Vähennysoikeutta ei ratkaise maksutapa vaan se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kun osakkailta liikkuu rahaa pääomavastikkeen tai laina- tai hankeosuussuorituksen muodossa taloyhtiön tilille, yhtiö kirjaa nämä summat omassa kirjanpidossaan joko taseeseen eli rahastoi ne (ei voida vähentää vuokratulosta) tai tuloslaskelmaan (voidaan vähentää vuokratulosta).
Rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.
Tavoitteena nollatulos
Asunto-osakeyhtiöiden tarkoitus ei ole tehdä voittoa, vaan yhtiön tulee pyrkiä nollatulokseen. Verotuksellisesti oleellista on tilikauden lopullinen tulos, koska yhtiö maksaa veroa vain voitollisesta tuloksestaan.
Tuloutuksessa osakkaiden maksamat suoritukset kirjataan tuloslaskelmaan, jolloin ne ovat yhtiölle veronalaista tuloa. Tätä käytetään useasti perusteena sille, että osakassuorituksia ei voida tulouttaa, mutta asia ei ole näin yksiselitteinen.
Yhtiöllä on käytettävissään useampia tuloksentasauskeinoja kuten aiem-pien tilikausien tappiot, poistot ja asuintalovaraus, joten tuloutus ei auto-maattisesti tarkoita yhtiölle positiivista tulosta ja veroseuraamuksia.
Hyvällä suunnittelulla ja ennakoinnilla joko pääomavastikkeiden tai laina-osuussuoritusten tulouttaminen on mahdollista lähes kaikissa yhtiöis-sä. Tämä vaatii aktiivisuutta hallitukselta ja vuokranantajilta.
Vaikuta lopputulokseen
Rahastoinnista tulee tehdä päätös yhtiö-kokouksessa tilikauden aikana. Vuoden 2017 tilikautta koskevaa rahas–tointipäätöstä ei siten voida tehdä enää 2018 tilinpäätöskokouksessa. Tulouttaminen ei edellytä yhtiö-kokous-päätöstä.
Vuokranantajaosakkaiden kannattaa esittää hallitukselle, isännöitsijälle ja mahdollisesti myös taloyhtiön kirjanpitäjälle ennen yhtiökokousta selvät ehdotukset tulouttamisesta, jotta aina ei päädytä rahas-tointiin.
Apuna voi käyttää vuokran-antajien sivuilta löytyvää Tuloutusopasta, jossa on erilaisia esimerkkejä tuloutuksesta.
Antoisaa yhtiökokouskevättä!
Ville Hopsu
neuvontalakimies
Suomen Vuokranantajat ry