Vuonna 2022 Airbnb:n ja muiden vastaavien alustojen kautta varattiin EU-tasolla 547 miljoonaa yötä, ja Suomessa 3,4 miljoonaa yötä. Lyhytaikaisille vuokra-asunnoille on ollut kysyntää aina, mutta alustojen ansiosta niistä on tullut majoitusvaihtoehto hotelleille.
Tarve lyhytaikaiselle asumiselle on kuitenkin kasvanut monesta muustakin syystä. ”Asumisen tarpeet ovat muutoksessa. Monipaikkainen työelämä ja liikkuva elämä muutenkin on yleistymässä, ja työt voivat koostua lyhyistä keikkatyöpätkistä tai sesonkitöistä, joiden takia koko elämää ei kannata muuttaa toiselle paikkakunnalle. Opiskelukin voi koostua etäopinnoista ja lyhyistä lähiopintojaksoista”, Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes korostaa. Lyhytaikaiset vuokra-asunnot pelastavat nopeasti muuttuvissa elämäntilanteissa: niihin voidaan turvautua äkillisessä erotilanteessa tai väistöasuntona vesivahinkoremontin aikana.
Ulkomailta muuttavan on helpompaa muuttaa valmiiksi kalustettuun kuin tyhjään asuntoon. Kansainvälisten yhtiöiden työntekijät saattavat työskennellä täällä säännöllisesti, mutta lyhyehkön ajan kerrallaan. ”Hotelli ei hintansa eikä ominaisuuksienkaan puolesta ole ainakaan pidempään oleskeluun aidosti korvaava vaihtoehto. Totta kai asunnoille on matkailukysyntääkin – esimerkiksi lapsiperheille kokonainen asunto varusteineen on hotellihuoneita houkuttelevampi vaihtoehto.”
”Kotona on nykyään usein parempi palvelutaso kuin hotellissa, ja yhä useammin myös tilapäiseltä majoitukselta kaivataan samoja elementtejä kuin kotonakin”, Forenomin Senior advisor, pitkäaikainen toimitusjohtaja Johannes Kangas säestää.
Hän toteaa, että omistusasunnossa asuvien kynnys muuttaa pysyvästi työn perässä on korkea – tarjouksen täytyy olla todella houkutteleva tai tilanteen epätoivoinen. ”Ihmiset ovat juurtuneet kotipaikkakunnalleen, ja tuottaisi tuskaa myydä hiipuvalla paikkakunnalla sijaitseva asunto halvalla ja ostaa kalliimpi kasvukeskuksesta. Myös varainsiirtovero hidastaa. On huomattavasti helpompi säilyttää pysyvä koti ja ajatella, että käy vain tilapäisesti työssä kauempana”, Kangas sanoo.
Lisäksi palvelut ja edut ovat sidoksissa kotipaikkaan – kotipaikkakunnan ja työpaikan väliset matkat ovat verovähennyskelpoisia, mutta vaikkapa matkat toisella paikkakunnalla asuvan lapsen luokse eivät. ”Siksi virallista asuinpaikkaa ei useinkaan kannata muuttaa, jos ei ole pakko.”
Kansainvälisiä osaajia
Forenom aloitti kalustettujen asuntojen vuokraamisen 2000-luvun alussa, kun muualta Suomesta pystyttiin kyllä järjestämään pääkaupunkiseudulle työntekijöitä, mutta heille oli vaikea löytää vuokra-asuntoja. Asiakkaat ovat edelleen pääosin yrityksiä, jotka tarvitsevat asuntoja henkilöstölleen – nykyään tyypillisimmin ulkomailta tuleville asiantuntijoille. Keskimääräinen asumisaika on viisi kuukautta.
”Suomessa mittakaava on kuitenkin pieni. Helsingissä on kolmisenkymmentä globaalin
yrityksen pääkonttoria, jotka tuovat tänne kansainvälisiä osaajia. Kööpenhaminassa niitä on 300”, Kangas selittää. Kööpenhaminassa on pulaa vuokra-asunnoista ja aito huoli siitä, että asunnot valuvat majoituskäyttöön. ”Suomessa tätä ongelmaa ei ole, vaan pikemminkin meillä on paljon osittain tyhjillään olevaa asuntokantaa, jota kannattaisi käyttää tehokkaammin”, Kangas sanoo.
Hyvä esimerkki tästä oli, miten Äänekoskelle saatiin majoitettua 1 500 henkilöä, jotka tulivat rakentamaan biotuotetehdasta. ”Siellä oli tilastojen mukaan noin 2 000 vakituista asuntoa ja 7 000 loma-asuntoa. Silloin mietimme, että jos loma-asunnoista saataisiin vuokrattua tuhat, asia ratkeaisi. Ja onnistuihan se.” Toisaalta monilla paikkakunnilla lyhytaikaista majoitusta tarvitaan nimenomaan matkailutarpeisiin paikkaamaan puuttuvaa hotellikapasiteettia.
Viranomaisten on pakko puuttua
Perinteinen sääntely, jossa asunnonvuokraus ja majoitustoiminta erotetaan kategorisesti toisistaan, sopii nykyisiin tarpeisiin huonosti. ”Lainsäädäntö heijastaa perinteistä jakoa asuntoihin ja hotelleihin, eikä se tunnista ilmiötä, jossa ominaisuuksien puolesta tarvitaan asuntoa, mutta vain lyhyeksi aikaa”, Hughes sanoo. ”Kun voimassa olevaa lainsäädäntöä on yritetty sovittaa nykytilanteeseen, on päädytty hassuihinkin kriteereihin – viranomaiset arvioivat, onko kyseessä asuminen vai majoitustoiminta esimerkiksi sen perusteella, onko asunnossa kalusteet valmiina vai ei.”
Epäselvät määritelmät merkitsevät vuokranantajille epävarmuutta. ”Eri puolilla Suomea käytännöt vaihtelevat paljon, ja rajanvetoa tehdään tuomioistuimissa yksittäinen oikeustapaus kerrallaan. Tässä tilanteessa toiminnanharjoittajalla ei useinkaan ole varmuutta siitä, tekeekö hän kaiken oikein ja laillisesti, ja ennakoitavuus puuttuu.”
Viranomaiset eivät aktiivisesti etsi majoituskäytössä olevia asuntoja alustoista ja jos kaikki sujuu ongelmitta, toiminta saa jatkua. ”Valituksia rakennusvalvontaan tehdään, jos toiminnasta on aiheutunut häiriöitä. Jos silloin ilmenee, että toiminta on kaavan ja rakennusluvan vastaista, viranomaisen on pakko puuttua siihen”, rakennusvalvonnan asiantuntija Paula Mäenpää Kuntaliitosta kertoo.
Rakennuksen käyttötarkoitus määritellään yleensä jo kaavoitus- ja rakennuslupavaiheessa, joten lähtökohtaisesti asuintalossa ei voi harjoittaa majoitustoimintaa. Käyttötarkoituksen muutosta on kuitenkin mahdollista hakea. Haasteena on se, että lainsäädännölliset vaatimukset asuinrakennukselle ovat erilaiset kuin majoitustoiminnalle. Vakituiset asukkaat tuntevat poistumistiet, eikä niitä tarvitse asuintalossa erikseen merkitä, kun taas majoitustoiminnassa vaaditaan kaksi erillistä, merkittyä poistumistietä.” Jos lainmukaiset kriteerit täyttyvät, lupa myönnetään. Turvallisuudesta ei kuitenkaan voida tinkiä, joten nämä asiat on laitettava kuntoon, ennen kuin lupa käyttötarkoituksen muutokselle voidaan myöntää”, Mäenpää painottaa.
Ratkaisuja tarvitaan
Kaikki kulminoituu kuitenkin lopulta yhteen ja samaan määrittelykysymykseen: mikä lasketaan majoitustoiminnaksi ja mikä asumiseksi silloin, kun kyse on asunnon lyhytaikaisesta vuokraamisesta?
Hallitusohjelmaan on kirjattu, että majoitusliiketoiminnan sääntelyä on selkeytettävä vastaamaan nykyajan tarpeita, lyhytaikaisen vuokrauksen edellytykset on varmistettava ja että havaittuihin ongelmiin puuttuminen mahdollistetaan. ”Nyt olisikin sopiva kohta miettiä, miten näitä kirjauksia voitaisiin parhaiten toteuttaa niin, ettei jumiuduttaisi siihen, mikä tilanne on nyt ja miten oikeuden pitäisi tulkita ratkaisuja”,
Hughes kommentoi.
Ympäristöministeriö on ehdottanut, että vähintään neljä viikkoa kestävä oleskelu rinnastettaisiin jatkuvaan asumiseen. ”Tämä ratkaisisi jo todella paljon, jos vähintään neljän viikon vuokrasuhteissa ei enää jatkossa tarvitsisi arvioida esimerkiksi sitä, minkä alustan kautta asunto on vuokrattu, onko se vuokrattu kalustettuna tai onko asukas virallisesti kirjoilla asunnossa vai ei. Tämä mahdollistaisi lyhytaikaisen vuokrauksen jo monissa tilanteissa.”
Kuitenkin myös neljää viikkoa lyhyempien majoitusjaksojen pitäisi olla mahdollisia. Airbnb:n tai mökkivuokrauksen täyskielto ei liene kenenkään tavoite. ”Vähintään lainsäädännössä pitäisi varmistaa, että lyhyet jaksot asuinhuoneistoissa olisivat mahdollisia silloin, kun majoitustoiminta ei ole ammattimaista. Ammattimaista toimintaa taas helpottaisi, jos helpotettaisiin käyttötarkoituksen muutoksia majoitustiloiksi”, Hughes sanoo.
Viisi esimerkkiä lyhytaikaisesta vuokrauksesta
1. Matkustaminen ja vapaa-aika
Monelle esimerkkinä lyhytaikaisesta vuokrauksesta tulee varmasti ensimmäiseksi mieleen majoitustarve vapaa-ajan matkan tai harrastusten vuoksi. Vaikka majoituksen tarve voi olla yhdestä muutamaan yöhön, moni toivoo majoitukselta kodinomaisuutta ja esimerkiksi ruuanlaittomahdollisuutta.
2. Väistöasunto remontin ajaksi
Joskus omasta vakituisesta asunnosta täytyy lähteä pois esimerkiksi taloyhtiön linjasaneerauksen tai vesivahinkokorjauksen alta. Tarve väistöasunnolle kestää yleensä kuukaudesta muutamaan kuukauteen, jolloin on helpointa vuokrata väistöasunnoksi valmiiksi kalustettu ja täysin varusteltu asunto.
3. Sesonki- ja keikkatyöt
Työelämä on muuttunut yhä pirstaleisemmaksi. Moni työntekijä saattaa tarvita asuntoa toiselta paikkakunnalta esimerkiksi talvi- tai kesäsesongin ajaksi tai vaikkapa muutaman viikon tai kuukauden mittaiselle työkomennukselle.
4. Monimuotoinen opiskelu
Myös opiskelu on muuttunut monimuotoisemmaksi ja saattaa hoitua osin etänä, osin lähiopintoina. Aina opiskelijan ei tarvitse tai kannata muuttaa kokonaan opiskelupaikkakunnalle, vaan hän voi vuokrata kalustetun asunnon tarpeen mukaan lyhyempien lähiopintojaksojen ajaksi.
5. Äkilliset elämäntilanteiden muutokset
Joskus tarve uudelle alulle voi tulla eteen nopeasti. Erotilanteessa toinen puolisoista voi haluta muuttaa pois vanhasta kodistaan nopealla aikataululla ilman, että sitoutuu uuteen asuntoon kovin pitkäksi aikaa. Kalustetun asunnon vuokraaminen antaa aikaa pohtia pysyvämpää ratkaisua.
Esimerkit antoi Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughes.