva muutos on, että kaupungissa tapahtuu siirtymä kohti Saimaan rantaa.

”Keskustan toinen laita tulee hyötymään ja toinen kärsimään. Oleellista on myös se, mihin sijoittuvat koulut, päiväkodit ja palvelut.”

Uudiskohteet ja parantunut infra nostavat myös vanhojen asuntojen hintoja kehittyvillä alueilla.

Räsänen mainitsee Saimaan rannalla olevan Tuppuralan kaupunginosan, jossa vuokrat ja asuntojen hinnat ovat jo keskimäärin nousseet. Kehitykseen vaikuttaa osaltaan ranta-alueen asemakaavamuutos asuin- ja palvelurakentamiselle sekä vain kahden kilometrin etäisyys kaupungin keskustasta.

Räsänen lähestyy asuntosijoittamista pitkälti numeroiden kautta – niin kuin ekonomilta voi odottaakin. Hän sanoo yltävänsä Mikkelissä kaksinumeroisiin tuottolukuihin.

”Voisin kärjistää, että Mikkelissä vuokratuotto tuo neljä viidesosaa tuotosta ja asunnon arvonnousu viidesosan. Hintaherkkyys on Mikkelissä voimakas. On aivan eri asiaa lähteä vuokraamaan täältä kaksiota 590:lla tai 620 eurolla. Itse vuokraan ehkä hieman markkinahintaa halvemmalla, kun minulla ei ikinä ole ollut asunnoissa tyhjää kuukautta.”

Sijoitusasunnot Mikkelin keskustassa ja sen läheisyydessä kiinnostavat Jani Räsästä eniten.

Kouvola haluaa kääntää suunnan

Kouvolan väestönkehitys on jatkunut jo vuosien ajan negatiivisena. Kaupungissa asui viime vuoden lopussa noin 80 500 henkilöä, mikä on yli 700 asukasta vähemmän kuin edellisenä vuonna.

Keskeinen selittävä tekijä on väestön ikärakenne, minkä seurauksena syntyneitä on vähemmän kuin kuolleita.

Myös muuttotappio on ollut merkittävää: se on vaihdellut viime vuosina 200:n ja 700:n välillä.  Sen sijaan nettomaahanmuutto on ollut plussalla ja oli viime vuonna sadan henkilön verran. Niin Kouvolassa kuin muuallakin Suomessa toiveet onkin asetettava paljolti Suomen rajojen ulkopuolelle, kun väestönkehitys halutaan kammeta toiseen suuntaan.

Tilastoista ilmenevä negatiivinen kehitys ei kuitenkaan ole koko kuva, ja asunnoille on Kouvolassakin kysyntää. Viime vuonna muualta Suomesta kaupunkiin muutti 2 418 henkilöä ja Kouvolasta muualle Suomeen 2 661, ja näiden lisäksi asuntoja tarvitsevat alueen sisällä muuttavat.

Apulaiskaupunginjohtaja Tuukka Forsell näkee Kouvolassa runsaasti hyviä puolia. Hän kehuu muun muassa arjen toimivuutta.

”Harrastusmahdollisuudet ja kaikki palvelut ovat lähellä. Ruuhkia ei ole mihinkään suuntaan, ja elämä on joustavaa. Kouvola on kaupunki keskellä luontoa – se on suurin vetovoimatekijä. Repoveden kansallispuistokin on ihan kyljessä”, hän listaa.

Forsell muistuttaa, että Kouvola on vahva liikunta- ja urheilukaupunki. Urheilukeskuksia, jäähalleja ja uimahalleja on useita, ja ulkoilumahdollisuudet ovat hyvät. Lisäinvestointejakin tehdään.

”Nämä ovat elinvoimainvestointeja kaupungille. Ne lisäävät kuntalaisten viihtyvyyttä, mutta ne tuovat myös houkuttelevuutta ja osoittavat, että me pystymme uusiutumaan. Olemme myös penkkiurheilijan paratiisi, sillä täällä on eri lajeissa useita pääsarjajoukkueita.”

Forsell kehuu myös Kouvolan sijaintia. Työmatkat lähikaupunkeihin ja pääkaupunkiseudulle ovat lyhyet, junayhteydet ovat hyvät ja työmatkapendelöinti sujuvaa.

”Lisäksi Kouvola on ollut Suomen turvallisimpia kaupunkeja. Olemme myös Suomen suurin varuskuntakaupunki, sillä täällä palvelee vuosittain 4 000 varusmiestä.”

Logistiikkaan ja koulutukseen keskitytään

Erityisesti metsäteollisuuden rakennemuutos on koetellut aluetta voimakkaasti, kun isoja tehdasyksiköitä on suljettu. Forsell kertoo, että kaupunki on lisännyt yhteistyötä yritysjärjestöjen kanssa, jotta olosuhteita saataisiin kehitettyä paremmiksi myös yrityksille. Sitä kautta syntyisi lisää työpaikkoja.

Yhtenä kaupungin kärkihankkeena on logistiikka-alueen kehittäminen. Jo nykyisin Kouvolassa on yli 200 logistiikka-alan yritystä, joissa on toista tuhatta työpaikkaa. Forsell näkee tärkeäksi myös Kouvolan kannalta, että Kotkan satama jatkaa kasvuaan.

”Jossain vaiheessa siellä loppuu tila, ja Kotka ja Kouvola pystyvät tekemään hyvää yhteistyötä terminaalien osalta. Näemme isoja mahdollisuuksia sille, että logistiikkatoimiala vetää alueelle lisää yrityksiä ja tuo työpaikkoja.”

Kouvolan profiilia halutaan nostaa tarjoamalla nuorille lisää valinnanmahdollisuuksia. Esimerkiksi ammattikorkeakoulu kehittää uusia tutkintoja ja aloittaa kaupungissa elintarviketekniikan korkeakoulututkinnon opetuksen.  Lappeenrannan–Lahden teknillisen yliopiston kanssa kaupunkiin on saatu tuotantotalouden maisteriohjelma, ja lisäksi parhaillaan rakennetaan vuonna 2024 alkavaa elintarviketekniikan diplomi-insinööriohjelmaa.

”Opiskelijoiden kautta muuttovoittoa olisi mahdollista saavuttaa, ja myös ulkomaisten opiskelijoiden määrän kasvattaminen on yksi keino lisätä pöhinää kaupunkiin. Jo nykyisin ammattikorkeakoulu Xamkin Kouvolan kampuksella on 1 900 opiskelijaa”, Forsell sanoo.

Uudisrakentaminen lähes pysähtynyt

Kun väkimäärä on ollut laskusuunnassa, sillä on ollut selkeä vaikutus rakentamiseen. Viime vuonna kaupungissa valmistui vain 26 uutta asuntoa. Kun kohtuuhintaisia asuntoja on ollut runsaasti myynnissä, se ei ole kannustanut rakentamaan uutta.

Kaupungin vuokrataloyhtiö Kouvolan Asunnoilla on kuitenkin käynnissä keskustassa uusia hankkeita, joita Forsell pitää tärkeinä kaupunkikuvan uudistamisen ja keskustan vetovoiman kannalta.

”Vuokra-asuntoja tarvitaan keskustan lisäksi myös muualla. Kaupungin vuokrataloyhtiö onkin peruskorjannut myös vanhoissa kuntakeskuksissa olevia kiinteistöjä”, hän painottaa.

Eri alueiden kehitys näkyy myös kaupungin tekemästä peruskoulun palveluverkon kehittämissuunnitelmasta.  Sen mukaisesti keskustaan, Valkealaan ja Inkeroisiin on tulossa jokaiseen noin 30 miljoonan euron koulukeskusinvestoinnit.

KOUVOLA

Asukasluku
80 239
Muutos 1.–6.2022
-434
Nettomaahanmuutto 1.–6.2022
+67 asukasta
(6/2022, Tilastokeskus)

Vapaita vuokra-asuntoja
256
(14.9.2022, Oikotie)

Vakituisen asunnon kiinteistövero 2022

Vakituisen asunnon kiinteistövero % (2022)
0,65 %
Kunnallisvero 2022
21,25 %

Eurot kertovat tuoton

Jaana Lehtilällä on ollut puolisonsa kanssa vuokra-asuntoja Kouvolassa vuosikymmenen ajan. Ensikokemukset kannustivat laajentamaan toimintaa, ja oppia karttui myös opiskelusta ja kirjoista.

Strategiana on ollut kokonaisten osakekantojen ostaminen, ja he omistavatkin eri puolilta Kouvolaa kolmen kiinteistön kaikki osakkeet.

”Vielä joitakin vuosia sitten Kouvolasta löytyi hyviä ostokohteita, mutta nykyisin kilpailu kiinteistöistä on kovaa. Kokonaisten kerrostalojen kaupat tehdään mielestäni huutokaupoissa ylihintaan”, Lehtilä sanoo.

Sekin kaventaa ostotilaisuuksia, että Lehtilät ovat sijoitusstrategiassaan tehneet tiukan aluerajauksen.

”Hyväksymme Kouvolan vanhan keskustan lisäksi myös Kuusankosken, Korian ja Valkealan, mutta emme esimerkiksi rakennemuutoksesta kärsiviä Myllykoskea tai Inkeroista”, Lehtilä määrittelee ja sanoo, että myös mikrosijainnilla alueen sisällä on suuri merkitys.

Yhteinen tekijä kriteerit täyttävillä alueilla on se, että niissä on myös uutta omakotiasumista.

”Ne ovat imagollisesti uudehkoja asuinalueita ja niillä on houkuttelevuutta. Kasvavilla alueilla on koulut ja päiväkodit pidetty kunnossa, eivätkä ne ole lopetuslistalla”, Lehtilä sanoo.

Paikallistuntemus tärkeää

Siinä, missä monet karttavat sijoittamista muuttotappioalueille, Lehtilä kehottaa tarkastelemaan tuottolukuja tarkemmin ja muistuttaa, että eurot kertovat enemmän kuin prosentit.

”Täällä sijoitus perustuu vuokratuottoon, jonka pitää kattaa myös mahdollinen asunnon arvon aleneminen. Toisaalta yhden prosentin arvonalennus 25 000 euron yksiössä ei ole juuri mitään.”

Koska asunnot Kouvolassa ovat halpoja, vuokraustoiminnassa pääsee alkuun pienellä rahalla. Halvan hintatason ansiosta myös tyhjistä kuukausista koituva taloudellinen riski on pienempi.

Jaana Lehtilän asuntosijoitusstrategiaan kuuluu kokonaisten osakekantojen ostaminen. Hän toimii omissa kohteissaan myös isännöitsijänä.

Lehtilä sanoo Kouvolassa vallitsevan vuokranantajan markkinat, koska kaupungissa ei ole monien paikkakuntien tapaan ylitarjontaa uusista vuokra-asunnoista.

”Keskustan asuntoihin kysyntää tulee syrjemmältä muuttavilta iäkkäämmiltä ihmisiltä, ja perheet tarvitsevat hieman suurempia asuntoja. Vuokrattavuutta helpottaa myös sujuvat kulkuyhteydetammattikorkeakoulun toimipisteisiin.”

Markkinointikanavina Lehtilä suosii Oikotietä ja Toria, ulkopaikkakuntalaisille hän suosittelee paikallisten välittäjien käyttämistä.

”He tuntevat paikkakunnan olot ja samalla myös monet vuokra-asuntoa tarvitsevat ihmiset.”

Katso Jaana Lehtilän Vuokranantajan tarina