Aloitteleville asuntosijoittajille annetaan usein hyvää tarkoittavia neuvoja, jotka perustuvat yleistyksiin asuntomarkkinoista. On tietenkin totta, että esimerkiksi yliopistokaupungeissa on paljon kysyntää pienille asunnoille, mutta muitakin mahdollisuuksia asuntosijoittamiseen on. ”Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä ainoaa totuutta, vaan hyvin erilaisilla strategioillakin voi pärjätä. Tärkeää on kuitenkin aina tiedostaa oman sijoitusstrategian plussat ja miinukset”, Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen neuvoo. ”Yleensä turvallinen valinta on sijoittaa kasvukeskuksiin ja opiskelukaupunkeihin, ja niissä yksiöihin, joista on hyvät liikenneyhteydet keskustaan sekä kampukselle. Haasteena on kuitenkin se, että moni muukin sijoittaja on kiinnostunut samoista kohteista.”
Sijoittaja pääsee harvoin tilanteeseen, jossa olisi tällaisissa asunnoissa ainoa tarjouksen tekijä. Kun sopivia asuntoja on vähän ja asuntosijoittajat kilpailevat keskenään, hinnat nousevat. ”Perinteisen taktiikan suurin haaste onkin siinä, että hyvätuottoista yksiötä kasvukeskuksesta voi olla vaikea löytää.” Kolmioiden kysyntä kasvanut Yksiö ei kuitenkaan ole asuntosijoittajalle ainoa mahdollinen asuntotyyppi. Vaikka yksiöiden kysyntä on kasvanut voimakkaasti, yleisin vuokra-asuntotyyppi on tilastojen valossa kaksio. ”Kaksioiden kysyntä on kasvanut hitaammin kuin yksiöiden, mutta silti suurin osa sekä vuokra-asuntojen kysynnästä että tarjonnasta on edelleen kaksioita. Kolmioiden kysyntä on kasvanut viime aikoina etä- ja hybriditöiden yleistymisen takia”, Rokkanen huomauttaa.
Tyypillisesti asuntosijoittaja pääsee pienellä yksiöllä laskennallisesti parhaaseen tuottoon, mutta silläkin on kääntöpuolensa. ”Esimerkiksi opiskelupaikkakunnalla vuokranantaja saattaa joutua joka kesä etsimään yksiöönsä uuden vuokralaisen, sillä opiskelijoiden elämäntilanteet muuttuvat nopeasti. Kahden tai kolmen huoneen asunnossa sama perhe voi asua jopa kymmenen vuotta.” Tyypillisesti yksiöt menevätkin vuokralle nopeasti, mutta vaihtuvuus on suurta. Isompien asuntojen vuokrausaika on pidempi, mutta vuokrasuhteet ovat niin ikään pidempiä.
Keskustalla voi olla imua, vaikkei kaupunki kasvaisi
Asuntosijoittajana voi pärjätä myös paikkakunnalla, jossa asuntojen kysyntä laskee.
Korkeamman tuoton kääntöpuolena on kuitenkin isompi riski. ”Hyvä puoli pienessä kaupungissa voi olla, että kilpailua on vähemmän. Paikallistuntemuksen merkitys korostuu tavallistakin enemmän; pitää tietää, mitkä ovat parhaita ja halutuimpia sijainteja”, Rokkanen sanoo.
Kasvukeskusten ulkopuoleltakin löytyy kuitenkin varteenotettavia kaupunkeja, jotka ovat vetovoimaisia oman alueensa keskuksina. ”Vaikka kaupunki ei kokonaisuudessaan kasvaisi, kaupungistumisilmiö voi vaikuttaa kaupungin sisällä. Toisin sanoen keskustan alue saattaa kasvaa, kun ihmiset muuttavat kyliltä lähemmäksi palveluita. Esimerkiksi Hämeenlinna on maantieteellisesti laaja kaupunki, jonka väkiluku nousee hyvin hitaasti, mutta keskusta-alue on viime aikoina kasvanut nopeasti.”
Myös väestön ikääntyminen muuttaa vuokra-asuntomarkkinoita tulevaisuudessa. ”Vuokra-asuntomarkkinoilla tarvitaan jatkossa entistä enemmän asuntoja, jotka sopivat ikääntyville. Suuret ikäluokat ovat jo eläkkeellä ja pian aletaan nähdä, minkälaisia asumisvalintoja he alkavat tehdä, kun kunto ei enää riitä lumitöihin. On kiinnostava nähdä, alkavatko he myydä asuntojaan ja muuttaa vuokralle, jolloin asuntoon sidotut rahat vapautuvat elämänlaadun kohentamiseen ”, Rokkanen pohtii.
Pohjoisessakin on potentiaalia
Suomen vuokranantajien aluepäällikkö Helena Reinilä on keskittynyt asuntosijoitustoiminnassaan kotikaupunkiinsa Ouluun. Se on kasvukeskuksena ja yliopistokaupunkina perinteisilläkin kriteereillä hyvä sijoituskohde. Se todistaa kuitenkin vääräksi usein toistetun yleistyksen, että kaikki vuokralaiset valuisivat etelään. Sekä Reinilä että hänen miehensä ovat paljasjalkaisia oululaisia. ”Tämä on meille tuttu kaupunki, joten tunnemme eri alueet ja elinkeinoelämän hyvin. Lisäksi on kätevää toimia kotikaupungissa, sillä haluan itse haastatella vuokralaiset.”
Reinilät sijoittavat pääasiassa lähellä keskustaa sijaitseviin vanhoihin yksiöihin ja kaksioihin. ”Valitsemme tietoisesti eri-ikäisiä asuntoja, jotta talojen peruskorjaukset eivät osuisi samaan aikaan. Muuten tärkeintä on aina sijainti, joka voi olla myös keskustan ulkopuolella, jos liikenneyhteydet ovat hyvät tai lähellä on iso työpaikka”, Reinilä kertoo. Kohteiden pitää olla niin hyvässä kunnossa, että ne ovat valmiita asuttavaksi. ”Emme halua peruskorjattavia asuntoja, mutta vuokralaisten välissä teemme toki pientä pintaremonttia. Pitämällä asunnot hyvässä kunnossa varmistamme, että ne ovat helposti vuokrattavissa ja voimme aina valita parhaan vuokralaisen.”
Reinilä valitsee asunnot aina niin, että voisi itsekin asua missä tahansa omistamassaan asunnossa. ”Tämä strategia on toiminut hyvin, sillä meillä ei ole ikinä ollut mitään vaikeuksia hyvän vuokralaisen löytämisessä. Totta kai myös vuokran pitää olla aina kohdallaan.” Reinilöiden tavoitteena on saada velatonta pääomatuloa eläkepäiviksi, ja sijoitustoimintaa on kasvatettu hiljalleen, maltilliseen tahtiin. Uusiakin tuulia tutkitaan kuitenkin asuntosijoittamisen näkökulmasta. ”Esimerkiksi erillisten minitalojen asunto-osakeyhtiö on ihan uusi ja kiinnostava ajatus. Tällaisia myydään nyt sijoittajille, ja hinnat ovat kohtuullisia.”
Asuntoja ikääntyville
Markus Grahn on asuntosijoittajana keskittynyt kotikaupunkiinsa Lahteen, jossa näkyy samankaltainen kaupungistumisilmiö kuin Hämeenlinnassakin. ”Varttuneempaa väkeä muuttaa Lahteen esimerkiksi Hartolasta ja Sysmästä palveluiden ääreen. Omakotitalon myynnistä saadut rahat eivät kuitenkaan yleensä riitä mieleiseen asuntoon Lahdessa, joten vuokra-asunto on heille varteenotettava vaihtoehto”, hän sanoo.
Grahn omistaa hyvin erikokoisia asuntoja, joista lähes kaikki ovat lähellä toisiaan Lahden eteläosassa. ”Olen ostanut monenlaisia asuntoja lähinnä siksi, että pystyn remontoimaan ne itse. Vastaan on tullut hyvissä taloyhtiöissä sijaitsevia, pinnoiltaan huonokuntoisia asuntoja, jotka eivät ole menneet kaupaksi. Alue on valikoitunut myös siksi, että palvelut ovat kätevästi lähellä remonttiakin varten.” Pitkäaikaisten vuokralaisten ansiosta hän on alkanut ajatella vuokraustoimintaa koko elämänkaaren näkökulmasta. ”Yksi perhe oli ollut pitkään asunnossani vuokralla, kun tytär oli kasvanut aikuiseksi ja halusi muuttaa omilleen lähistölle. He kysyivät ensin, olisiko minulla sopivaa asuntoa. Parin kuukauden päästä asunto vapautuikin ja tytär muutti siihen. Sittemmin hän perusti perheen, ja kun muut sisarukset olivat muuttaneet pois, tytär ja vanhemmat vaihtoivat vielä asuntojaan päittäin. Silloin tajusin, että lähekkäin olevat erikokoiset asunnot mahdollistavat elämän mittaisen asumisen. Monet vuokralaisistani toivovat, että isovanhemmat asuisivat lähellä.”
Hiljattain Grahn on vienyt ajatusta pidemmälle, ja alkanut erikoistua ikääntyville sopiviin asuntoihin. ”Kun tarpeeksi moni vuokralainen oli toivonut isovanhemmille asuntoa läheltä, aloin haalia tietoa väestörakenteen kehityksestä. Sain selville, että seuraavan 10 vuoden kuluessa Suomessa on sekä yli 60- että 70-vuotiaita kumpaakin 100 000 enemmän kuin nyt. Suurin osa heistä asuu pienillä paikkakunnilla, joissa ei ole enää palveluita.” Ikääntyville on tarjolla erilaisia senioritaloja, palvelutaloja ja hoivakoteja isoon hintaan. Vielä täysin toimintakykyisille ihmisille, jotka etsivät kotia tavallisesta kerrostalosta, on paljon vähemmän tarjontaa. Markus Grahn on päättänyt vastata tähän tarpeeseen ja alkanut pitää ikääntyviä yhtenä tärkeänä kohderyhmänään. ”Ikääntyvistä tulee usein pitkäaikaisia vuokralaisia, sillä he etsivät kotia loppuelämäksi. Suurin kynnys vuokra-asuntoon muuttamisessa onkin useimmiten pelko siitä, että koti myydään alta pois. Luottamuksen rakentaminen vaatiikin tässä kohderyhmässä vähän enemmän aikaa kuin tavallisesti.
Minulla ei kuitenkaan ole mitään syytä myydä asuntoja, sillä haluan kasvattaa toimintaani.” Grahn ottaa nykyään huomioon ikääntyvien tarpeet jo ostaessaan asuntoa. ”Ikääntyvät arvostavat hieman erilaista palvelutarjontaa kuin opiskelijat, eli lähellä ei tarvitse olla baareja ja biletystä, vaan lähikaupat, uimahalli ja ulkoilumahdollisuudet ovat tärkeämpiä. Katson myös aina, että taloissa on hissi, johon pääsee ilman portaita, vaikka vanhoista asunnoista ei täysin esteettömiä saakaan. Parveketta ja parkkipaikkaa arvostavat kaikki.” Grahn on kehittänyt konseptiaan ja hionut prosesseja niin, että se olisi skaalattavissa muillekin paikkakunnille. Normaalien vuokra-asuntojen lisäksi hän tarjoaa ikääntyville myös yhteisöllistä asumista kerrostaloasunnoissa. ”Soluasunnoissa on aina oma erillinen huone sekä jaettu keittiö, olohuone ja parveke. Yhdessä asuminen ehkäisee yksinäisyyttä ja on samalla edullinen asumisvaihtoehto.”
Lisäksi Grahn kuuluu kymmenkunnan muun sijoittajan kanssa projektiin, jossa rakennetaan kolme hirsirakenteista, täysin esteetöntä neljän asunnon älytaloa Lahden Ahtialaan.
Rivitaloja Hangossa
Ronja Romsin asuntosijoitusstrategia poikkeaa valtavirrasta monella tavalla. Hän ei todellakaan sijoita yliopistokaupungin yksiöihin, vaan pikkukaupungissa sijaitseviin rivitalo- ja luhtitaloasuntoihin sekä omakotitaloihin. ”Ihan ensimmäinen sijoitusasuntoni oli yksiö Turussa, mutta huomasin pian, että kerrostaloasunnon remontointi ei oikein napannut.
Ensimmäinen kohde Hangossa oli kokonainen rivitalo, jossa on kahdeksan asuntoa”, hän kertoo. Hanko valikoitui sijoituskohteeksi paikallistuntemuksen perusteella, sillä Romsin aviomies on kotoisin suositusta kesäkaupungista. ”Meitä pidettiin aluksi hulluina, mutta ajattelimme, että elämää riittää Hangossa ainakin 20 vuotta. Jos maksamme lainan pois kymmenessä vuodessa, sen jälkeen asunto on velaton ja kaikki vain plussaa. Viime aikoina Hangon suosio on kuitenkin kasvanut huimasti ja hinnat nousseet, joten emme me ihan hulluja olleetkaan.”
Vaikka strategiana on vuokrata asuntoja pitkäaikaisesti, varasuunnitelmakin on ollut koko ajan rinnalla. ”Jos muuten menisi plörinäksi, asunnot saa ainakin huhtikuun ja lokakuun alun välisenä aikana Airbnb:n kautta vuokralle ilman muuta. Ihmiset ovat hakeneet vuokra-asuntoa myös kakkosasunnoksi.” Ympärivuotisia vuokralaisia riittää kuitenkin jonoksi asti. Strategiana on alusta asti ollut olla hyvä vuokranantaja, ja sana siitä on kiirinyt. Pitkäaikaisin asukas on asunut samassa asunnossa jo lähes 20 vuotta – hän asui asunnossa jo edellisen omistajan aikana. ”Vuokra-asunnonkin pitää tuntua omalta kodilta, ja mietin aina, mikä itsestäni tuntuisi parhaalta.”
Vuokralaisia valitessaan Ronja Roms kiinnittää huomiota myös siihen, että saman talon asukkaat tulisivat toimeen keskenään ja parhaimmillaan löytäisivät ystäviä. Asukasvalinnassa hän hyödyntää alkuperäisessä ammatissaan erityisnuorisotyöntekijänä saatua kokemusta ihmisten kanssa toimimisesta. ”Ihmisiä pystyy lukemaan, joten on aika helppo arvata, ketkä ärsyyntyvät, jos seinän takana asuu hevijätkä. Pyrin toisaalta aina tutustumaan ihmiseen tilanteen takana, ja voimme vuokrata asunnon myös henkilölle, jolla ei ole luottotietoja.”
Kohteet ja niiden sijainnit valikoituvat oman maun mukaan, sillä pikkukaupungissa mikään ei ole kaukana. ”Mietin aina, voisinko itse asua ja viihtyä tässä, tai olisinko jossain elämäni vaiheessa voinut asua kyseisessä asunnossa. Meillä on neljä osakasta ja monenlaista osaamista: yksi katsoo asunnon teknistä kuntoa, talousihmiset luottavat exceliin ja minulle ratkaisee kokonaisuus ja ennen kaikkea tunne. Asunnon on tunnuttava hyvältä.” Uutena kuviona menossa on rivitalokohteen rakennusprojekti Romsin kotikaupungissa Porvoossa. ”Emme löytäneet sopivaa ostettavaa vuoteen,
joten päätimme kokeilla, olisiko rakentaminen hyvä ratkaisu. Yhtiössämme on rakennusalan osaamista, ja matkan varrella opimme lisää. Suunnitteilla on rakennusprojekti myös Hankoon, kunhan Porvoon kohde on valmistunut.”
