Lukko­­jarrutuksesta asuntokaupan piristymiseen

Asuntomarkkinoilla on viimeisen vuoden ajan ollut hyvin hiljaista. Ukrainan sota, inflaation kiihtyminen, Euroopan keskuspankin koronnostot ja yleinen taloudellinen epävarmuus ovat vaikuttaneet siihen, että vain välttämättömimmät hankinnat tehdään. Tarvepohjaisen asunnon hankinta kattaa noin 80 prosenttia asuntokaupoista. Aina on niitä, jotka elämäntilanteen muuttuessa etsivät joko suurempaa tai pienempää asuntoa.

Epävarmuuden aikoina tästä ollaan kuitenkin valmiita tinkimään – ainakin hetkellisesti. ”Ihminen sopeutuu pieneen epämukavuuteen. Jos perheeseen syntyy vauva, kodin koosta voidaan joustaa ja siirtää isomman asunnon ostoa epävarmassa taloustilanteessa kauemmaksi”, kuvailee Nordean asuntolainajohtaja Jussi Pajala.

Viime vuoden lopulla asuntokauppaluvut olivat alhaisemmat kuin kertaakaan 2010-luvulla. Omistusasuntokaupan volyymit laskivat merkittävästi ja sijoitusasuntojen suhteellinen osuus kokonaisvolyymista putosi 8–9 prosentista noin 5 prosenttiin tai jopa sen alle. ”Viime vuoden ensimmäinen neljännes rallateltiin vahvassa aktiviteetissa ja hidastuminen alkoi kesälomien jälkeen.

Loppuvuosi oltiin kuin lukkojarrutuksessa. Uskon, että tänä vuonna sama nähdään käänteisesti – kuitenkin niin, ettei loppuvuosi tule olemaan yhtä vauhdikas kuin viime vuoden alku, mutta kevättä parempi kuitenkin.” Suotuisa kehitys edellyttää, että inflaatio saadaan kuriin, eivätkä korot nouse. Myös työmarkkinatilanne muutosneuvotteluineen ja globaali taloustilanne vaikuttavat tilanteeseen.

Merkkejä vilkastumisesta

Kevään kynnyksellä kiinnostus asuntonäyttöihin on lisääntynyt, pankin lainahakemusmäärät ovat kasvussa ja ensiasunnon ostajiakin on nähty liikkeellä. Asuntokauppa on siis osoittanut piristymisen merkkejä. Tilastoissa toteutuneet kaupat näkyvät kahden kolmen kuukauden viiveellä. ”Patoutunut halu tehdä tarvepohjaista asuntokauppaa alkaa puskea läpi. Näkemykseni on, että kun kevätaurinko todella alkaa paistaa pääsiäisen jälkeen, kaupankäynti aktivoituu.

Pääsemme ylös tästä montusta, jossa vuodenvaihteen molemmin puolin on oltu”, Pajala uskoo. Asuntosijoittajien aktivoituminen tulee aina viiveellä, eikä heitä vielä näy tilastoissa. Sijoittajien suosimia yksiöitä ja kaksioita on tällä hetkellä runsaasti tarjolla etenkin pääkaupunkiseudulla, mikä on johtanut pienten asuntojen 5–10 prosentin hinnanlaskuun. Tämä tekee Pajalan mukaan tilaa ammattimaisille ja pitkäjänteisille asuntosijoittajille, jotka tietävät korkojen vaihtelevan. Heille alkaa olla enemmän mahdollisuuksia löytää kiinnostavia kohteita. Uusien asuntojen rakentaminen on vähentynyt. Ensi vuoden loppupuolella Pajalan mukaan voidaan olla tilanteessa, jossa vuokramarkkinoilla on jo pulaa hyvistä kohteista. Silloin asuntosijoittajien asunnoille on jälleen kysyntää.

Työmarkkinat vaikuttavat osaltaan vuokra-asuntojen kysyntään. Sekä nousu- että laskumarkkinassa muutokset työpaikkatilanteessa voivat johtaa muuttamiseen. ”Yleistäen voi sanoa, että taloudellisesti epävarma tilanne ei rohkaise omistusasunnon hankkimiseen. Tällöin vuokralla asuminen koetaan sopivammaksi ja joustavammaksi ratkaisuksi, eikä se vaadi sitoutumista isoihin lainoihin.”

Selkeys lisää luottamusta

Realistiseksi optimistiksi itseään luonnehtiva Pajala näkee loppuvuoden asuntomarkkinatilanteen nykyistä valoisampana. ”Epävarmuus ei ole kadonnut, mutta tällä hetkellä meillä on kohtuullisen selkeä näkemys korkojen kehityksestä: ne tulevat olemaan 4 prosentin luokkaa, ja inflaatio alkaa hiljalleen talttua. Omaa kulutusta on helpompi laskea, ja sähkön hinnan tasaantuminen tuo helpotusta epävarmuuteen ja kassavirtaan.”

Asuntosijoittamisessa ei todennäköisesti päästä 1–2 vuoden takaisiin huippulukuihin. Silloin intoiltiin asuntosijoittamisesta, ja asuntosijoittajien lainoitukset olivat jo 9 prosenttia asuntolainoista. Yli 5 prosentin osuuteen on Pajalan mukaan kuitenkin mahdollisuus vielä päästä. ”Markkinoille tuli niin kutsuttuja vapaa-ajan asuntosijoittajia, jotka eivät olleet tehneet laskelmia riittävän realistisella tasolla. Varovaisuus ryhtyä asuntosijoittajaksi on nyt lisääntynyt, mikä sinänsä on ihan terve ilmiö.”

Vuokra-asunnoista kaksiot ja kolmiot haetuimpia

Oikotie-verkkopalvelu tavoittaa tyypillisesti yli miljoona omistus- tai vuokra-asuntoa etsivää kävijää viikoittain. Selvästi suurin osa kävijöistä etsii omistusasuntoa. Maaliskuun ensimmäisellä viikolla 2023 kävijöitä oli reilusti yli miljoona, eli enemmän kuin vuosi sitten samana ajankohtana.

Myytäviä asuntoja on puolestaan julkaistu 6 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna. Johtaja Anna Leinonen Oikotieltä kertoo ihmisten suhtautuvan harkitsevaisemmin omistusasuntoihin kuin vuosi sitten. Asuntoja katsellaan silti aktiivisesti, ja jos sopiva tulee vastaan, se myös ostetaan. ”Kysyntää on, mutta vielä emme näe selkeää piristymistä asuntokaupassa. Ihmiset pohtivat nyt suuria päätöksiä pidempään, eivätkä ota yhteyttä asunnon myyjiin, välittäjiin tai yksityismyyjiin yhtä aktiivisesti kuin aikaisempina vuosina.”

Tilanne on toinen vuokra-asunnoissa. Niissä yhteydenottomäärät ovat kasvaneet selvästi vertailujaksolla 2021–2023. Vuokra-asuntoilmoituksia julkaistiin Oikotiellä tammi–helmikuussa 19 prosenttia viimevuotista enemmän. Vuokra-asuntoilmoituksissa haetuimmat alueet ovat olleet suosituimmuusjärjestyksessä Helsinki, Turku, Espoo, Tampere, Lahti, Vantaa, Oulu, Hämeenlinna ja Jyväskylä.

Talotyypeistä eniten kiinnostavat pari- ja kerrostalot. ”Alkuvuonna vuokra-asunnoissa on haettu eniten kaksioita ja kolmioita, sitten yksiöitä ja neliöitä. Yksiöiden suosio on hieman vähentynyt muun muassa etätyön tuoman lisätilan tarpeen myötä”, Leinonen kertoo.

Lämmitysmuoto kiinnostaa

Omistusasunnoissa kiinnostus lämmitysmuotoa kohtaan on noussut energiakriisin johdosta selkeästi. Esimerkiksi maalämmön suosio hakusanana on noussut lähes 23 prosenttia verrattuna viime vuoden vastaavaan aikaan, eli tammi–helmikuuhun, kun taas sähkölämmitteisten asuntojen myynti etenkin maakunnissa on selvästi vähentynyt.

Myös takka on hakusanana nostanut suosiotaan valtavasti: omistusasuntoilmoituksissa sanalla on tehty lähes kuusi kertaa enemmän hakuja kuin viime vuonna. Asuntoja on rakennettu viime vuosina vanhoihin teollisuuskiinteistöihin, ja loft-asunnot ovat selkeästi monen haaveena: loft-sanalla tehdyt haut ovat nousseet lähes 89 prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Myös Oikotiellä uskotaan asuntokaupan lisääntymiseen. ”Asiakkaitamme ovat muun muassa kiinteistönvälittäjät, ja näemme valoa tunnelin päässä. Osa ennustaa vilkastumisen alkavan jo keväällä, osa syksymmällä. Paljon on kiinni siitä, miten kauan energiakriisi, inflaatio ja korkojen nousu jatkuvat.” Anna Leinonen uskoo, että kun pitkään passiivisena pysynyt asuntomarkkina lähtee lopulta purkautumaan, se saattaa aktivoitua nopeastikin normaalille tasolle. ”Asuntoja tarvitaan ja niitä vaihdetaan aina, vaikka harkinta-aika onkin tällä hetkellä vähän pidempi kuin aiemmin. Koska asuntoja katsellaan paljon, ostoaikeita selvästi on.”

Näitä haetaan